中国的房地产市场发展至今为止经历了多个周期，而如今在国家政策的调控下已经趋于平稳，也对很多房企造成了冲击。

那些长期以高杠杆经营的企业在此期间出现了资金链断裂的情况，正在建造的楼房也失去了资金的支持变成了烂尾楼。

而这些烂尾楼大多都是由业主先出资交钱付款，而企业在获得资金之后再开始进行土地的购买或是楼房的建造，而这种房产则被称为“期房”。

一旦房地产企业无力继续建造房产，那么购买期房的业主们何时能够拿到自己的房子就成了未知数。

“期房”这一概念是香港的霍英东正式提出，然而发展至今日这种房地产经营模式却在全球范围内使用，新加坡、英国、美国、日本、德国、法国都采用期房售楼。

这之中只有美国的烂尾楼现象最少，这到底是因为什么呢？美国开发商就不会卷钱跑路吗？

1950年香港著名的房地产开发商霍英东在香港一个项目中首次采用了“卖楼花”这种销售方式，也就是现在人们口中的“期房”。

这种售楼方式主要是在建筑开工之前收取购房者的定金，并且利用分期付款的方式给承建方和企业的贷款银行分期付款。

这种销售方式让企业的资金更加灵活，并且也大大减轻了企业的经营负担。

这种房地产市场经营模式自此之后立刻在香港地区流行开来，随后还在台湾、新加坡和中国大陆逐渐展开。如今更是在世界上多个国家都采用这种房产销售模式。

对于房地产企业来说，这种销售模式不仅仅是能够与提高企业资金的灵活性、减轻企业经营负担，更是能大大降低房地产企业存在的风险。

期房实际上本质上属于一种预售，通过预售房企就能够提前了解到市场的需求，再根据市场需求建设楼房，就能大大降低空置房屋的风险。

除此之外期房的销售还能够为房地产开发商创造更多的利益。期房的价格往往会比现房的价格更低，若是期房购买的人数增多，待楼房真正建好时购买现房的人数也自不会少。

此时房地产开发商就可以通过后期调整房价的方式让自己获得更多的收益。

我们也要知道房地产市场中的竞争十分激烈，几家开发商往往会在同一个区域共同建造小区。

因此只有开发商更早的开始期房销售，才能够在当地市场中更早的吸引到注意力，从而让自己在市场中有更强的竞争力和影响力，创造更多的利益价值。

期房的销售对于房地产企业的好处多多，但是对于购房者来说却存在着很大的风险。

由于期房是在楼房还没有建成的时候开始进行销售，因此开发商很有可能会面临资金断裂，从而出现无法交房的问题，若是公司破产更是会出现烂尾楼的情况。

不仅如此购房者购买期房的时候并不能看到楼房的质量和使用的材料，只能通过沙盘或是图纸来看到建成后的模型。

一旦开发商在建造房屋的时候存在偷工减料的问题，那么住进去之后漏水、隔音差、冬天冷的问题就会时常发生，让购房者面临后续维修和整改的困扰。

不过放眼全球中国烂尾楼的情况作为普遍，同样是以期房销售的美国，却鲜少看到烂尾楼的情况。这到底是什么原因呢？

有相关数据统计，截止到2022年7月，中国至少有271个楼盘因为资金问题停工。

这些楼盘大多分散在河南、湖北、湖南等省份，而这些烂尾楼涉及的贷款规模多达0.9万亿元，占据全国房贷余额的1.7%。虽说美国也存在烂尾楼的情况，但是只有零星的几个。

之所以会出现这样的情况，主要还是因为中美两国在房地产市场经营方面存在差异。

虽说中国的房地产市场经过几十年时间的发展早已经建立起了完善的法律法规，但真正执行的过程中却缺乏力度，这就导致企业认为违规后也没有太严厉的处罚，大大增加了房企的投机行为。

