温州楼市下行2年来，市区二手房普跌约30%，部分板块、部分小区更有房源房价腰斩，甚至有项目“无量空跌”（没成交，挂牌价一路走低）。

不过，在全面趋冷的背景之下，竟然也有小区相对保值，甚至有房源还赚了钱。

今天就带大家来看看温州抗跌的房子！为什么这些房源相对抗跌？这类房源又有什么共同的属性？一起来看看……

（本文二手房信息来自贝壳找房、温都信息、温州豪宅及其资深中介，部分二手房成交价仅为近期个案，或与整体市场有差异，仅供参考，以实际为准。排名不分先后。）

说到抗跌，首先让人想到的是豪宅。2024年，温州豪宅跌了吗？毋庸置疑，就连滨江CBD和中央绿轴热度都下来了。

但豪宅中的别墅产品，可以说是一个异类。

A

纯别墅

春别是在温州市区的代表性楼盘有：新城板块的新世纪锦绣园和七都板块的华侨花园别墅。

新世纪锦绣园

新世纪世锦园位于机场大道，2001年由龙湾区划至鹿城区。

小区由温州新世纪房地产开发有限公司开发，占地约117亩，容积率仅为约0.33，共59套独栋别墅，主力面积段在415-600㎡，最大一套有1000多㎡。

小区四面环水，位于蒲州河河中岛上，全岛均为独栋别墅。去年，小区筹资数千万，重新捯饬了小区大门、会所、园林等，据说每户业主筹资50万元左右。

▲历史资料图

整个小区鲜有房源挂牌，成交也少，基本价格在约4500-7000万。

目前，整个小区挂牌在售约3套。近期有挂牌总价约6200万左右，建筑面积375㎡，占地约800㎡。

去年年底以来，共成交2套。一385㎡，毛坯，成交总价约4120万元；一384㎡，带全新豪装，成交总价约4800万元。

华侨花园别墅

华侨花园有约800亩超大体量，共有约257幢别墅，为温州规模最大的别墅群。

市面上，华侨别墅总共挂牌约10多套。

华侨别墅一期、二期均为独栋别墅，但产权面积较小，在350-450㎡之间，大多没有地下室，挂牌价大致在3800-5000万元左右；

▲二期嘉钰园鸟瞰航拍图。历史资料图

华侨别墅三期大多为双拼别墅，产权面积基本上在620-850㎡，带一层地下室，挂牌价在2900-3500万元左右；华侨四期均为独栋别墅，建筑面积670-1800多㎡，赠送绿地面积最大，小的占地2亩多，大的有将近5亩。

▲四期臻墅鸟瞰航拍图。历史资料图

华侨别墅年成交约六七套，独栋别墅大致要3500万元起步，双拼别墅大致要2900万元起步，具体价格与赠送绿地大小和地下室等综合条件挂钩。

但今年以来几无成交，或与七都板块热度下降，加之观云东方等低密产品供应有关。去年8月，华侨三期成交一套799㎡双拼，毛坯，3150万元；华侨二期法拍成交一套独栋404.81㎡，老装修，3262万元。

11月18日，华侨三期荣锦园有一建面约674.21㎡双拼别墅挂牌，起拍总价约2376万元。

B

塔尖大平层

类似价格坚挺的“塔尖豪宅”，还有核心位置和稀缺景观资源禀赋兼得的市区大平层、大跃层等。

鹿城广场·锦玉园

比如温州鹿城广场·锦玉园，凭借着卓越的产品力和一线江景加持，成为温州豪宅的“标杆”。主力面积段291-850㎡，年成交10套左右，近2年成交总价在1420-3000万元，目前挂牌约20多套，整体价格趋稳。

▲鹿城广场·锦玉园实景图

近期有建面约391.79㎡29层高楼层，带有一线江景，起拍总价约1092万元，将于11月18日拍卖。

▲图据阿里拍卖

时代滨江上品一线江景房

时代·滨江上品带有一线江景资源的房源，价格相对保值。虽然与高峰期相比回落不少，但与开盘价相比，涨了30%的不在少数，涨幅显然优于无江景房源。

▲时代滨江上品相对位置示意

今年1月，一建面约415㎡江景顶跃以3330万元成交，单价超8万元/㎡，刷新了隔壁翡翠滨江曾经最高7.8万元/㎡的高层单价纪录。今年3月，一建面约415㎡江景顶跃以3206万元成交。

