原创 韬略哥

01

财富版图在颠覆

7月3日，戴德梁行发布2023年上半年深圳市场数据。我们发现一个有趣的现象：

2023年前4月，深圳购物中心客流同比大幅增长，市域级、区域级购物中心日均客流较去年同期分别大幅增长68.0%、46.8%。今年前5月，深圳社会消费品零售总额为4077.69亿元，同比增长13.2%。

这也符合世界趋势：零售商业，尤其是时尚产业打败了高科技，也打败了价格飙升的石油、煤炭等行业，成为强势逆袭的增长极。

2023年新公布的“胡润全球富豪榜”一下子有3位时尚业大佬杀入世界前十，就是明证。

深圳也牢牢抓住了这个逆势增长极，去年6月，深圳发布《深圳市时尚产业发展规划（2021-2025年）》，现代时尚产业位列深圳“20+8”的重点产业集群之一。

提起深圳的时尚产业聚集区，大浪时尚小镇被国家发改委作为传统产业转型升级的典型案例，在全国进行推广学习。目前，大浪时尚小镇已入驻时尚企业700余家，汇集了玛丝菲尔、影儿等一众知名时尚品牌总部企业，汇聚全国三分之一的“金顶奖”（中国服装设计界最高荣誉奖项）得主，成为深圳时尚消费的重要增长极。

一个数字+时尚的龙华新中心，正在崛起！

02

龙华中心，在蝶变

1、数字+时尚，聚焦价值

广深科技走廊之上，北承光明科学城战略新兴产业和未来产业集群，南临目前深圳第一大流量入口深圳北站，大浪已初步形成以电子信息产业为支柱、时尚产业为特色及战略性新兴产业协同发展的产业格局。

根据龙华区“一圈一区三廊”的发展规划，人工智能和数字时尚是大浪的发展重点。在工业经济方面，截至今年4月，大浪街道拥有工业园区238个，工业企业6400多家，其中，“四上”企业1131家。

在数字时尚方面，2019年7月大浪签署“粤港澳大湾区时尚产业人工智能创新研究院暨创新孵化平台建设”战略合作协议。2022年9月22日，大浪（华为）时尚产业数字创新中心正式启动。龙华牵手华为，要把大浪打造为“中国数字时尚第一城”。

图源：龙华重点区域中心

大浪聚焦数字龙华的核心产业，又是深圳规划重点打造的时尚小镇，数字与时尚在这里聚焦，科技与活力在这里碰撞，未来将成为深圳一张绚丽的名片。

2、双核交汇，叠加价值

今年4月底，《深圳市龙华区国土空间分区规划（2021-2035年）》（草案）公示，龙华的规划同过往相比发生了一大“质变”——从单核走向双核，要“探索高密度、高质量、高品质都市核心区”。

大浪正处在深圳龙华市级功能中心和北站城市功能节点双核交汇处，坐拥双向利好。既享受市级功能中心优越集中的高端配套，也享受北站节点的交通和流量利好，是“高密度、高质量、高品质都市核心区”的焦点。

龙华也同样看好这个双核碰撞、科创流转的利好叠加区，将包括大浪在内的16.83平方公里定位为龙华国际商圈，列为龙华六大重点片区之一，官方喊话要全力将其打造成为规模超200万平方米的市级核心商圈和世界级未来消费体验中心。

未来，科创、流量、时尚、商业在这里碰撞、交融，高度兼容，想来将点燃更亮眼的火花。

3、旧改+快速路，升华价值

根据今年5月深圳城市更新资讯官宣，大浪街道共有31个城市更新项目，片区累计旧改空间建面超800万㎡，星河、华润、卓越等品牌开发商齐聚，未来城市面貌还将大跃升。

城市更新，不仅是城市面貌的蝶变，也是区域价值再度腾飞的起点，福田岗厦旧改前，周围房价约3万/㎡左右；如今，皇岗村周边楼龄20年左右的商品房，二手房房价已经达到10万元/㎡；南山白石洲的拆迁房也是10万+/㎡……每一次城市更新，也同步在更新“造富神话”和区域房价。

目前大浪城市更新还处于起步阶段，价格处于洼地，正是入手的好时机。

而且，自龙华入核以来，在物理空间和密联度上拉近龙华与福田、南山的距离。不夸张的说，侨城东路北延线，就是龙华“探索高密度、高质量、高品质都市核心区”的“快速路”。

侨城东路北延快速路串联起龙华、南山和福田，建成后将密联深圳湾超级总部、车公庙、安托山、西丽湖国际科教城以及龙华生活中心。“新大浪”联袂南山中心、福田中心，共同组成了深圳生活中心“黄金三角”。

明晰可见，三大生活中心的特点都是高标市政、商业配套云集，成为区域宜居之选。今年，大浪文化艺术中心、大浪体育中心即将建成投入使用。坐拥文体双星的大浪，生活氛围还将更上层楼。

4、生态绿环，恒久价值

而且，大浪毗邻“深圳八景”之一的阳台山。约28平方公里的阳台山森林公园是龙华区十四五国土空间规划草案，阳台山是龙华区生态休闲绿环、生态屏障绿环、一个环城大公园带的重要组成节点，是名副其实的“都市绿脊”。

阳台山720度全景航拍

大生态与大科技紧密衔接，大浪是人工智能等战略新兴产业与未来产业的理想之地，也是可持续发展之地。

大浪无疑将是龙华继北站、红山之后，下一个价值聚焦区。但三者略有差异，北站立足于CBD（商务区），红山致力于打造CLD（居住区）、大浪则瞄准了城市CAZ（中央活力区）。

