央行近期提到了“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，进而引发各方对房地产方面的进一步讨论。

有媒体给出了一个令人信服的数据，那就是我国住房空置率约为15%左右，有两个主要依据：其一、2022年原住建部副部长仇保兴已经给出过数据，我国“住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%”；其二、2022年底我国空置二手房面积约47亿平方米，我国存量住房总面积为313亿平方米，同样也可以得出15%的空置率。

首先必须要承认的一个事实是，空置率这个数据，是很难精准统计的。结合以上观察者的推演，我们忍不住要问了，一手房有没有空置率？

如果再加上“投资用房”这一块儿，就要考虑“租房空置率”了，很显然，我们没有看到对相关方面的讨论。另外一个问题，广大网友们对这一数据也产生了质疑，有人从感观上认为，空置率可能会更高，这个问题我们不必深究，毕竟不同地区和不同地段空置率肯定有差别。

一个必须要探究的是，农村用房有没有算进来，毕竟，农村用房空置率非常高，这也是广大网友认为，空置率要比15%高得多的原因。

从以上简单统计我们不难发现，农村用房的“空置率”显然是没有人去统计的，主要统计的是商品“空置二手房”。

严格意义上来讲，农村用房可能被统计进了“存量用房”里面，却没有被统计进“空置房”。

也就是说，被统计进分母了，却没有被统计进分子。如果真是这样的话，显然国内的住房空置率要远远大于15%这个数据。

需要指出的是，随着我国城镇化的进一步推进，农村用房空置率仍将会扩大，但对整个商品房市场的影响其实并不大。

这就意味着，有关住房空置率的统计数据，应该将农村用房排除在外，因为即便整体空置率很高，如果城市人均住房仍然紧缺的话，这个“空置率”就变得毫无意义。毕竟，一旦宏观经济向好，购房意愿强烈，城镇空置房将会被新一轮消化。

接下来，我们不妨再做一个假设，如果15%的住房空置率，分母、分子全部都是城镇商品住房的话，意味着什么呢？

我们不妨做一个横向对比，发达国家房地产市场是什么情形呢？

2023年第四季度，美国的情况是这样的，住房空置率仅有0.8%，为1956年有记录以来的最低值，租房空置率为6.5%，低于有记录以来的66%的年份。

美国房地产市场之所以表现得“空前繁荣”，跟2020年美联储大放水有关，美国人购房意愿强烈。而租房空置率，其实更能说明美国房地产行业的真实现状。毋庸置疑，整体来看，美国住房市场较为健康。

住房市场，日本一直是一个反面教材，2023年10月份日本官方数据显示，日本空置住宅数量为900万户，占住宅总数的13.8%，为1973年来的最高值。人家干脆就用空置住宅来计算了，什么住房空置率都不必细细推敲。甚至有人直言，这一数据是全球最高。

而现在，中国却出了一个15%的空置率，着实令人有点忧心忡忡了，这正是闲闲财经，反复推敲数据是否真实可靠的原因。

日本房地产空置率之所以越来越高，跟日本的老龄化有关，而我国也即将迈入老龄化社会，显然也对房地产行业的发展是不利的。

诚然，15%的住房空置率，仍有很多值得细细推敲的地方，不可回避的事实是，我国房地产行业高速发展时期已经过去，结构性优化、改善性住房，将是未来房地产行业发展的主基调。