▲时代滨江上品交付实景图。图据时代浙南

今年以来，时代滨江上品成交了30套左右， 多集中在上半年，其中沿江房源就有近半数。一线沿江的8#在上半年成交约8套，成交单价5.26-5.77万元/㎡，9#成交了2套，成交单价都在6万元/㎡以上。

▲时代滨江上品·揽悦园楼栋分布图

时代滨江上品一线江景房，二手成交价整体成交价保持稳中微降。

而非江景房源降价较为明显。今年上半年，成交的非江景房源中，与开盘价相比账面上还能赚8-9%。

而近期成交的132方中楼层，仅2.9万多元/㎡；有中间楼栋高楼层急卖挂牌价3.3万元/㎡左右。部分房源预计账面上亏损超10%。

翡翠天地·翡玉园

翡翠天地·翡玉园是近年来交付的品质豪宅之一。今年以来，翡翠天地二手房成交了7套左右，近期成交价基本上在3.6-3.9万元/㎡左右，其中，一线看绿轴的263方开盘时含装在4万元/㎡以上，近期无成交。

▲翡翠天地·翡玉园夜景实景图。图/日清设计

6月底有7#西边套低楼层看绿轴263方，含有2个车位，约1130万元挂牌，以1030万元成交，扣除车位（车位以30万元计）后，成交单价约为3.69万元/㎡（含装），账面上与开盘价相比基本持平。

▲翡翠天地·翡玉园交付实景图。图/日清设计

7月，12#成交了一套高楼层263方，成交总价约1000万，折合单价约38023元/㎡，扣除3888元/㎡转标后，毛坯单价3.41万/㎡，账面上预计亏损在15%左右。

“横渎”三子

鹿城金茂府、凤起玉鸣和鹿城壹号是市府-绿轴板块代表性高档小区之一。特别是凤起和鹿城壹号约150米的超高层，双峰并立，加上颇具辨识度的外立面在市府路上格外醒目。

▲小区相对位置示意。制图：k1va

鹿城·金茂府今年以来成交仅为个位数，除了南区首排看庙的房源外，成交单价基本上在3.5-4.25万/㎡。

▲鹿城金茂府实景图示意

9月，北区6号楼高楼层成交一套200方，成交总价约850万元，折合单价约4.25万元/㎡，扣除最低装标3500元/㎡，相当于毛坯单价约3.9万元/㎡，预计和开盘普惠价相比，亏损超10%。

▲横渎三子鸟瞰实景

今年以来，凤起玉鸣成交10来套，除去看庙房源外，成交单价在3.5-4万元/㎡。

10月成交10#中楼层180方，成交总价约688万元，折合单价约38222元/㎡（含装修标准3980元/㎡），与开盘普惠价相比，预计账面亏损约7%左右。

8月，凤起玉鸣11#成交一高楼层251方，含2个车位，成交总价980万元，折合单价约为39044元/㎡（含装修标准3980元/㎡），与开盘普惠价相比，预计账面上亏损或在10%左右。

▲鹿城壹号、凤起玉鸣实景图

今年以来，鹿城壹号零星成交，成交价大致在3.5-4.0万/㎡。

今年8月，鹿城壹号16#成交一套高楼层175方，成交总价约675万元，折合单价约3.86万元/㎡（含装修标准3980元/㎡），预计账面上亏损约在10%左右。

除了豪宅之外，还有没有其他抗跌一些的楼盘呢？关于这一点，不得不说一些带有学区属性的新房——

C

带学区新房

集新学区房

目前，集新学区房挂牌超200套。据不完全统计，今年6月以来，集新学区房成交了30来套，集中在雅戈尔·未来城壹号和中国铁建·未来视界（集新学区房成交信息据资深中介田田，若您有更多疑问可致电咨询13625770646）。

