仅仅过去三天，杭州地王又被刷新了！

2月26日，上海地王楼面价16.1万。

3月18日，北京地王楼面价10.2万。3月25日，杭州地王楼面价7.7万。3月27日，成都地王楼面价4.1万。仅仅16天成都再次刷新楼面价记录，住宅楼面价首次突破4万元。

从3月25日滨江水电新村项目的77409元/㎡，一下子跃升到（3月28日）建发蒋村项目的88029元/㎡。

杭州地价超8.8万元/㎡，名义地价超越深圳，仅次于上海、北京。

这一现象的背后，一方面是政策不断放松、市场信心逐渐恢复带来的影响；另一方面，“弹药充足”的央国企更是开启了“买买买”模式，纷纷出高价抢拍优质地块。

地王频出与二手房成交量回升形成共振，释放市场触底信号。土拍市场“地王”频出，将进一步重塑城市价格体系，对楼市止跌回稳具有积极意义。

回顾近 20 年中国房地产历史，共出现过 4 次地王潮，分别在 2005 年、2009 年、2013 年和 2016 年。每次地王潮之后，往往紧跟着一轮楼市牛市。而本轮 “地王潮” 的出现，有着诸多深层次的原因。

为什么历史第五次出现地王潮？

房地产上一次被列入中央政府文件作为“消费行业”，是在2003年。

22年前，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出：“房地产业是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。”并由此明确了“房地产成为国民经济的支柱产业”。

2003年的国发18号文件

但从此以后，房地产再也无缘中央文件的“消费”范畴，取而代之的，是各种限制政策：从鼓励，到被限制，光阴，不过是短暂的数年。

当时间走到2025年3月16日，在中央政府网站上，头条位置推出《提振消费专项行动方案》，部署了8个方面30项重点任务，其目的在于：“大力提振消费，全方位扩大国内需求，以增收减负提升消费能力，以高质量供给创造有效需求，以优化消费环境增强消费意愿，针对性解决制约消费的突出矛盾问题。”

提振消费是促进经济的重要抓手

关于房地产的内容，在通知中，位列第四部分“大宗消费升级更新行动”，分别是“加大消费品以旧换新支持力度”、“更好满足住房消费需求”、“延伸汽车消费链条。”

在2025年政府工作报告中，“稳住楼市股市”被首次写进了报告，这说明，高层对于楼市股市的重视，已经达到了史无前例的高度，这也有助于我们理解，为什么楼市能够再次被中央确定为消费范畴，因为，这事关“防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。”

3月19日中共住房和城乡建设部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议。

会议要求，要持续推进城市更新，坚持问题导向和目标导向，开展城市体检，找准人民群众急难愁盼问题和城市发展短板弱项，下功夫实施一批惠民生、防风险、促发展的更新项目。

要坚决稳住楼市，持续巩固“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策“组合拳”效果，继续打好“保交房”攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式，从供需两端持续发力，推动房地产市场止跌回稳。要适应房地产市场供求关系变化，顺应人民群众高品质居住需要，立标准、强科技、抓项目，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，不断提升人民群众的获得感、幸福感。

在过往的房地产市场认知中，“地王” 的出现往往被认为会推动房价上涨。地价作为房价的重要组成部分，地价的上涨必然会增加开发商的成本。当开发商以高价拍下土地后，为了保证自身的利润空间，通常会将这部分增加的成本转嫁到房价上。在过去的地王潮中，例如 2009 年北京广渠门 15 号地成为天价地王后，北京楼市迅速进入单价 3 万元时代。此后，随着土地价格的不断攀升，房价也一路水涨船高。在一些城市，地王项目周边的房价也会受到带动，出现明显的上涨。因为购房者往往会根据土地价格来预期未来房价的走势，当地王诞生时，会引发市场对房价上涨的恐慌，从而促使购房者提前入市，进一步推动房价上涨。

然而，今时不同往日，当前房地产市场的供需关系已经发生了深刻变化。在过去，房地产市场长期处于供不应求的状态，需求旺盛，房价上涨动力强劲。但如今，部分城市尤其是三四线城市，住房库存积压严重，供大于求的局面较为突出。即使出现 “地王”，这些城市的房价也很难因为地价的上涨而出现大幅上涨。此外，国家对房地产市场的调控政策更加精准和严格，“房住不炒” 的定位始终坚定不移。政府通过限购、限贷、限售等一系列政策，抑制投资投机性购房需求，稳定房价。而且，近年来保障性住房的大力建设和供应，也在一定程度上平抑了房价。所以，虽然 “地王” 频出，但在当前市场环境下，房价是否会如以往一样随之大幅上涨，还存在很大的不确定性。

在本轮 “地王潮” 中，一个明显的特征是房地产市场的分化进一步加剧。从城市层面来看，一线和强二线城市土地市场热度高涨，“地王” 频出，而绝大多数城市尤其是低能级的三四线城市，土地市场表现仍旧低迷。以武汉为例，与同量级的成都、杭州等地相比，武汉的地王纪录已多年未被刷新。5 年前，华润拿下武汉二七滨江地王，楼面价 3.06 万元 / 平方米，至今仍是武汉楼面单价最贵的地王。而成都、杭州等地的地王纪录却在不断被改写，此次成都地价更是从 3 万元直接跳涨到 4 万元。

当下正是换房的绝佳时机。一方面，房价经过一段时间的调整，处于相对低位，购房成本大幅降低，具体房价下跌幅度，大家心中都有一本账。另一方面，当前首付比例仅需 15%，贷款利率也在 3% 出头，并且随着市场的发展，LPR 还有进一步下降的空间，这将直接导致月供成本降低。更为重要的是，从政府的一系列政策举措中可以清晰地看出，对房地产市场的托举态度十分明确。因此，如果自身具备资金实力，且有置换房产的需求，只是一直处于观望状态，那么不妨主动出击，深入市场进行调研，抓住这一难得的机遇。

房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，未来依然有着广阔的发展空间。只不过，随着时代的发展和市场环境的变化，游戏规则已经发生了改变。在过去的福利分房时代，筒子楼普遍存在没有厕所、采光差等问题。

为了改善居民的居住环境，大力建设商品房成为当时的必然选择。而如今，经过多年的发展，国人的住房需求在数量上已基本得到满足。这也意味着，房地产市场将进入一个新的发展阶段，对好的商品房的需求将进一步推动行业的迭代升级。只要衣食住行这些人类的基本需求存在，房地产行业就必然会不断发展。在底层需求不变的基础上，产品的迭代和升级是市场发展的必然趋势。

未来 10 年，房地产行业将步入一个全面升级的阶段。此次提出新社区必须配备托儿所、老年活动中心等设施，正是充分考虑了当下多数人的实际需求，也是从 “有房子” 向 “好房子” 转变的具体落地方案。

基于以上分析，一直提醒广大有房的朋友，一定要做好以下几个方面的准备。首先，要明白没有任何一套房子会让人住满 70 年，及时做好房产置换至关重要。既然 2000 年以前的房子已被纳入更新和改造计划，就不应再有一套房子住 70 年的陈旧观念。房地产市场就如同一场击鼓传花的游戏，如果不想成为最后接棒的那个人，导致自己的财富受损，就必须及时做好向上置换的准备。这就如同手机的更新换代，从最初的大哥大，到后来的老人机、翻盖手机，再到如今功能强大的智能机，甚至出现了三折叠手机，人们不断更换手机以追求更好的体验。而房子作为特殊的商品，不仅具有消费属性，还具有金融属性，是大多数居民最大的财富载体。因此，为了确保自身财富的保值增值，必须及时关注市场动态，做好房产置换规划。