董卿说过这样一段话：“勇气有时候是一瞬间的闪念，有时候是一辈子的执念，勇气是在你看清生活的真相后，依然热爱生活。”

说到勇气，大家来猜猜从深圳大梅沙游泳到香港要多久？那可是整整11公里的海程，全靠臂力游过去，光想想都觉得不太可能，除非是抱着将生死置之度外的信念！

但就有这样一个人，为了活下去，凭借着坚强的毅力，从深圳大梅沙游了8个小时到了香港，并成功逆袭成为一位身家百亿的传奇企业家。他就是低调的地产大亨——张炳光。

张炳光，出生于东莞，香港永居居民。1991年开始涉足中国大陆房地产业。

■1991~1993深圳富盈房地产开发有限公司总经理

■1994~1997香港建邦置业有限公司、建邦置业（上海）有限公司董事长

■1998~2000东莞新世纪豪园商住开发有限公司总经理

■2000~2001东莞富恒商住开发有限公司总经理

■2001~2003东莞市三元盈晖投资有限公司总经理、常务副总裁

■2003，创办广东慧谷集团，任总裁。旗下包括广东慧谷城市策略有限公司、慧谷投资发展有限公司、广东慧谷广告有限公司、加勒比园林工程有限公司、纳帕装饰设计有限公司、园林景观设计公司等子公司

2002年和2003年两度蝉联“中国房地产10佳创新人物”，2004年中国建筑艺术奖、个人推动奖

2005年中国商业地产十大领袖人物

2006年东莞地产杰出贡献奖

慧谷集团也曾被建设部评为“中国房地产开发模式创新10强”企业……

他是广东凯盈企业管理有限公司（后更名为凯盈控股集团有限公司）的法定代表人，同时也是广东慧盈集团有限公司的实际控制人。

凯盈集团是一家以构建房地产全生态链开放性服务平台为主的企业，业务涵盖房地产开发、房地产建设服务以及青少年教育服务平台等多个领域。目前，凯盈集团已运营房地产项目超过1000万平方米，企业资产超过60亿，控股、参股或关联公司超过20家。

百家姓酒非常荣幸，成为张总旗下的上市公司「京彩未来」的酱酒定制商，非常感谢张总对百家姓酒的信任。

让我们一起走进张炳光张总的传奇人生。

01

“拓荒者”者的勇与谋

张炳光，1956年出生在东莞，是土生土长的东莞人，曾经在东莞当过小学老师。20岁的时候，他做了一个大胆的决定——偷渡去香港，因为第一次没能偷渡成功，还被劳教了一年，出狱后每月24斤的粮票也被取消。

连最起码的生活保障都没有了，在当时的那种情形之下，根本活不下去！他再次选择铤而走险，绕开没有看守的深圳大梅沙跳海游到了香港。

到了香港，张总开始涉足商海。1985年，改革开放之风刚在中国大地吹起，精明的张总就嗅出了内地潜藏的巨大商机。于是，他从香港回到东莞，寻找自己的事业机会。经过一番考察，他先是在堑头开了一家手袋厂，成为最早在东莞经商办厂的拓荒者之一。

后来，张总又陆续在东莞其它的地方开办了几个工厂，生意越做越大。1991年，特区深圳率先开放了房地产领域，允许私营企业进入。张总又抢闸进入特区，开始了在房地产领域的淘金之旅。

1995年上海浦东开发，张总又移师上海，投标购得一块土地，建起了上海荣轩大厦。两年后1997年亚洲金融风暴爆发，上海的房地产业不可避免地遭受重创，张总的事业也受到了影响。

于是，他再次把目光转向房地产业尚未形成气候的东莞，立志以东莞为大本营，继续演绎他的“造城”之梦。张总的事业借助在东莞及珠三角的市场，完成了由私营老板向成功企业家的转型。