▲实验中学集新校区实景图示意

其中，未来城壹号成交的几乎清一色为75方，且成交总价稳中微降，基本上在205-215万元左右，略低于开盘价，预计账面浮亏在10%以内。有一业主6月购入2楼220万元75方，在子女入学就读后，于近期以205万元卖掉。与75方不同的是，其他面积段成交极少。

未来视界成交的面积段多为111或139方，成交单价大致在2.6-3.2万元/㎡。有23#109方买来约380万元，成交仅为292万元，账面亏损达20%多。这主要是未来视界面积段较大，且开盘在售时优惠力度相对较小，导致一手买入价也相对高些所致。

森悦锦园因暂无产权证，且为毛坯交付，目前少量成交，成交单价大致在2.2万/㎡左右。

另外，因为学区加持导致相对抗跌的楼盘，还有市府路边的铂金湾。

铂金湾

铂金湾虽然为商品房与安置房混居，但商品房开盘时定价相对较低，开盘均价3.2万/㎡。

▲项目相对位置示意

加上住宅为铝板干挂，整个小区南北立面均是铝板；近2万方中庭花园，南向为百米划龙桥河一线河景，还有温州市实验小学锦绣校区学区和南浦实验中学锦江校区加持：

▲铂金湾交付实景

今年下半年以来，铂金湾成交约七八套。

其中，商品房成交价约为2.75万元/㎡，与开盘时相比，大致跌了约15%左右，如今年6月，某幢11层128方，成交单价约为2.76万/㎡；

安置房成交价约为2.3万余元/㎡，与2023年年初相比，同样跌了约15%左右，如10#中楼层某116.54方，成交单价约为2.3万元/㎡。（铂金湾及其周边成交信息据资深中介赵晴，若您有更多疑问可致电咨询13587676676）。

D

品质小区

天曜城

龙湖·天曜城是近年来市区为数不多、真正拼实力、靠实景杀出血路、赢得市场肯定的楼盘。

▲项目相对位置示意。或有误差，以实际为准。底图来源：天地图·温州。制图：k1va

交付一年多以来，天曜城尽管成交不多（年成交预计个位数），但价格保持相对坚挺。贝壳找房显示，挂牌约63套，挂牌单价依然在2.49万/㎡。

▲天曜城实景图

天曜城近期零星成交。预计首排靠近瓯海大道的小面积房源市场成交价在1.9-2.1万/㎡；其余一般房源，预计市场价大致在2.2-2.5万/㎡，且挂牌量较少。

▲天曜城实景图

10月成交均为个案急卖成交，尚未出现“价格踩踏”：

在普跌30%以上的情形之下，为什么这类房源逆势走红，能够少跌，个别甚至保值增值呢？

房探简评

---本轮形成价格踩踏的“重灾区”是刚需首改盘。一直以来，刚需首改盘多为复制粘贴、标准化的流水线产品，叠加安置房批量供应，而近期交付安置房品质向普通刚需首改盘看齐，依靠低价分流了大批购房者；

---特别是“炒房比例特别高”的板块和小区，如七都板块的鹿岛万象天地、吾悦板块的澜悦府等，小区上规模，投资客比例高，交付后抛售压力更大，容易形成“价格踩踏”；而自住比例高的楼盘，交付后抛售的房源较少，下跌相对较少，如鹿城壹号、凤起玉鸣、天曜城等；

---近年来，改善置换链条不畅，导致改善置业需求数量下降。但豪宅处于置换链条的末端，多数豪宅和流水线产品还是有明显差异化，其购买客群相对实力也雄厚，对价格敏感性相对较弱一些，他们许多人有能力直接购买新房（不用卖掉旧房）；

所以，相对高峰期豪宅盘价格虽然也有明显下跌（比如CBD顶豪普遍从4万+/㎡下跌到3万+/㎡），但与刚需首改流水线产品相比，这一类房源抗跌属性还是相对强一些。

留言说说你认为最抗跌的房源！好了，今天就说到这！