根据相关法律及实务案例，业主在以下十种情况下可依法主张减免或拒交物业费。这些理由均基于物业公司未履行合同义务或存在明显服务瑕疵，具体包括：

一、物业未履行基本服务职责

1. 房屋维修久拖不决

物业未协助业主与开发商沟通解决漏水、墙体裂缝等质量问题，导致业主权益受损。根据《物业管理条例》第35条，业主可主张减免物业费。

2. 小区卫生脏乱差

垃圾堆积、公共区域长期未清洁等违反《民法典》第942条规定的环境卫生义务，业主有权要求减免费用。

3. 安保管理形同虚设

门禁失效、监控损坏、保安缺岗等安全隐患，构成物业未履行安全保障义务，业主可依据《民法典》第942条拒交相关费用。

二、物业存在违约或违法行为

4. 擅自变更服务内容

未经业主同意减少巡逻频次、取消绿化养护等合同约定服务，构成根本性违约，业主可拒交对应部分费用。

5. 乱收费或未公示收支

物业私自提高收费标准、增设不合理收费项目（如“公共照明费”），或未定期公示收支明细，业主有权拒缴相关费用。

6. 虚假宣传服务承诺

物业入驻时承诺的“高端绿化”“24小时服务”等未兑现，业主可因受误导主张减免费用。

三、程序或资质问题

7. 未签订书面合同

双方权利义务未通过书面合同明确，业主可要求先签约后缴费。

8. 物业资质不合法

物业公司未取得合法资质或超范围经营，业主可据此拒交费用。

四、特殊情况处理

9. 房屋未实际交付使用

因质量问题导致未收房或验收不合格期间，物业费由开发商承担。

10. 物业越权干涉业主权利

如无端阻挠合理装修、违规占用公共区域营利且未分配收益，业主可暂缓缴费并追究侵权责任。

维权注意事项

- 证据保留：需留存报修记录、现场照片、沟通录音等证明物业失职。

- 协商前置：应先通过业主委员会或社区调解，避免直接拒缴引发法律纠纷。

- 法律边界：仅能拒交与违约行为对应的物业费部分，而非全部费用。

> 示例：若物业未修复损坏的电梯达3个月，业主可主张减免这3个月中与电梯维护相关的物业费，而非全额拒缴。

以上依据《民法典》《物业管理条例》等法规整理，具体操作建议咨询专业律师。如需查看完整法律条款或判例，可访问[国家法律法规数据库](http://flk.npc.gov.cn)或参考文末来源网页。