准备买房的人有福了，楼市再迎利好，11月13日晚，财政部联合税务总局和住建部下调住房交易契税，对于准备购房的人来说也许可以节省一笔税费支出，本文主要说清楚四个问题，第一是契税具体怎么调整的；第二能节省多少钱；第三、对当前的房价影响有多大；第四、对北京上海的影响有多大。下面笔者就细细聊聊这个事情。

新旧契税政策有何不同？以前绝大多数城市的契税政策是这样的，具体看下图，契税的税率是由房屋面积和套数相关的，并且都是由买方缴纳承担。家庭唯一住房的情况下，面积在90平米及以下，税率是1%，也就是100万的房子要交1万的税，面积在90平米以上的，税率是1.5%；如果是家庭二套住房，那么在90平米及以下的住房，税率依然是1.5%，但是90平米以上的房子，税率就提高到2%；三套及以上的房子无论面积大小都是3%的税率，这个就高得多了。

现在新的政策是什么？税率依然是四个，分别是1%、1.5%、2%和3%，但是对于面积进行了调整，1%的税率以前只有90平米及以下的房屋能够享受，以后将这个面积调整到140平米，也就是主要是140平米及以下的房子，无论是唯一住房还是二套住房，都享受1%的契税税率，其他的保持不变。

新老契税政策有何变化？其实就在于90平米到140平米这个区间的房子，税率从以前的1.5%或者2%下调到1%，以前家庭唯一住房且面积在90平米-140平米之间的房子，税率是1.5%，如今下调到1%，下调了0.5个百分点；如果是家庭二套住房，90平米到140平米的房子，税率从2%下调到1%，下调了1个百分点。

契税是房屋买卖的时候需要由买方支付的税费成本，以前是3%-5%，后面楼市变化，就进行了调整，首套90㎡以下就减按1%执行，也就是上文我讲的那个表格，你们注意官方的文件，用词是“减按”两个字，这是一个阶段性的政策，是在最初的税率上进行一定程度的减免。目的其实是为了增加购房成本，以此来调控楼市的需求，希望大家都去买90平米以下的房子，这个面积的房子税率最低，然后不希望大家买三套房子，所以还是3%。

按照现在新的政策，购房者能够节省多少钱呢？我们来计算一下，假设房价是1万/㎡，房屋面积分别是80㎡、130平米、160㎡，这三个房屋面积在市场上是具有代表性的，80平米的房子一般是最刚需的两房，部分城市也能改成小三房。130平米的房子也是以刚需偏改善为主，一般是三房，一线城市可能是四房。160平米的房子就不是刚需了，起码是改善及以上，在任何一个城市，能够购买160平米房子的人都是少数，不到20%。

具体节省多少钱，我们看下图，在80㎡、130㎡以及160㎡三个面积的房屋中，只有130㎡的房子有契税的变动，如果是家庭唯一住房，那么契税将从1.95万降低至1.3万，节省了6500元；如果是家庭二套住房，130㎡的房子，契税从2.6万降低至1.3万，节省了1.3万元。

这个政策调整对房价影响有多大呢？按照上文的案例分析，房价1万元 ，130平米的房子也只是减少了6300元或者1.3万元，这个金额好像也不大，这又该如何理解呢？

我们得站在上面政策制定人的角度看问题，在今年924政策出来之前 ，楼市是非常低迷的，过去的12个月里，全国房价平均跌幅在10%左右，政府是肯定不希望看到房价继续下跌的，房屋销售持续萎缩，地方的土地卖不出去，债务窟窿越来越大，这也是为什么前段时间推出10万亿化债的原因之一，地方钱不够用了， 以前土地拍卖收入是地方收入的大头。

再者来说，房价持续下跌，对于拥有房屋的人来也是资产缩水，导致家庭财富缩水、负债率被动上升，100万的房子，如果贷款是60万，那么负债率就是60%，如果房价跌到70万，这个负债率就陡然上升到86%，房主什么都没有做，负债率就飙升了，还怎么消费？还怎么内循环？

要刺激大家买房，所以就有了924政策，存量房贷利率下调了将近1个百分点，其效果相当于房价下降了10%，或者说让其购房成本下降了10%，100万的房子，相当于未来少支出10万元 ，这个力度其实是蛮大的。

但是对于管理者来说，还是希望大家踊跃购房，让楼市实现止跌企稳，谁有钱呢？到现在还没有买一套房子的人肯定不能算是有钱的，应该是在准备买房的人那里属于最没钱的那一类；相对来说，现在手里有钱的是那些已经手里有一套房，准备换一套更大的房子（相当于是置换），或者是准备买第二套更大的房子（原有的房子不动，再买一套大的）。

所以，你会看到，这次契税调整，对90平米以下的没有调整，对140平米以上的也没有调整，只是对90平米到140平米之间的进行调整，而且首套下调0.5个百分点，二套是更大幅度的1个百分点，重点就是要刺激家庭二套。这是属于精准刺激，1个百分点，房价1万，可以省1万多，如果是房价两三万，甚至更高的，那么就是大几万了。

这个政策属于精准刺激，让手里有钱的人准备购买的人尽早下决心，这是整体促进楼市止跌企稳的工具之一，幅度虽然还不大，但是目的是止跌企稳，不要妄想大涨了，如果还稳不住，还会有更大力度的措施出来，比如家庭三套房的契税也降低到和二套或者首套同一水平？

上面讲的都是一般性的城市，但是北京和上海不是一般性的城市，这两个城市是中国经济重镇，GDP最高的两个城市，一个是政治经济中心，一个是经济金融中心，是中国楼市的牛鼻子，房价全国最高，有钱人最多，所以防范得也最严，是目前四个一线城市中限购政策最多的，广州已经全部放开，限购全取消了，深圳也取消了大部分，北京和上海只取消了一部分。

下图是北京和上海契税一览表，以前的契税政策还是比较高的，在家庭唯一住房的144平米以下的房子，其契税政策和全国是一致的，但是144平米以上 ，家庭唯一住房的契税率也高达3%，全国以前是1.5%，现在也是1.5%，北京和上海这次就下调了1.5个百分点至1.5%，向全国靠拢。

其次是家庭二套住房，以前无论是多大面积，统一是3%的契税，如今调整到全国统一水平，140平米以下是1%，下降了2个百分点，140平米以上是2%，下降1个百分点。

北京上海的房价平均五六万，100平米的房子就是五六百万，家庭二套住房节省的就是2个百分点的契税了，也就是10万到12万了，这个金额是不低的。

从这次契税的调整，我们看出来了什么？其实受益最大的是家庭二套住房面积在90平米到140平米的，从城市来看，主要刺激的是北京和上海。

既然刚需刺激不动了，那就刺激一下更有经济实力的家庭，有实力买二套房的，而且还鼓励买一个大三房，北京上海的房价先稳住，那么全国的房价才有可能稳住，这两个城市的楼市是全国的风向标。