2025年楼市大概率会是一个重要的拐点。这个拐点就是房价因城市分化会进一步加剧——一线城市房价止跌回涨，中小城市的房价可能真是要“凉凉”？

从最新的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》可以看出，不管新房房价还是二手房房价，环比上涨主要是一线城市和几个二线城市，而大多数三四线城市仍处于下跌的态势之中。

有人可能会觉得纳闷，不是说房地产市场在止跌回稳了？

实际上，你从整体楼市的走势来看，市场确实在止跌回稳，不过这种止跌回稳主要是一二线城市贡献的，大多数中小城市的楼市止跌回稳并不太明显。

不仅仅从价格层面来看是这样的，从楼市的成交量层面来看也差不多是这样的。去年自9月底以来，楼市出现回暖的迹象，一线城市及部分二线城市，像上海、深圳、杭州、南京等城市的楼市成交量出现较大幅度的上涨，这里我就不列举数据，我之前的文章里有列举很多这样的数据。

而一些中小城市的楼市虽然在利好措施的支持下也有所企稳，但成交量上升及价格回暖都不是太明显。目前楼市的走势呈现出明显的因城市而分化的特征。

楼市在过去经历了普涨和普跌的过程，在之后逐渐走出分化行情也实属正常，别人的房地产市场经验也早就证实了这一点。其实究竟为何会是这样的趋势，原因也不复杂。

大城市尤其超级大城市，其在经济发展、产业结构、城市配套等方面均有较大的优势，能够为年轻人提供更多的发展机会，这也就会吸引年轻人不断流入，城市的人口就会持续呈现净流入的态势，楼市自然也就有了坚实的需求支撑。然而城市的发展不可能是没有边界的，这就意味着这词儿超级大城市的楼市供应是有天花板的。中长期来看，超级大城市的楼市不会出现绝对的供大于求，而随着经济发展及收入的增长，这些城市的房价有望保持上涨的态势。

相反，大多数中小城市的楼市发展情况就不一样了。这些城市目前还面临着人口净流出的境地，而且目前来看还没有比较好的解决方案。这就意味着这些城市的住房需求会减少，但住房的供应却在继续增加，房价上涨缺乏支撑了。中小城市的房子会逐渐回到居住属性上来，而房价最终将由城市里真正有效居住需求来决定。