如果你去参观一个楼盘，发现这个楼盘的户型非常非常多，而它又只是一个普普通通的楼盘，又不是什么超级大盘。 你可以在心底下个90%概率的结论： 这个楼盘很难卖的好。 成功的楼盘路径都出奇的一致，失败的楼盘则五花八门、看的人眼花缭乱。 为什么会有这么多户型？ 开发商不知道什么户型好卖，也不知道什么户型难卖，索性就把所有的户型都安排上。 你客户总要买房的嘛，那我把所有面积段都安排，总有一款适合你的嘛。 这种情况就说明，开发商对自己的土地质素根本就不清楚，不知道自己的土地其所面向的产品方向，核心区有核心区的卖法，郊区有郊区的卖法，鱼有鱼路，虾有虾道。 而且即便是同一个面积，其不同的户型，所面临的客群是截然不同的。 比如建面99㎡，可以做一房，这个在城市极核区很常见，通常是在超高层住宅里，其购买逻辑是资产的保值增值逻辑，普遍都能以租养贷。 做两房一卫，这种是相对比较早的户型了，房间数量不多但面积都很大，而且厨房和餐厅等公共空间的面积也都很开阔。 做三房两卫，这个是相对改善点的户型，普遍是大横厅、大主卧、小次卧，有一定的舒适度。 做四房两卫，非常非常刚需的户型，3个次卧面积都非常小，丝毫没有居住舒适度，而且还普遍都是横厅。 牺牲居住空间、来撑住面上的公共空间，本末倒置，是一款非常垃圾的户型。 还有一种情况是，开发商内部已经分裂了，有想要快速卖完的A领导，有想要保住利润的B领导，而且谁都说服不了谁。 老板为了保持团队内部面上的和气，最后就妥协了，既有快速走量的刚需产品，也有价格奇高、保住利润的改善产品，啥户型都安排上了，最后项目就成了一个四不像。 你不会选择在一个平价超市里去买奢侈品，也不会在2元店里淘到精品好货，2元店有2元店的经营逻辑，奢侈品店也有他们的销售玩法。 买得起豪宅的人，不会买这样的楼盘，因为不想跟刚需客群住在一堆，每天各种事儿多不说，还没啥圈层。 而普通的刚需客，又会觉得这个楼盘价格明显要比周围其他小区要贵，感觉不值，同样总价在其他小区可以买到的面积更大、房间更多。 一道选择题，不管你是选A、B、C还是D，都有25%的答对概率。 但如果你把ABCD全都填上去了，那你100%是错的，房子100%卖不动 因为它是单选题。。。。。。 把所有户型都安排上的楼盘，大概率是不尊重产品的，也不重视产品的研发。 喝着茶、眯着眼从公司产品库里，挑一些其他城市卖的好的户型，让设计把强排弄出来，只要不太牺牲容积率，最好是把容积率全都占满，就ok。 在这些开发商眼中，觉得如今是渠道的天下，做啥产品都一样，反正卖不动，最后中介佣金点位给到位就行了，中介就哗啦哗啦的上客了。 确实，在如今大部分郊区里，大量的小区，可能有70%以上的客户都是由中介带过来的，而且是哪个楼盘佣金高就带看哪个楼盘。 在被渠道绑架的当下，不管是五花大绑、还是轻拢慢捻，选择一种自己相对喜欢的姿势，躺下去，然后活下去，也很重要。 传统的百货商场已经关的关、倒的倒，他们的时代已经过去了，一个户型吃遍天的时代也已经过去了。 沃尔玛在节节败退，但它旗下的山姆店却突飞猛进！ 开发商们，关了你的户型百货超市吧！ 已经没用了。