02

因势而动“蛟龙”出海

有诗云“山重水复疑无路，柳暗花明又一村。”在上海遭遇了重创的张总，回到家乡东莞又开启了事业的又一个春天。

那时东莞的房地产市场还未形成气候，一般的开发套路是在路边零星地建几栋小规模的楼房，大社区的概念尚未形成。而且，当时东莞的房地产市场还是外销盘的天下，比较有影响力的房地产项目几乎全是外来的开发商，而本土房地产开发公司的水平普遍不高，明显地落在了“外来者”的后面

张总敏锐地嗅到了东莞地产市场中潜藏的巨大商机，同时也想通过自己的努力做出几个漂亮的地产项目，为本土开发商争口气。准备在东莞房地产行业大干一番。

如果你对东莞地产界不熟悉，那你多少会听说过这些项目：华南MALL、理想0769、御花苑、新世纪豪园、盈彩美地、水印长堤、虎门国际布料交易中心……这些大名鼎鼎的地产项目，背后的操盘手就是：张炳光！

在东莞地产界，张炳光是一个绕不过去的人物。

回到东莞的张炳光与友人合作，投资了位于旗峰山下的一块在当时并不为人看好的地块，他决心要在这个项目上做出新意，给消费者带来一种全新的住宅概念和生活方式。

通过细致的调研，他们决定把新世纪豪园定位于当时东莞市场从未有过的高标准线上，充分利用该项目所处的自然环境优势，创造出“天造一半，人造一半”的全新理念。新颖的户型设计、园林式的居住环境让业界和消费者都为之眼前一亮。开盘当日，在东莞引起了极大的轰动。

可以说，在东莞的房地产发展历程中，由张炳光领衔打造的新世纪豪园具有里程碑的意义。新世纪豪园超越了一般商业房地产项目的成功，全新的房地产开发理念和运作模式，强力地冲击着传统的房地产行业，开启了东莞房地产商业化开发的新时代，也打破了国有房地产开发公司一统天下的局面。

接着，张总又以一系列新颖的营销手法，成功地运作了另一个高档住宅项目——盈彩美地。2001年，张总又对mall这种新兴的商业地产模式产生了浓厚的兴趣，他决定换一种玩法，于是果断地结束高档住宅的开发，组建精干的营销团队，全面介入华南mall的营销策划。

03

勇于创新以人为本

“复制成功”一直是商界流行的一种创富模式，通过不断地复制某一种成熟的事业（赢利）模式，来扩大成功面，以实现财富的快速增长，比如开连锁店。

而张炳光却反其道而行之，坚决摒弃重复，刻意追求创新——当某一个房地产项完成后，不管这个项目取得多大的成功，赚了多少钱，他都会毫不留恋地给这个项目模式划上一个句号，而下一个项目一定会闪耀着崭新的理念之光，并给这个城市带来耳目一新的震撼。

正是凭借着这种“不走寻常路，敢为天下先”的创新和开拓精神，张总在东莞及珠三角的许多城市留下了一个又一个各具特色的房地产经典之作。而镌刻在他精神深处的创新品质，也和他的这些“经典之作”一样，唯一而不可复制。

华南mall是一个总投资25亿元、总建筑面积70万平方米的超级“巨无霸”，如此规模的购物中心在整个亚洲来说都是不多见的。运作这样的大项目，难度和风险可想而知。

但张总是那种难度越大的项目越让他兴奋的人，他打的仍然是“创新”牌，别出心裁地策划出“体验之城”的营销模式——从投资者、消费者的内在需求出发，把华南mall的售楼部设计成为一个浓缩的“体验之城”，成为华南mall的精华浓缩，让休闲、娱乐、洽谈无处不在，让消费者在完美的体验中作出正确的消费选择。

张总认为：“体验经济”是顺应“以人为本”时代大潮的产物，也是新经济时代创富、淘金的需要，制造商、开发商必须使他们的商品“体验化”，才有可能赚取利润。

诱人的商业前景再加上独特的营销方式，华南mall先后吸引了麦德龙、欧倍德、麦当劳、时代华纳等众多全球商业巨头的进驻，并在开盘当日创下了成交额3. 5亿元的销售奇迹！华南mall这个“中国最大的主题购物公园”，不但繁荣了东莞乃至整个华南地区的商业地产，并直接促成了经济学界和政府对东莞城市升级的思考和探索。

