文｜老墨

别说你了，其实很多人都纳闷一个问题：咱们国内到底有没有通胀？

千万别觉得无所谓，这件事非常重要，因为它的影响在生活中无处不在。

最近只要提到美国就跑不掉“通胀”二字，根据美国商务部数据显示，10月份核心PCE物价指数同比上涨2.8%，创下了近半年来的新高。与此同时，12月份美联储降息的概率也从60%涨到了70%。

所以啊，这数据就说明通胀确实存在，那咱们呢？通胀到底来没来？

你要知道简单来说，通胀在我们的生活中就是物价上涨，然而咱们不仅没涨，反而降了。

就拿楼市举例子，2024年10月末全国房地产开发投资额整整同比下跌了10.3%，仅有86309亿元，虽然社会消费品零售总额达到了398960亿元，但是仅同比涨了3.5%。咱们都知道，投资、消费和出口是拉动经济增长的三驾马车，所以还要接着调整楼市。

可问题是怎么调整呢？这才是关键。

之前就提过一句话，从1998年至今的25年里，2021年绝对是中国楼市的转折点，从那时起，楼市的发展方向就要变了。

这25年间一共卖掉了商品房约250亿平，早就足够了，所以未来不可能接着大量造房。反而转向一个新方向，因为中国的经济环境和人口都发生了巨大变化，所以楼市必须要做出调整。

要是让你来说，你觉得以后的中国楼市到底会怎么走呢？

先来说两份数据，你就能猜出来我想说什么了。

第一、从2000年-2020年末，城镇化率直接从36.09%猛涨到了63.89%，换算成人口就是年均增加超1000万人，可是到了2023年底，城镇化率也只有66.19%，速度明显慢了。换算成人口就是年均只增加了1000万人不到。

第二、2023年全国老年人口29679万人，预计到2050年就会达到4.87亿人。

结论很清楚，人口大规模流动的时代过去了，接下来的重点是人口老龄化，这就决定了未来中国楼市的其中一个走势。

首先，中国住房也存在养老需求，目前已经有接近20%的房子年龄超三十年，预计十多年后，这个比例就会涨到80%。

如果不提前布局，以后肯定会遇到问题，可关键是怎么布局呢？

要么拆迁要么旧改，所以11月份住建部和财政部才会联合发文，把去年只在35个超大特大城市和城区常住人口超300万的大城市进行的城中村改造工作扩大到近300个地级市。

这点很清楚，35个超大特大城市的改造规模是170万套，考虑到很多城市的改造规模没有这么大，就算按照70万套/城来算，那全国需要改造的城中村也足有21000万套。

你说这是不是国家智慧？

考虑问题和发展的角度完全不同，层次太高了。

其次，除了改造住房本身，随着老年人口的不断增加，其实也对很多设施都提出了更高的要求。

比如年轻人需要篮球场，而老年人则需要运动器材，养老服务社甚至是医务所。

所以未来在改造的过程中，其实这也是重中之重，有得提到了国家智慧，就拿旧改内容来说，除了提到基础性改造之外，也就是对房子本身改造之外，还专门有一种提升性改造，就是增加各种养老设施。

不过呢，我还有一个建议，就是在条件允许的情况，能不能对房子的结构也进行改造。

说句实话，过去20年的房子都是标准化建造，比如89平都是一个户型，100平也都是一个户型，而且户型设计的客户定位很少考虑到老年人。

这对于老年人口持续增加的情况来说，既是一个市场，同时也是很有可能要做出的改变。

对此，你怎么看呢？

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