冷市之下，“老破大”越来越难了，可谓是“有钱人看不上，没钱人买不起”。特别是像今天法拍的2套楼梯房顶跃，更是“难上加难”，即便是在市区醇熟地段：

鑫城佳园位于鹿城区勤奋路与雪山路交汇处，施教区为百里路小学勤奋校区、温州市第四中学。本案于2002年开盘，为222㎡的楼梯房顶跃（6跃7），以174万流拍，折合单价约7811元/㎡。景芳花苑位于鹿城区划龙桥路（二十一中西侧），小区由3幢6-7层的楼梯房及1幢12层的电梯房组成，施教区为广场路小学白鹿洲校区、二十一中。本案为201㎡的楼梯房顶跃（6跃7），以166万流拍，折合单价约8233元/㎡。

“老破大”难卖是目前二手房市场的一个缩影。今日法拍流拍的还有黄龙“实验双星”学区房：

森悦锦园位于鹿城区黄龙未来社区板块内，为中铁建代建的安置房小区，施教区为温州市实验中学集新校区及其附属小学。本案为11楼103㎡，买家需补缴、代缴共约69万，因此实际起拍价约192万，折合单价约1.86万/㎡，单价不算高。或因本案尚未办理不动产证且可能涉及二次过户等原因而流拍。

今天法拍有两套大发凯旋门的房源成交，小区位于瓯海中心区，房源条件都还不错，成交价比2015年开盘价还便宜了数十万元，而2015年正是市场低谷：

13#1201的130㎡，以206万成交，折合单价约1.58万/㎡；7#2701的143㎡，以220万成交，折合单价约1.53万/㎡。

来看看2套大发·凯旋门房源的成交情况：

01

大发凯旋门

大发·凯旋门（备案名：凯欣锦园）位于瓯海区行政中心，北侧即君悦339。

房源信息：凯欣锦园13幢1201室

建筑面积：130.09㎡

起拍价：1,570,000元

评估价：2,230,000元

成交价：2,060,000元

该房源起拍价157万元，折合单价约12069元/㎡，有11人报名并竞价33轮，最终以206万元成交，折合单价约15835元/㎡，溢价率31.2%。交易税费均由买方承担。

▲拍卖结果/来源：阿里法拍

房源信息：凯欣锦园7幢2701室

建筑面积：143.25㎡

起拍价：1,780,000元

评估价：2,530,000元

成交价：2,200,000元

该房源起拍价178万元，折合单价约12426元/㎡，有12人报名并竞价13轮，最终以220万元成交，折合单价约15358元/㎡，溢价率23.6%。交易税费均由买方承担。

▲拍卖结果/来源：阿里法拍

房源简评

---房源条件还算不错

13#为小区中心，为两梯两户，南侧有中庭景观，北侧为公园绿地。户型为东边套边厅户型，南北楼间距较大，预计上午、中午的日照都还可以。

7#位于小区中庭花园西侧，南侧楼间距相对较近，不过本案位于27楼，影响可能相对较小。另外，本案为两梯两户的东边套边厅户型，东向有近170余米宽的中庭景观视线。

整体来看，两套房源的条件都还不错，没有明显的缺点。

---低于9年前的开盘价成交

两套房源于2015年同期开盘，普惠94折惠后，13#1201毛坯总价约218万，折合单价约1.68万/㎡；7#2701毛坯总价约272万，折合单价约1.92万/㎡。

▲开盘备案价格

目前，该小区二手房近期成交均价在1.6万余元/㎡，一期赠送面积较多。今年，小区有若干套成交记录，成交单价基本在1.6-2万/㎡之间。不过主要以80-89㎡的小户型成交居多，面积稍大一些的房源仅3套成交，可以参考一下：

中楼层128㎡，总价263万，单价2万/㎡。中楼层123㎡，总价203万，单价1.65万/㎡；高楼层128㎡，总价213万，单价1.66万/㎡，这套房源挂牌近两年半，从2022年3月至今共调价十余次，从350万降至213万成交。

法拍房方面，今年6月，一套沿路楼栋的高楼层114㎡法拍房以193万成交，折合单价约1.69万/㎡。

最终，13#1201的130㎡房源，以206万成交，折合单价1.58万/㎡，相比开盘价仅降了十来万，且室内有简单装修，略低于市场价成交。

7#2701的143㎡房源，以220万成交，折合单价约1.53万/㎡，相比开盘价便宜了50余万，不过今年没有成交记录。另外，其室内装修有破拆的痕迹。

这两套房源的法拍成交价，比2015年市场低谷时期的开盘价还要便宜10多万元以上……