2006年,在中小户型供不应求,难以满足刚需的背景下,出台了“7090”政策,2015年,执行近10年的“7090”政策正式松动,提出优化住房供应套型结构:对于在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,满足合理的自住和改善性住房需求。
2015年之前小户型是绝对的王者,成交量最高,单价最贵,又因为总价低,备受市场青睐;2015年后是大户型的天下,其中大平层脱颖而出,新建商品房单间、一房近乎绝迹,两房偶有现身,三房成为顶梁柱,四房五房抢手硬通货。
之所以有这样的变化,背后是房产逻辑的深刻转变,房地产前20多年,是从无到有的过程,经济高速增长,行业红利期持续爆发,不仅推动了各类房产集体增值,也让众多购房者不管本金多少,都有机会参与这场盛宴,“先上车后置换"几乎成为全民宝典,小户型走俏就水到渠成。
近10年特别是最近5年,由于房价整体高企,炒房之风越演越烈,住房的民生矛盾前所未有的激烈,这加快了保障房的投入力度和制度的翻陈出新,小户型基本定位为基础保障的角色,再加上限购限贷,让首购首贷名额无比宝贵,中大户型成为一时之选也就不足为奇。
在2015年后,撑起小户型市场的主要依赖优质学区,低总价的顶级学区房备受推崇,这应该是小户型的绝唱。随着大学区、教师轮岗、集团化办学的完善,学区溢价将会被大为制约,小户型特别是老破小不适宜家庭居住的弊端也将会被无限放大。
对于未来,就算是核心位置的小户型大概率也会被当成牛夫人各种嫌弃,预算不多,地段和产品的权衡,一念天堂一念深渊也就在刹那之间。