自2023年以来，我国工业园区面积正在以每年1.4亿平方米的速度持续扩张，预计到今年底，全国的工业园区总面积将突破62亿平方米。

数据显示，2024年第四季度，上海产业园区市场用“以价换量”策略持续刺激市场需求，并逐渐显现成效，2024年下半年带动全年净吸纳量回升至24.6万平方米。

一线城市产业园提前布局加速去化，全国经济发展聚焦产业园去化，盘活资产形成良性循环已成大势。

抛开无谓的焦虑，聚焦实操，如何靠运营增强企业粘性，提升园区吸引力？

增强企业粘性

在传统的产业园运营模式下，园区与企业之间只是简单的租赁关系，这种关系不仅缺乏深度，而且稳定性较差。

一旦市场环境发生变化，企业很可能会选择搬离，导致园区的空置率上升。

而精细化运营时代下的房东+股东模式，打破了这种松散的合作状态，将园区与企业的命运联系在一起。

在此背景下，我们看到：

苏州工业园某生物医药企业去年融资1.2亿，背后站着的神秘股东竟是园区运营方；

上海张江高科23年载体销售业务收入、载体租赁业务收入占主营业务收入比例下降至43.03%、43.66%，投资收益稳中向好......

越来越多的产业园运营商选择通过股权投资的方式参与到入驻企业的成长中来。

这种方式不仅能够增加额外的现金流，还能通过分享企业发展带来的红利，增强企业与园区之间的粘性，进而提高去化率。

在《管委会+公司：苏州、张江经验总结，成功模式如何复制》一文中，我们详细阐述产业园区“房东+股东”模式。

简言之，利用资本的助推力量，深度参与、扶持园区主导产业，园区投资贯穿企业成长全周期。

再细化下去，参照“入园孵化-跟投成长-资本退出”打造投资链闭环。

以BioBAY（苏州生物医药产业园）为例，信达生物制药（苏州）有限公司是BioBAY孵化最成功的企业之一。

2012年信达生物入驻后得到苏州工业园帮助，代建商业化生产基地，同时得到园区国有资本投资。

企业发展过程中，借助园区“上下楼就是上下游，产业园就是产业链。”生态，让信达生物得以快速成长。

不仅如此，在企业出海层面上，BioBAY也在积极拓展。

例如在新加坡搭建境外投资通道，帮国内药械企业通过新加坡链接到印度尼西亚、越南、泰国等东南亚市场。

这种深度参与、生态利益深度捆绑的房东+股东模式，增强企业粘合度的同时，也拓展了产业园盈利渠道，实现双赢。

当然，这种模式对于产业园提出了更高的运营需求，通常需要“懂产业、懂经济、会招商、能服务”。

此时借助专业化市场招商机构合作，不失为一种快速实现途径。

加强吸引力

运营去化的途径之二，是通过增值服务加强园区吸引力。

何为增值服务？

包括但不限于法律咨询、财务顾问、人力资源管理等，旨在帮助企业解决发展中遇到的实际问题，降低运营成本，提高竞争力。

前文中BioBAY案例提及打造产业生态，本质上是在解决企业发展过程中的供应链问题。

在此我们着重探讨，企业日常运营中最为头疼的税务和法律问题。

其一，很多小微企业在发展初期是没有专业税务服务团队，这是现实也是早期企业面临的切实困境。

园区若能提供专业的税务服务团队，从基础税务申报，到财务风险预警，给予企业专业、细致的指导，帮助企业平稳度过早期“不确定性”的同时择优选优，为扶持园区内潜力企业找到现实依据。

其二，法律风险是企业运营过程中不可忽视的潜在威胁，任何一个法律漏洞都可能给企业带来巨大的损失。

孵化企业过程中，法律帮助是扶持企业成长的一大利器。

产业园提供的法律增值服务，可涵盖知识产权保护、法律咨询等多个关键领域。

最实际的用途在于参与到企业投资选址当中，专业法律团队和税务团队能够为企业投资扩产提供建议，辅佐企业决策将利益最大化、风险最小化。

这些增值服务不仅能有效提升企业的运营效率和抗风险能力，也能让园区在众多竞争对手中脱颖而出，成为企业入驻的首选之地。

当然，这并不是要求每个产业园必须储备这样庞大的专业队伍。

那如何提供增值服务呢？寻找有资质且有能力提供专业服务的合作方是一条快捷路径。

以谷川联行为例，凭借多年深耕与国内超100家政府及产业园区建立了深度合作关系。依托其专业的税务团队与法律团队，可为园区提供涵盖税务咨询、法律咨询、风险防控等多方面的专业服务。

这些专业服务，为园区企业有效降低运营成本、规避法律风险。

同时，辅助提升产业园全要素招商能力，拓宽运营价值，为园区的长远发展注入强劲动力。

在谷川联行助力一下，新仓飞楼去化率达90%；

郫都智慧科技园去化近100%。

......

产业园去化，在2025年需要更多运营赋能。

既要求导入企业是主导产业延链、补链、强链的一环，又需要企业有潜力成为“杭州六小龙”，这就要求我们以更加专业、更加全面的运营团队，去帮助园区构建生态利益共同体。

写在最后

从房东到股东的产业园盈利变革，是中国产业升级的微观投射。

在公平条例实施之下，各地进入“软实力”招商比拼阶段，以房东+股东模式深度参与企业发展进程，增强企业对产业园的归属感和忠诚度，有效提升企业粘性。

以专业服务为核心的多元化增值服务，将服务企业生命全周期落到实处，既提升园区竞争力，又能实现与企业生态捆绑，建立深度利益共同体。