近日，住房和城乡建设部、国家市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》）。

其中提出中介机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励二手房买卖“按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”。《意见》一出，引发了广泛讨论……

01 《意见》

《意见》提出加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面的意见。

一、加强从业主体管理。严格落实房地产经纪机构备案制度。为新建商品房销售和存量房买卖、租赁提供代理、居间等经纪服务的机构，应当按照《房地产经纪管理办法》规定向所在地住房和城乡建设部门备案。市、县住房和城乡建设部门要全面推行经纪从业人员实名登记，加强经纪从业人员管理。经纪从业人员提供服务时，应当佩戴经实名登记的工作牌、信息卡等，公示从业信息，接受社会监督。

二、明确经纪服务内容。房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

三、合理确定经纪服务收费。房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

四、严格实行明码标价。房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

五、严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。

六、规范签订交易合同。各地住房和城乡建设部门要制定房屋买卖合同、租赁合同、经纪服务合同示范文本。房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示合同示范文本，方便交易当事人使用。房地产经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案。

七、加强个人信息保护。贯彻落实《中华人民共和国个人信息保护法》，房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。房地产经纪机构要建立健全客户个人信息保护的内部管理制度，严格依法收集、使用、处理客户个人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客户个人信息。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

八、提升管理服务水平。市、县住房和城乡建设部门要建立健全房屋交易管理服务平台，加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理。房地产经纪机构发布的房源信息，应当通过平台进行核验。鼓励通过房屋交易管理服务平台向交易当事人提供房源核验、房源发布、合同网签备案等便民服务。加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。

九、加大违法违规行为整治力度。各地住房和城乡建设部门要将规范房地产经纪服务纳入房地产市场秩序整治的重要内容，会同有关部门依法查处“黑中介”、侵犯个人信息合法权益等违法违规行为，曝光典型案例。对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

十、加强行业自律管理。房地产经纪行业组织要健全行规行约，完善房地产经纪服务标准和执业规则，引导房地产经纪机构及从业人员依法合规经营。对房地产经纪机构及从业人员存在收费不规范、侵犯客户个人信息合法权益等情形的，房地产经纪行业组织依据行规行约给予自律处分。

02 中介费，真的能降？

1995年国家计委建设部发布《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收，这是我国房地产经纪服务收费标准的最早依据。

目前，多数城市都采取了2%左右的收费率。这就意味着，一套500万元的房屋，中介费需要10万元左右。如果是豪宅、别墅等高价值房源，中介费甚至能高达上百万元。

据统计局数据显示，2022年广州市年平均工资为78045元，这意味着如要入手一套500万的二手房，花掉一个人一整年的工资都不够……显然目前的收费标准并不合理，它不仅加重消费者的负担，也会导致市场不公平竞争。

社会上对高额中介费早已怨声载道，因此，《意见》提出的鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；引导由交易双方共同承担经纪服务费用引起群众的热烈支持。

但值得注意的是，分档收费意见仅为鼓励性质，并非强制性规定。具体的收费标准和方式还需要看各地区和各中介机构的执行情况。

另外，分档收费意见并不意味着所有房源的中介费都会降低。对于低价值房源，中介机构可能会提高服务费率，以保证其利润水平。因此，在购买低价值房源时，消费者应该注意核对中介机构公示的收费标准和清单，避免被多收或隐性收取。

还需注意的是，分档收费意见并不意味着所有服务都包含在中介费内。部分中介机构可能会提供一些延伸服务，如过桥融资、按揭贷款、产权评估等，并向消费者额外收取相关费用。因此，在签订中介服务合同时，消费者应该明确各项服务内容和责任范围，避免被捆绑或混合收取。

因此，降低中介费的执行力度到底有多大？即使能降又能降多少？这些仍是目前无法解答的问题。

03 “去中介化”

高额中介费已然成为群众的负担，此前，多地已上线了官方“去中介化”二手房交易服务平台，那么，“去中介化”究竟能实现吗？

●杭州市住房保障和房产管理局在“杭州市二手房交易监管服务平台”上，新上线了“个人自主挂牌房源”功能。该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，房东可以自行在平台上挂牌房源，购房者也可以直接和房东面对面交易。

●深圳市推出房地产市场官方指导价作为封顶价格，中介挂牌价格不得高于参考价，而商业银行将根据这一指导价发放二手房贷款。

●北京市大兴区存量房信息发布平台正式上线启用，面向大兴区有二手房买卖需求的市民免费开放。

……

但对于“去中介化”究竟能不能实现，易居研究院研究总监严跃进认为，官方二手房信息平台有政府公信力做保证，具备天然优势，但房屋买卖并不只是信息发布，还涉及后续看房、签约、网签、资金存管、缴税过户等一系列环节，房产中介作为市场的产物，在多年的积累中必然具有专业性上的优势，能协助双方完成整个买卖流程。

中原地产首席分析师张大伟认为，很多城市试点了这个功能，但都没有做大。目前“个人自主挂牌房源”功能的上线，对于二手房中介市场并不能形成太大的冲击。

也有业内人士认为，随着不动产统一登记的实现，未来官方二手房信息平台发挥的作用会越来越大，特别是在确保房源信息的全面性和真实性方面。但实现房源交易价格真实以及交易安全还有赖于更多技术层面的支持。

04  “去渠道化”

事实上，除了“怨声载道”的中介费外，由渠道代理延伸出来的渠道费等也引发不少问题……

我国新房市场主要有两种营销渠道，一为自产自销，营销主体是开发商；二是委托代理，营销主体是从事楼盘销售的营销代理机构。后者也被称为渠道营销，给予委托代理机构的佣金，即是渠道费。

近年来，由于房地产市场不及预期，部分房企面临去库存难、资金压力大的问题，房企对渠道依赖度不断提高。据数据显示，渠道参与新房销售占比，2018年为10%-15%，2019年达35%，2021年已达50%，未来将达到90%！随即而来的渠道垄断、渠道费过高等问题也浮出了水面……

目前市场正常情况下，渠道费的点位在2%~3%左右，对于一些出售比较困难的物业，如公寓和商铺，点位能到5%~8%左右，但也存在极少部分项目渠道费出现特别高的现象。

高昂的渠道费，让原本就因为限价而被压缩的利润进一步缩减，要不要“去渠道化”成为房企的抉择。

有业内人士认为，从现状看，房企与渠道，会一直博弈下去。房企必须借助数字化、线上化，重构营销体系，才能在渠道营销战中争得一席之地。从长远来看，开发商必须进化出更新、更多元的营销手段来应对多变的市场环境。

目前房企可以通过自建渠道，降低被绑架的风险；加大对数字化、信息化和AI的投入；加强反腐力度等举措来降低渠道费用。

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