进入十一月，大家有没有注意到，楼市的新闻似乎没那么热闹了。这其实也在预料之中，毕竟“金九银十”一过，除了北上广深这些一线城市还有些动静，其他地方的楼市数据早就开始回落。最近和不少买家聊天，他们普遍反映，现在房价谈不下来，房主们的心态也发生了变化。

小编在小红书上看到一位房主分享卖房经历，能感受到她的心痛和无奈，但房子卖出去后，她似乎也松了口气。客观来说，她卖房的决定是正确的，如果早点出手，定价上还能更主动些。很多人问小编怎么判断楼盘价格趋势，这其实挺复杂的，涉及到政策影响，或者邻居急需用钱大甩卖等因素。抛开这些，小编主要看三个指标：小区挂牌率、长期带看和成交数据，以及和周边楼盘的对比。如果房子没有突出卖点，房龄快十年，租售比又低，那留着也没太大意义。

今天还有个案例，房子在市郊，只有炒作概念，没有实际卖点，成交价比最高点跌了四成，挂牌量还在增加，带看和成交数据很差，小区入住率也不高。房主是低首付买的，想换成经营贷再坚持几年，怎么劝都没用。

再分享两个案例。在新一线城市，有套市区十五年房龄的房子，位置不错，但小区短期没成交，朋友心里没底，让我帮忙估价。我研究了周边小区，又以买家身份和中介沟通，最后得出房子合理价约250万，而房主挂牌275万。朋友找中介表明想买，但觉得价格高，中介当场打电话砍价，第一刀就砍到200万，想慢慢加到225万成交。结果房主直接火了，认为中介恶意压价，把所有房源都下架了。

另一个案例是年初遇到的一个学区房房主。房子挂了半年没成交，中介每个月都告诉他又有房子成交了，但他的卖不掉，缺点一大堆。最后降到整个小区同户型最低价520万，带看数量立刻增加。有天房主不在家，太太去开门，中介趁机套底价，知道夫妻俩505万就能卖。接下来中介每次砍价都奔着500万以内。房主受不了，拉黑中介，改出租。10月份市场回暖，他在一个小中介以515万卖了，赔了租客2个月房租。所以提醒大家，千万别把真实底价告诉中介，他们只想着促成交易。

楼市走到这个阶段，房主对中介电话又爱又恨。我看某中介后台的降价记录，每套房子都是一段血泪史。现在买房想捡漏很难，缺钱的房主早就降价卖了。剩下的房源，很多房主有明确底价，因为之前跌得太狠，折磨也够了，所以能卖就卖，不然就租出去。这也是房子价值重新评估的阶段，需要时间。对买家来说，如果还抱着上半年的心态，上来就狠砍，成交概率很低。如果真喜欢，又是刚需，小区、楼层、装修都不错，砍价悠着点，争取和房主面对面谈，别让中介传话。未来两个月，数据还会下滑，又要熬了。下一个交易窗口期可能是春节后。