除此之外我国的金融市场也相对不发达。我国开发商和购房者的主要资金来源就是银行贷款，因此很少有金融业相关的专家对企业进行的投资项目进行风险评估。

购房者能够获取到房地产市场的相关信息更是十分有限，这也增加了烂尾楼发生的概率。

反观美国，美国对于房地产市场建立起了十分严格的法律体系，不仅开发商在进行开发时需要经过有关部门的批准，更是需要缴纳相关的保障金和保险费用。

一旦工期延误，就必须要开发商向有关部门上报，否则就要面临法律的追责，并且承担相应的责任。

美国的金融市场也十分发达，房企经营者不仅能够向银行贷款，更是可以通过发行股票、债券等方式筹措资金。

这大大降低了开发商的经营风险，也间接降低了购房者购买期房的风险。不过美国烂尾楼少，主要还是因为他们有着非常严格的监管制度。

美国房地产开发商若是想要让项目展开，首先就必须要向当地政府提供非常详细的项目计划，包括全部项目的图纸、对环境产生的影响等具体事项。

待审核通过之后，开发商还必须要获得消防、建筑、卫生等方面的批准，全部手续通过后才能进行项目的建设。

不仅如此美国还采取了非常严格的资金监管制度。期房销售的时候，购房者的首付款和贷款并不会进入房地产企业的账户之中，而是会进入第三方机构的托管账户。

这虽说给房地产企业的经营产生了一定的限制，但是却保证了购房者的合法权益。

只有在房地产企业按照提交给政府计划完成固定节点的时候，第三方管理账户才会将资金打入企业账户之中。

这样一来就有效避免了开发商因资金链断裂而出现烂尾楼的情况。若是开发商没能按时完成项目节点，不仅拿不到钱，更是需要承担严重用的经济赔偿。

比起房地产企业来说，在美国第三方机构更加重要。第三方机构包括了律师事务所、会计事务所、保险公司、项目施工质检机构和消费者保护机构。

这些机构保证了购房者的合法权益，一旦发现开发商存在违法或欺诈的行为，消费者就能原封不动的拿回购房款和赔偿款。

虽说如今的美国和我们之间存在微妙的关系，但不得不承认美国在对房地产市场的监管方面十分严格。

这也让很多人产生了疑问，既然美国的监管如此有效，我国是否能够借鉴他们的管理方式来保证我国房地产市场的平稳发展呢？

实际上从如今中国的种种举措来看，我们正决定对房地产市场进行彻底的改革。在这个过程中我国必然会吸取他国的经验，用到我们自己的身上，而吸收美国的监管模式也确实存在可行性。

未来我国有可能会吸引美国类似的资金托管机制，以保证我国购房者的资金安全，从而减少资金断裂出现烂尾楼的情况。

而我国也会进一步加强房地产市场的监管系统、完善相关法律，从而让保证市场更加健康的发展。

考虑到我国房地产市场融资系统的单一性，未来我国也有可能会不断完善金融体系改革。

通过引入房地产投资信托基金，增加房地产市场资金的流动性和稳定性，并且我国还会依照当前的人口流动趋势，来分配不同城市的资金数量，确保房地产市场的平稳发展。

待中国实行一系列措施后，我国的房地产行业必然会实现洗牌。房地产市场如今虽然有所降温，但是竞争依然十分激烈。

随着监管的加强，大部分房企必然会因经营不善而消失，从而让优质的房企获得更多的市场份额。届时房子“烂尾”的情况也将会越来越少。

很多人认为期房是一种节省资金的购房方式，但实际上这却是一种风险投资，主要以国家政策、市场房价以及开发商的信誉为主要凭证。

一旦房地产开发商的经营出现问题，就很有可能会让我们的资金陷入巨大的亏损之中。

目前的“烂尾楼”我们只能看开发商的经营情况是否能有所好转，并且国家是否会出手推动楼房的继续建设。

未来我们也可以学习美国的做法，由公正托管公司监管，避免开发商直接接触到购房款，以保证购房者的合法权益。