近期楼市动态频繁，诸多关键事件相互交织，对2025年楼市走向影响深远。

若你正面临买房或卖房决策，不妨耐心研读。

先来看返乡置业潮的变迁。

曾几何时，春节返乡置业是热门话题，即便在欠发达县城，春节期间楼市也热闹非凡。

但到了2025年春节，这一话题却彻底沉寂。饭桌上，房价不再是讨论焦点。根本原因在于房价持续下跌，且接盘者匮乏，城市能级越低，房子越难售出且价格越低，市场信心遭受重创。

例如，部分县城即便推出买房送车位及十年物业费的促销手段，依然无人问津。春节期间，三四线城市找房热度大幅下跌，跌幅达28%。“楼市分化”这一观点早在8年前便已提出，多年来反复提及。

如今，楼市分化已演变为“分裂”。全国楼市普遍回调后，多数地区房子的金融属性基本消失，那些靠宏观叙事与炒作支撑的房产，成为历史遗迹。政策层面也不再对低能级城市房价反弹或复苏给予大量资金支持。

不过，像昆山、江阴、张家港、慈溪、义乌、龙口、寿光等经济较强的三四线城市或百强县，经济仍在增长，能吸引周边更低能级地区的劳动力，其学区房和改善房仍有上涨潜力。

而其他三四线及更低能级城市，若有卖房打算，今年3月是全年相对较好的楼市窗口期。一二线城市则呈现不同景象。

春节期间，35个重点城市成交面积约23.46万平方米，同比上涨。广州新房网签量同比增长47%，北京增长5%，成都、南京、武汉等二线城市成交量显著增加，上海、深圳等一线城市二手房成交创近三年新高。

土拍市场也在加速复苏。深圳首宗居住用地溢价超70%，北京朝阳区地块以87.3亿元成交，溢价率10.5%，郑州金水区地块溢价率达87.5%，杭州多宗土地溢价成交，拱墅区甚至刷新土拍最高成交楼面价。

上海、武汉、昆明、金华、江阴等城市也都出现不同程度土地溢价。溢价表明开发商愿意高价拿地，这是市场信心的重要体现，预示房价已有反弹趋势。

预计3月，全国将迎来小范围的小阳春行情，深圳和上海率先引领，北京和广州紧随其后，杭州、成都、武汉、苏州、南京、宁波等城市也将跟上。

这些城市房价已触底，局部反弹可能性极大。

全国各地还推出了新一轮楼市政策。

其一，专项债收储。

各省两会结束后，多个省份在文件中提及房地产相关举措：发行专项债，收储存量房和存量土地。

这是去库存的有效手段，既能盘活房企和土地，为下游市场注入流动性，又可将存量房屋转化为保障性住房，吸纳就业人群。

不过，收储规模受地方财力制约。广州节前已启动大规模收储，预计今年将大幅减少库存，新房供应短缺会传导至需求端，推动房价触底回暖。

但部分城市连消费券都难以发放，财力和基本面仍是楼市发展的基础。

其二，“4取消、4降低、2增加”。

诸多城市跟风取消限购、限售、限价、非普标准，降低公积金贷款利率、首付比、存量房贷利率、换购税费负担，增加100万套城中村和危房改造，增加4万亿白名单项目信贷规模。

这些政策旨在促进房价回稳，但当下楼市最关键的是信心。只要人们对房价上涨和收入预期增长有信心，即便政策不出，也会踊跃买房。

实际上，当前房价并不高，全国普遍下跌超30%，已回到2016年水平。

在成都、武汉、重庆、苏州、南京等二线头部城市，非核心区房价每平米1万-2万多元的房源众多，80-100平米的房子总价在100-200万区间，首付15%，利率约3%，小平米住房首付20万左右即可入手。

然而，多数人仍在观望。一方面担心房价继续下跌，期待更多利好政策，认为当下买房不划算；另一方面，普通房子无法满足需求，而心仪的大且优质的房子价格昂贵，需考量未来就业形势和薪资收入能否承担房贷。

要实现房地产市场真正复苏，需超预期力度的真金白银刺激。

再来谈谈当下的“确定性”买房逻辑。

房地产已告别政策驱动、全民炒作的时代，2025年买房回归纯粹理性的价值逻辑，经济因素至关重要。以杭州为例，春节期间楼市火爆。DeepSeek概念爆发，使杭州成为中国的AI硅谷。

加之宇树科技、游戏科学等科技企业发展，以及马云回归后阿里的反弹，杭州经济动能强劲。

未来AI规模效应将在杭州落地，吸引全国AI人才，创造高薪岗位。这直接带动了杭州豪宅需求，拱墅区智慧网谷地块楼面价破8000元/㎡，核心区新房单价预计超10万/㎡。

深圳春节楼市同样热闹，节后二手住宅带看量同比大幅增长。1月深圳新建商品住宅网签销售和二手住宅网签成交均同比显著增长。

背后得益于深圳经济的高速发展，2024年GDP增速达5.8%，居四大一线城市之首，其高端制造业带动第二产业增加值增长，进出口规模去年超过上海，位居全国第一。

产业繁荣、大公司众多、经济强劲，人才流动活跃，房价走势已在经济数据中得以体现。

第二个“确定性”是“好房子”。

北京楼市出台新政策，明确“好房子”标准。如可增加封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率，允许套内面积较大的住宅在起居室设置挑空空间。这意味着可送阳台、送高度，极大弱化公摊面积。

这是市场信号，后续众多城市将出台类似标准。2024年下半年，四代住宅和类四代住宅项目已大量涌现。这类“好房子”凭借产品设计优势，将对同级别房产形成降维打击。

由此产生两个确定性，一是购买此类房子，二是出售受影响的同类房子。需注意，这类房子将在城市非核心区以改善房和豪宅形式大量出现。

未来，一二线城市非核心区资产将受冲击，小平米刚需房面临保障性租赁住房竞争，大面积改善房则受到“四代住宅”冲击。

地段和资源或许是唯一壁垒，在大基建降速背景下，优质城市配套难以复制，人口将再次向核心区域集中。

第三个确定性是租售比。

近年来，房价与租金均下跌，但房价下跌速度更快，导致租售比直线上升。复盘发现，许多城市房价回调后，租售比大幅反弹，上海部分区域租售比达2.5%，接近房贷利率。

这表明房产租金现金流已能覆盖或接近覆盖贷款利息成本，市场从依赖房价上涨的投机逻辑，转向以租金收益为核心的现金流逻辑。

例如，总价100万元的房产，若年租金3万元（租售比3%），在房贷利率2.85%时，租金收益可覆盖利息成本。未来房贷利率还将下降，趋近2%，机会利差将进一步扩大。

不过，买房需判断城市经济处于上行期还是下行期。

经济发达、有大量高薪人口的城市，房产投资主要收益来自房价上涨，租售比次之；经济欠发达且下行的地区，买房则需充分考虑租售比，因为这关系到房产的流动性和风险性。