CAZ是城市经济发展达到一定程度后，对居住理念的进一步发展和延伸，以生活为基点，在优越的地理位置，汇集高质量的商业及硬件配套，从而成为高净值人群的居住选择。

大浪为例，作为龙华“数字+时尚”的明星小镇，占位双核利好叠加的焦点地带，板块定位高端。产业、商业、流量、交通在这里汇聚，被定位为市级核心商圈；高端市政硬件配套云集；还背靠山景，环境优越；是龙华当之无愧的CAZ。

03

把脉深圳置业逻辑

如今，715政策三年限期将满，被压抑置业需求的朋友们手揣钞票，都在谨慎选择。那么，作为龙华CAZ的大浪有什么项目值得期待？

星河于35周年之际回归龙华生活中心，锚定大浪的潜在价值，在龙华国际商圈、大浪时尚小镇，布局了其在深圳的第三座山景综合体大城——星悦云邸！

按星河过往的“造星”历史，都是在一个潜力区域打造一个新中心。那么这次，星河能否续写“星河所在，必定中心”的故事？星悦云邸是否适合置业？

这个答案，要要从置业的五大根本逻辑出发：

1、买房必选高定位片区

地段，地段，还是地段。楼市分化时代，我们更应落位在价值成长性强的区域，有产业支撑的高定位片区，区位将深刻影响优质房产的未来价值高度。

星悦云邸位于龙华大浪片区，是谭罗村城市更新单元的首发项目。大浪的区位价值在前文已经说得很详细了，作为时尚小镇、利好叠加的科技枢纽、国际商圈、生活中心、生态高地，大浪价值可期。

2、买房必选口碑开发商

今年6月，A+H股中共有35家上市房企逼近退市。在行业清出期，与城市共生共建的口碑开发商更具持久生命力。因为，这样的开发商往往不追求高周转、高负债、高杠杆的“三高模式”，且在城市配套、商业运营等方面具备多元能力，也因此更容易幸免于难，穿越周期。

星河地产就是如此，在房企信用普降时代，2023年逆势获得AAA评级；还业绩攀升，连登《2023粤港澳大湾区房地产白皮书》四项榜单。

星河35年一路走来，一直与深圳共建共荣。2003年，福田星河COCO Park落地，首创全国情景式休闲购物中心的模板；2012年，龙华星河盛世COCO City填补了龙华商业生活区的空白；2021年，星河首进光明，打造了建面约80万㎡的星河天地；2022年，星河联袂全球第二大零售商COSTCO，开设COSTCO华南片区首家旗舰卖场，预计今年第四季度即将营业……

这次星悦云邸也是一个全维配套、独立成城的大城综合体项目，涵盖住宅、写字楼、办公综合体以及商业裙楼、集中式商业，以及幼儿园、9年一贯制学校，打造建面约53万㎡综合体大城。

3、买房必选交通枢纽

享誉全球的房地产服务商第一太平戴维斯发布过这样一组研究数据：离地铁站0-500米的物业价值提升可达20%—25%。这充分说明，“地铁一响，黄金万两”并非虚言，靠近地铁站的物业，更加保值，也容易升值。

星悦云邸距地铁6号线阳台山东站，直线距离仅约300米。4站直达深圳北站、5站到南山、7站到福田。此外项目门口有主干道布龙路、福龙路以及沈海高速，还有在建的侨城东路北延快速路，可高效抵达福田、南山。交通通勤十分便捷。

4、买房必选生活中心

在房住不炒的大原则下，房产回归居住本质。配套完善的生活中心区，不仅带来良好的居住体验，还能赋予优质房产持久附加值。

星悦云邸紧邻建面约19万㎡的大浪商业中心；还自带商业综合体，家门口就是精品商场。未来片区内建面超800万㎡城市更新发力，也将助推龙华生活中心继续蝶变。

项目周边文体配套也非常丰富，家门口的大浪文化艺术中心、大浪体育中心今年就即将建成，可以作为大家日常休闲娱乐的去处。龙华区第三实验学校（华悦校区）就在项目地块内，项目还将配建有幼儿园，家门口即是好学校。

离家不远处还有“深圳八景”之一的阳台山森林公园，这是深圳首个市级森林公园。约28平方公里城市绿肺，不仅是天然的新风系统，“富氧”生活；还能过滤城市的喧嚣，安放一片宁静。

5、买房应该一步到位

深圳的换房成本极高，二套房首付至少在5成以上。尤其在二手房交易低迷期，大家新房置业更倾向于90-144㎡三至四房的“一步到位”户型，市场数据也印证了这一点，90-144㎡面积段成交持续占据“半壁江山”。

星悦云邸首期占地约2万㎡，总建面约15.4万㎡，主力户型是95-124㎡3-4房。都是一步到位的户型，无须因添丁而换房。各户型卧室都做了飘窗，通风采光好，空间布局的适配合理，设计经典，毫无浪费。

而且，星河不仅擅长“造城”，也擅长“营城”。星悦云邸悦氧园林体系，打造占地约6500m²中心景观花园，给大家沉浸式园林的生活体验，森氧跑道、儿童乐园、长者康体等区域设计让老中少三代各得其乐，又彼此谐乐。

而且每一座星河的社区，都有星河智善物业护航，享受星河全产业链条的优质服务。品质筑城、用心营城，才能赋予物业长远的价值增益。

可见，星河·星悦云邸可谓精准把脉了深圳的置业的五大逻辑，选址高规划片区；口碑开发商保驾；约300米近地铁口，交通便捷；落位生活中心，配套优越；户型一步到位，物业服务有口皆碑。项目营销中心和样板展示空间7月15日即将开放，据闻现场还准备了丰厚的嘉年华活动，按项目目前的市场热度，想来又是深圳楼市一大盛事。

星悦云邸营销中心和样板展示空间开放时间恰逢715政策三年期满，心动即可行动，感兴趣的朋友们不妨亲自到现场看看，详细咨询！