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上周末我去看了上个月开盘的热门楼盘华润橡树湾文园-三期，进行了一下实地测评，下面我来按照地理位置及配套、项目情况、优缺点来详细说说这个盘值不值得买。

以上西红门橡树湾三期文园楼盘模型

1、地理位置及配套

以上项目区域图

华润橡树湾文园-三期位于西红门东板块，位于南四环、南五环之间，西红门东板块东西在新机场高速、京开高速之间，地铁4号线（2km）和地铁19号线（环评公示中）双地铁，距离地铁19号线规划站点几百米（环评公示中地铁站）。橡树湾约500米范围内有两座公交站点，距离北京南站、大兴机场等主要交通枢纽比较近。从橡树湾文园-三期出发将快速到达大兴机场。从项目出发上京开高速，3公里可畅达南四环，10公里到丽泽商务区及南三环核心地段，快速通往金融街及中关村等区域。

以上地铁19号线工程设计通知

以上西红门镇东区1号地规划图

区域内将有两所名校，北京四中已签约入驻、北京黄城根小学大兴校区已开工建设，教育资源在同价位新盘、甚至更高价位的新盘中有比较大的优势（理论上）。现存的教育资源也比较丰富。

目前周边的幼儿园很多，例如

1、首都师范大学学前教育学院附属幼儿园：位于项目西侧，距离1.2km

2、爱童幼儿园第九分园：

3、艺海童心双语幼儿园：

4、西红门双语幼儿园：

6、麦德国际幼儿园：

7、新启蒙艺术幼儿园：

8、同兴双语幼儿园：

目前周边中小学教育资源有：

1、北京第二实验小学大兴实验学校【小学】

2、兴海学校【小学＋中学】

3、北京市育英学校【小学＋中学＋高中】，

4、北京金融街润泽学校【幼儿园＋小学＋初中＋高中】

5、首都师范大学附属中学(大兴北校区)

周边有南苑森林湿地公园，约 5km范围内南海子公园、兴华公园、兴海公园等 10余座公园，橡树湾一期、二期南侧也有绿地公园，周边生态环境比较棒。

以上小区3KM繁华生活圈及地铁站位置

地处商业繁华圈，周边有宜家家居购物中心（3km）、北京荟聚购物中心（3km）、山姆会员店（3km），三大旗舰级商业。周边有鸿坤广场等8大商场，商业繁盛，非常适合潮流、个性化、多元化的年轻人。三期距离鸿坤体育公园、大兴新城体育中心都很近。地块北侧300米的地方要建设一个商业（元创大都会），后面的购物娱乐等更加便捷。同时一期、二期也会配备商业，日常生活会很方便。

离很多医院也不远，主要有北京天坛医院（三甲）、北京大学第一医院南院区（三甲），这个医院配套还算不错，其实这个位置到西城、海淀的很多医院都很便捷。

西红门镇1号地组团含12块住宅用地、地铁19号线站点规划（环评公示中）、教育、商业、养老、卫生服务、公园绿地等完善居住配套；会形成人文大城规模。

2、项目情况

01.项目介绍：2021年，华润置地在西 红门1号底组团中后拿下6011地块+6014地块，6013地块+6005地块四大组团，以百万平米再造一座四环橡树湾大城。