04

确立定位创建品牌“慧谷”

当取得了一个又一个成绩的时候，张炳光陷入了沉思之中。无论是合作开发还是其他团队介入，虽然名利都有了，但总感觉缺了点什么！

他不明白他的角色定位是什么？主体在哪里？甚至做到现在连自己的品牌都没有！他不甘心他和他的团队一直淹没在一个又一个的项目中，他需要建立自己的品牌，并要让自己的品牌在中国房地产行业打下深刻的烙印。

在这个念头的驱使下，2003年10月，由张炳光出任总裁的慧谷集团正式成立。这个由慧谷城市、慧谷广告、装饰设计、园林工程等多个子公司组成的综合城市房地产投资、开发、管理集团，网罗了一批地产精英，雄心勃勃的开始了他们“造城”梦想的追逐之旅。

“水印长堤”是慧谷成立后接手的第一个项目。为了实现这个价格翻一番的目标，他们根据楼盘地处东江沿岸、水域资源充足的特点，创造性地引入“游艇文化”和“水岸文化”，将游艇与别墅巧妙地结合起来，使其在短短两个月内从“名不见经传”一跃成为家喻户晓的“游艇别墅”，不但价位得到了预期的拉升，而且还呈现出热销的好势头。

如果说“水印长堤”是慧谷“智慧能量”的一次“小试牛刀”，那么“理想0769”则是慧谷“智慧能量”的一次集中喷发。

“理想0769”是由慧谷集团和深圳富通合作开发的一个以城市精英分子为主流消费群体的住宅项目，慧谷在这个项目中扮演了项目股东和全程营销代理的角色，这种合作模式对张来说，又是一次全新的尝试。

如何才能打动城市精英们，并引起他们的关注和共鸣？张总和他的团队以“复兴一个城市的理想”为切入点，通过多种媒体的广泛宣传，拉开了一场关于理想、城市与生活的大讨论。

而“理想0769”所表达的“我的城市我的家”的人文情怀，也得到了越来越多城市精英的认同。“理想0769”首批认筹达到了600多个，刷新了东莞住宅地产认筹纪录。而解筹当日，在首次推出的 320 套单位中，260 套房子名花有主，当日销售率超过 80% ，销售额接近1个亿。

2004年8月，他重拳出击虎门，以“开启国际新丝绸之路”为主题，倾力打造“虎门国际布料交易中心”这一宏大工程。

对于“虎门国际”的营销策划，张总打的是时尚文化牌，走的是大手笔高端路线。金铺拍卖、骆驼花车大巡游、与媒体合作创办第一份布印报纸、聘请名模孙娜为形象代言人……一系列精彩策划让人眼花缭乱，持续地刺激着商家的消费热情，也有力地拉动了“虎门国际”的销售。短短一年多时间，“虎门国际”已实现了十多个亿的销售业绩，再一次创造了业界的神话。

2005年，张总将世界顶尖超级模特大赛世界总决赛搬进虎门，这是这项全球顶尖模特赛事首次在亚洲举行，引起了社会的广泛关注。尝到了甜头的张总又将“第33届国际比基尼小姐大赛中国区总决赛”搬到虎门，并于2006年3月12日隆重举行，再一次让世人领略了时尚文化的魅力。

