作者:徐宏宇

中梁控股(02772.HK)作为资本市场的“新鲜血液”,于2019年7月16日在香港联交所主板上市。公司制定了全面环保策略，且不断优化推行多项环保措施，坚守“文化、舒适、健康、绿色、科技”的产品理念。

2021年4月27日，中梁控股发布可持续发展融资框架，设立公司发行可持续发展及绿色融资的治理机制。同年5月11日，中梁成功发行公司首笔3亿美元绿色债券。惠誉给予其主体“B+”信用评级，评级展望为“正面”。

业务快速扩展

2016-2020年，中梁控股竣工面积分别为18.3万平方米、106.3万平方米、269.7万平方米、278.5万平方米、743.9万平方米、875.9万平方米；营业收入分别为29亿元、140亿元、302亿元、566亿元、659亿元；销售额分别为165亿元、561亿元、841亿元、1525亿元、1688亿元；新增土地规划建筑面积分别752.6万平方米、1480.1万平方米、2422.1万平方米、1659.4万平方米、1493.7万平方米。

据标准排名统计，中梁控股近年来的发展极为迅猛。2016年销售额仅为165亿元，2017年呈井喷式发展，销售额达561亿元，同比猛增240%。2018年，销售额为841亿元，同比增长49.9%。2019年在港交所上市后销售额激增到1525亿元，同比增长81.3%。2016-2018年，中梁控股销售额的复合增长率高达125.8%，成就了“中梁速度”。

在我国房住不炒，稳控房地产金融杠杆“三条红线”政策出台的主基调下，中梁控股踩下急刹车，拿地欲望减退，发展速度不再是第一追求，拥抱调控、稳健发展才是重中之重。

预计今后几年，中梁控股增速放缓，竣工面积逐年上升，库存增长趋势加大，在这种情况下，房地产投资的支撑力量由土地购置，向建安投资转变。中梁控股很可能会减少拿地，利用现有土储加快施工建设，并进一步加快推进存量施工项目。

绿色发展成效亟待改进

中梁控股于2021年3月28日正式成立环境、社会及管治委员会（“ESG”委员会），积极响应国家碳达峰、碳中和“3060”目标，体系化开展ESG管控工作，致力提升环境保护、社会责任和治理水平，推动企业可持续发展，积极将环保和绿色可持续发展意识逐渐嵌入企业发展与战略架构中。

绿色建筑方面，中梁积极在建筑设计阶段充分考虑水能、风能、太阳能等自然资源，提升建筑的节能水平；充分考虑绿色建材，建设量绿色建筑。截至2020年年末，共有超300个项目为绿色建筑（包含绿色建筑认证或评级），绿色建筑总建筑面积超过4500万平方米。

对于废弃物、废水污水排放方面，中梁严格遵守国家和各地的废弃物管理法规，针对建筑垃圾在设计环节考虑材料的源头缩减；在施工过程中对材料集中加工，方便废弃物收集利用；剩余废弃物严格执行分类收集、分类存放、分类利用、分类外运，积极鼓励废弃物的就地化再利用比如利用挖掘工程的废土作为填料。针对废气污水在合同制定相应的环保条约约束施工单位，并不定期开展巡检评估，评估废气污水的排放情况，对违规及存在隐患的项目要求施工方进行停工整改，直至闭环。

据标准排名统计，中梁控股2019年与2020年废弃物总量分别为428万吨、429万吨；废水污水排放量分别为496.4万立方米、422.7万立方米。虽废水污水排放量有所好转，但中梁内部对于减排减废的管治力度上还需要有加大。

中梁积极对各方面的资源消耗进行精细化管理，致力于达到节水节能效果。通过对建筑能源消耗分析，结合建筑周边环境客观条件充分设计实施各种节能方案：一是利用空气源热泵作为生活热水热源，减少居民热水对煤气、电力的依赖二是利用变频节能控制供水，通过调速调节流量，降低供水系统的能耗，实现节能效果；三是消防水池及生活水箱溢流管上设置报警设备，避免因设施故障而导致的水资源浪费。结合雨水回用设施进行景观水体及绿化浇灌设计；四是使用的节水卫生设施、器具均达到用水效率等级2级以上，符合现行标准《节水型生活用水器具》CJ/T 164和《节水型产品技术条件》GB/T 18870的要求。

2019-2020年中梁控股用水总量分别为10261367立方米、9017560立方米；耗电总量分别为21038000千瓦时、33499000千瓦时。随着中梁不断业务不断发展，能耗肯定是要节节攀升，电能方面的节能不容忽视。

中梁控股2019-2020年直接温室气体排放量分别为124吨、2109吨；消耗建材、施工建设碳排放量分别为200.9万吨、536.8万吨。温室气体排放总量分别为1136.4万吨、1360.3万吨。

抓紧设立完善企业系统性的节能减排方案成为中梁控股走绿色可持续发展道路上刻不容缓的任务。

调线降档，或存表外负债风险

2020年8月20日，人民银行、住房和城乡建设部在北京召开重点房地产企业座谈会，在前期广泛征求意见的基础上形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

这一规则，被概括为“三道红线四档”。三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，踩中三道红线为红档，有息负债在2019年的基数上不得增加；踩中两道红线为橙档，负债总额增幅不得超过5%；踩中一道红线为黄档，增幅不超10%；三线都未踩的是绿档，增幅不超15%。

据标准排名统计，中梁控股2016-2020年剔除预收账款后的资产负债率分别为97.8%、95%、90.7%、80.8%、79.9%；净负债率分别为1790.2%、339.5%、58.1%、65.6%、65.8%；现金短债比分别为0.87、2.18、1.59、1.23、1.44。

2021年8月24日，中梁控股发布的半年报显示，“三道红线”相关指标进一步改善。剔除预收账款后的资产负债率为79.3%，较2020年年末略微下降。净负债率为56.1%，较2020年年末下降9.7个百分点。现金短债比为1.53，较2020年年末上升9.2个百分点。仍踩中一道红线位于黄档。

表内债务转移到表外，如降低并表权益，增加少数股东权益，可以有效降低净负债率。中梁控股2016年的净负债率高达1790.2%，但在2017、2018年净负债率分别骤降为339.5%、58.1%。净负债率骤然下降的原因多少依赖于净资产规模尤其是非控股股东权益高速增长。但对于这一点，中梁控股解释为物业销售产生现金大幅增加，减少了对外部借款的依赖，以及保留盈利的增长。无论与否，中梁控股的表外负债不可小觑，其风险应引起高度重视。

此外，融资成本也在不断升高。万得数据显示，中梁控股于今年8月和9月份发行的两笔海外债，票面利率分别高达11%、12%。远高于目前存续的其他海外债融资利率低于10%的水准。

在融资收紧的当下，怎样迈向“碳达峰”“碳中和”目标，如何降低表外负债和融资成本，成为中梁控股亟需破解的难题。