02.项目位置：南四环 西红门 京开东侧

03.产权年限：70年商品房住宅产权

04.占地面积：35791.4㎡

05.建筑面积：134382.94㎡

06.容积率：2.5

07.绿化率：30%

08.总楼栋数：14栋

9.在售楼栋：1/4/6/5/7/2/8/9号楼

10.总户数：739户

11.在售户型：77/95/98/109/129/168户型

12.得房率：75%

13.车位配比：1:1.2

14.车位数量：预计886

15.梯户配置：一梯两户/两梯两户

16.交房标准：精装

17.拿地时间：2023年5月

18.交房时间：预计2026年5月底

19.供暖方式：集中供暖，地板采暖通铺

20.开发商：华润&中铁（北京兴翃置业有限公司）

21.物业公司及物业费：中铁第一太平洋物业，物业费：5.98元/平米

22.楼间距：54米

23.建筑风格：红砖系学院风

24.房屋均价：区域指导价6.6万/㎡

25.层高：两居2.9米、2.95米、168户型3.1米

26.首套比例：非普首套40%、二套80%，468万以内可普宅首付35%，二套60%

27.外立面：主体仿砖质感涂料+深色质感涂料+铝合金百叶（空调仓)+铁艺栏杆座采用浅色仿石涂料，门头部分采用浅色石材或仿石板+金属板装饰。

以上西红门橡树湾一二三期分布鸟瞰图

目前开盘楼栋型：1/4/6/5/7/2/8/9号楼

77/95/98/109/129/168户型

6005地块三期产品：

77㎡：东西两室两厅一卫，一梯两户，475-479万

【分布楼栋：1#】

95㎡：南北三室两厅一卫，两梯两户，610-630万

【分布楼栋：6#】

98㎡：南北三室两厅一卫，两梯两户，630-650万

【分布楼栋：4#】

109㎡：南北三室两厅两卫，两梯两户，680-720万

【分布楼栋：2#、4#、6#、13#、14#】

129㎡：南北四室两厅两卫，两梯两户，850-880万

【分布楼栋：3#、7#、8#、9#、10#、11#、12#】

148㎡：南北四室两厅两卫，两梯两户，990-1025万

【分布楼栋：3#、7#、8#、9#、10#、11#】

168㎡：南北四室两厅三卫，一梯两户，1111-1173万

【分布楼栋：5#】

以上样板间照片

三期项目为6005地块，总楼栋数：14栋，739套房子，在售楼栋：1/4/6/5/7/2/8/9号楼，3/10还没有开盘。剩下的楼后面现房销售。都是8-15层小高层。一梯两户/两梯两户。76平的户型在1号楼。不算赠送面积得房率75%，算上赠送面积会大一些。橡树湾文园-三期销售指导价为6.6万元/㎡，总价范围在475-1173万。

2026年5月份交房,精装交付。目前109平、129平、149平的选择比较多。当然一期、二期还有一些房子（数量不多）但是不会有太好的楼层，好处就是交房会早一些（一期明年就交房了）。

户型情况

3、优缺点分析

西红门地块处于5环内，是一个相对成熟的板块。地铁4号线及19号线南延线经过西红门，及荟聚为代表的商业综合体加持等因素使得该板块比较有潜力。

西红门橡树湾的地段变成一个比较热门地段的核心原因有二：一是地铁19号线南延并在橡树湾的东南角开设西红门东站，地铁19号线是大站快线，速度很快（120km/h），进城市很快。二是京开高速东侧拆除的非常干净（北京少见），这片区域在建、将建设的都是较好品质商品房（橡树湾一期有两栋保障房）。

西红门主要承接西城金融街、海淀的外溢，价格适中，可以买一个品质不错的改善住宅。

西红门橡树湾一期、二期和三期的区别：一期的户型刚需和小改善居多。二期和三期大户型多一些。

竞品分析：

新版块西红门京开东比京开西更有优势，京开东经济适用房比较多。片区内二手房里，橡树湾的对标小区鸿坤理想城，价格在5万多。如果沿着地铁4号线看公益西桥、角门西的改善房大概在800-1000w左右，如果沿着地铁19号线看草桥的改善房大概在800-1000w左右。

片区内竞品新盘就是隔壁玖玥府，指导价为6.6万/㎡，玖玥府小户型相对多一些，已经踩盘完下一期我会详细介绍。片区附近新盘御璟星城在组团地块北侧，地理位置相对组团地块不占优势。综合来看，橡树湾三期文园是一个不错的选择。

优点：

地铁+高速发达，地铁4号线&地铁19号线双地铁，距离地铁19号线规划站点几百米（环评公示中地铁站），橡树湾去北京南站、大兴机场的交通方便。

教育资源有期望，北京四中已签约入驻、北京黄城根小学大兴校区已开工建设，起码可以保底。

地处商业繁华圈，周边有宜家家居购物中心、北京荟聚购物中心、山姆会员店，三大旗舰级商业。还有8大商场，生活很方便

周边有南苑森林湿地公园、等公园，平时可以遛遛弯、跑跑步。

西红门1号地组团，西红门镇1号地组团含12块住宅用地、地铁19号线站点规划（环评公示中）、教育、商业、养老、卫生服务、公园绿地等完善居住配套。

厚植红砖系建筑，橡树湾的审美我们大可放心。同时户型设计合理，装修现代高端，得房率也比较理想，是一个挺好的选择。

缺点：相比于一期，小户型少，上车难一些

好了，对于这个板块的解读就是这样了

全网各平台同名:《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。