他要把“虎门国际”打造成国际时尚布料花色设计中心、国际纺织技术交流中心、国际布料网络采购中心、国际布料会展中心、国际布料行业协会联合办公中心等五大中心。

在他的心目中，“虎门国际”已不仅是一个单纯的赚钱商业地产项目，他要通过这个平台来实现心中的商业帝国梦。

05

人生的变革与重生

自2005年开始，慧谷便开始涉入其他行业。在他看来，慧谷此时走的并不是一条纯代理行业的路线，而这条路线，注定要充满荆棘。

充满许多不确定性因素的市场环境，并非所有掌门人都能如期意料和把控。纵使张炳光再有远见和魄力，他也不会想到代理行业会因市场兴而兴，其衰而衰。

2007年，伴随着一纸房贷新政的实施，东莞商品房由此陷入长时间的疲软状态。一手商品房的萧条，直接导致部分规模小、实力弱的代理企业失去生存空间，接连倒闭。

由于慧谷的快速扩张，导致其难以适应新的发展形势，而市场的多变，也让以做纯代理起家的慧谷面临前所未有的生存挑战。

此时，慧谷集团的经营已经涉及房地产开发、娱乐、园林、设计等领域，并向中山、连州、佛冈等城市渗透。

2008年慧谷被新加坡丰隆集团收购，张炳光保留了一定的股份，同时担任公司董事长、董事、法定代表人。

2010年，张炳光被广东慧谷集团以登报2个半版声明的方式宣布免职。此举被认为是丰隆集团不满张炳光的业绩，将其“扫地出门”。当时张炳光人还在外地，对此毫不知情，他拒绝交出公司印章，双方闹到对簿公堂。

随后张炳光韬光养晦，直到2年多之后重出江湖，重回地产界创立凯盈集团，总资产超过60亿元；他还是慧盈集团的实际控制人。

张炳光有着敏锐的商业嗅觉，不俗的战绩，以及良好的口碑。一位员工这样评价张炳光：“不管是从个人还是老板的角度而言，张总都是个不错的人。”

2016年，凯盈集团从房地产开发商向项目投资商转型，走向多元化发展之路。

2017年，凯盈集团实现集团化管理。

2020年，凯盈集团正式启动平台化运营模式。

2021年，正式启动平台数字化运营模式。

2022年，凯盈集团的战略定位从“中国科技地产服务商”迭代为科技平台企业，聚焦“数字、智能、绿色”战略，围绕健康人居为需求核心，打造从家庭到绿色产业完整闭环。成为了一家“科技+地产”投资管理为主的综合性企业。

历经多年积极探索与沉淀，凯盈集团多元化业务稳步推进，地产数字版图已具雏形，实现绿色科技住宅、智慧社区、智能家居、智慧房产交易等业务协同共生。

作为中国科技地产服务商，凯盈集团以健康人居需求为核心，以科技和创新持续改善居住体验，全方位打造地产共享生态服务圈，向更智慧、更健康、更节能、更具竞争力的方向发展，助力中国房企加速数字化转型新赛道，共赴可持续、高质量发展之路。

在企业投资领域，已形成京彩未来家 、银麓绿色建筑减碳平台、中科云空间等业务板块相互促进，共同发展的格局。

凯盈控股旗下的京彩未来，主要产品与服务项目为房地产营销服务、平台信息服务、智慧社区解决方案、智慧园区软件服务、智慧家居销售。

主要业务板块：数字家庭、数智乡村、数字产业、数智空天、绿色能源。

已服务数字园区30+、数字校园10+、智能制造10+、青岛城运智慧交通、阿拉善高新技术开发区数字园区、大湾区惠州南岭高级中学“数字防护网”、呼和浩特民族学院平安校园等等典型案例。

每个人都会死去，但不是每个人都曾真正活过！68岁的张炳光如今依然为凯盈集团的未来奔忙着。

他说：“68岁还在工作，如果是为了生活，那是一种悲哀！每天愉快的生活，愉快的工作，快乐来源哪？帮助公司100个员工的时候，它代表100个家庭。先有大家才有他们的小家。”

他曾在制造业、地产界创造过一个又一个的传奇，又经历过数次产业变迁的大风大浪，如今再次看到了地产行业的趋势，转型走上了数字化的道路。68岁仍精力充沛、满怀激情、老骥伏枥、志在千里，他是令人钦佩的大佬更是我们学习的榜样！

企业需要这样具有革新精神，有实力与智慧和勇气的领头人！京彩未来，定将大放光彩。