根据自然资源部、农业农村部2025年联合发布的《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》，针对农村建房划定了**“四个严禁”和“六个不得”**的政策底线，以下为政策核心内容及合规要点解析：

一、政策核心要求

四个严禁

1. 严禁违法违规买卖宅基地和违规合作建房

宅基地仅限农村集体经济组织成员内部流转，禁止跨集体或向城镇居民转让。合作建房仅限于租赁形式（最长20年），房屋所有权归属农户，禁止变相开发房地产。

2. 严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房

城镇居民可通过继承或租赁方式使用农房，但不得购买宅基地。违规购买行为无法办理不动产登记，且交易纠纷不受法律保护。

3. 严禁为城镇居民违法建房或购房登记发证

堵住“违法建房合法化”漏洞，确保宅基地使用权仅限农村集体成员享有。

4. 严禁利用宅基地建别墅和私人会馆

防止资本下乡侵占农村土地资源，维护宅基地的居住保障功能。

六个不得

1. 不得以“特殊资格权”分配宅基地给非集体成员

明确禁止通过村民决议等方式为退休干部等非农户分配宅基地，彻底封堵“倒城镇化”路径。

2. 不得超面积占地、超规模建房

平原地区单户宅基地面积≤120㎡，山区≤150㎡；主体建筑限高14米（原15米收紧）。

3. 不得强制农民退出宅基地或强迫“上楼”

退出宅基地必须基于农民自愿，禁止以行政命令强制腾退。

4. 不得违法收回合法取得的宅基地

已依法确权的宅基地受法律保护，村集体无权擅自收回。

5. 不得以退出宅基地作为农民进城落户条件

保障进城农民的土地权益，避免“以地换户籍”的变相剥夺。

6. 不得违背规划许可要求建房

建房需严格符合《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》（双证缺一不可），杜绝未批先建。

二、政策目标与合规设计

核心目标

保护耕地资源：遏制乱占耕地建房，严守18亿亩耕地红线；

维护农民权益：防止资本侵蚀宅基地保障功能，确保“户有所居”；

规范土地管理：通过产权明晰（三权分置）和数字化监管，实现宅基地有序盘活。

合规性要求

1. 审批前置：需取得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，线上申请与跨部门联审结合。

2. 绿色建筑激励：装配式建筑比例≥30%（试点地区），安装光伏屋顶≥50㎡可获3-5万元补贴。

3. 生态保护：建房需配套污水处理设施，禁止在永久基本农田10米内、生态保护区50米内施工。

4. 历史遗留问题处理：推进宅基地确权登记全覆盖，解决权属争议。

三、政策影响与注意事项

对三类人群的影响

农民：需严格遵循“一户一宅”，超占面积部分可能面临拆除或罚款；

返乡人员：可通过租赁合作建房发展民宿（最长20年），但无法取得产权；

地方政府：强化卫星遥感、无人机巡查等数字化监管手段，违建“零容忍”。

违法后果

乱占耕地建房可能被强制拆除，并承担生态修复费用；

违规交易宅基地或合作开发，合同无效且不受法律保护。

四、总结与建议

此次政策通过“四个严禁、六个不得”的刚性约束，明确了农村土地管理的“底线思维”，旨在平衡乡村振兴中的土地盘活与资源保护。合规建议：

1. 建房前务必完成双证审批，避免未批先建风险；

2. 合作开发优先选择租赁模式，明确权属与期限；

3. 关注地方试点政策（如跨村流转），利用绿色建筑补贴降低成本。