2023年伊始，从媒介里，从朋友圈里，从开发商的喜报里，各种好消息接连砸来，楼市都是一派欣欣向荣的景象。

似乎楼市“小阳春”，有种呼之欲出的感觉。

不过，房地产市场虽然暖意“初显”，但还未迎来真正的企稳。

根据中指研究院2月份的房产数据，16个主要城市交易量环比上涨了31.9% ，同比却下降了7.6%。

具体分析一下主要城市交易量，就明白其中蕴含的信息，楼市远远没有网上所宣传的如此火热。

环比是和今年一月份做对比，今年一月份是什么情况？

环比上涨了31.9%，回暖幅度看似不错，但是要考虑到一个实际问题，一月份是春节月，大家都回家过年了。

同时今年一月份尤其特殊，许多朋友“阳了”这种情况，没多少人愿意出门去买房子，交易量本身处于绝对低谷中。

所以，2月份环比1月份交易量上涨，这难道不应该是正常现象？

因为特殊性环比的数据，大可不必在意，咱们主要关注下同比的变化。

同比是和2022年2月份做对比，去年二月份又是什么情况？

很巧的是，去年二月份依然春节期间，当时可能还有部分城市面临疫情防控，销量本身也很难理想。

而今年2月份，是一个完整销售周期，甚至比不上去年同期春节月，下降了7.6%。

那些还大肆鼓吹楼市回暖，是不是显得有些高调？或者别有用意？

我们再来看看，中指数据中16个主要城市，在楼市的“含金量”是否具有有代表性。

这16个主要城市，几乎是经济数据比较好并且人口净流入的一二线城市，代表了中国房价的顶尖城市群体。

如果楼市确实回暖了，这16个城市收到的信号，毫无疑问是最为强烈直接的，但是交易量却还是不如去年同期。

这些城市楼市的销售形势都不理想了，那要把人口净流出的城市也加进来，这个数字会不会更严峻呢？

今年二月份，二线城市同比去年下降是2.3%，北上广深四个城市同比去年下滑是26%。

综上所述，楼市回暖此时并未出现，但是，高房价的影响却早已显现。

数据显示，我国房价从2000年，每平方米2000元左右；上升到了如今，均价高达每平方米10000元左右。

也就是说，即便是在三线城市或者部分小县城，买一套100平米的房子，就需要支付近百万，这可不是一般家庭能够承受得起的。

然而，与这些年房价走势完全相反的是，随着房价持续走高，我国新生人口却逐年下降。

数据显示，截止2022年年末，全国人口约为14.1175亿人，比2021年年末减少大约85万人。这是1962年以来中国人口第一次出现负增长。

近六年来，中国新生儿出生情况基本是逐年下降，分别是：

2016年，1785万；

2017年，1723万；

2018年，1523万；

2019年，1439万；

2020年，1200万；

2021年，1062万；

2022年，956万。

当前，全国每年出生人口，破天荒头跌破了千万大关，2016-2022仅用了六年，出生人口下降将近一半。

所以，有不少专家通过分析房价与新出生人口的走势，得出了“房价与新出生人口呈负相关”的结论。

虽然就目前的实际情况而言，高房价并不是影响人口出生的唯一因素，但不可否认的是，它带来的负面影响，确实不可小觑。

近几年来，我们的房价出现了下跌的情况，其实这和年轻人的购买力有直接的关系，毕竟房子是需要真金白银来消费。

现在的社会环境和以前没有可比性，对于大部分年轻人，没有父母的帮衬，买房都是一件非常困难的事。

如果年轻人买不起房，结婚的难度就会随之增加，生育的难度也确实受到影响。

有一句关于楼市的话，被众人所听闻，“楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

此言不虚，影响中国楼市最重要的几个因素确实是，货币、土地政策以及人口变化。

前两者，这里不多加赘述，从长期来看，人口是决定楼市高低，极为关键的因素。

有人口，才有需求的源头；有人口，才有能力创造需求，只有需求的存在，商品才有价值的体现。

人口影响的不仅是楼市，人口更是决定经济的核心要素，没有人口哪里来的市场需求?

以目前形势判断，未来人口增量依然呈现下行趋势，房产总需求量也必然受其影响，呈现下行趋势，也就意味着消费市场规模的逐渐降低。

人口总量的减少，甚至可能引发蝴蝶效应，于是有人就得出未来“房价如葱”的结论。

单纯从楼市上看，目前城市住房供应量早已饱和，而人口的降低，也就意味着有不少房子会被空置出来。

房市的总供应量和总保有量，大于有购房需求的人口数量，这也意味着，未来很长一段时间，楼市依旧处于下滑轨道之中。