近期，有网友爆料位于昆明市呈贡区斗南版块的卓越“滇池晴翠”项目存在未批先售，违规收取诚意金、办理“低首付”、“首付贷”、甚至可以“二变一，二套房变首套房”等违规行为，中国企业网随即派员介入调查。

在卓越“滇池晴翠”售楼部，记者前脚刚迈进大门就发现在入门的左侧墙壁上张贴着昆明市呈贡区住房和城乡建设局于2023年3月21日统一印制的“温馨提示”。“提示”称：

近期我局接到购房人投诉，反映有部分售楼部销售人员和房产中介通过为购房人做“假流水”、办“假离婚”等违法违规的方式逃避税收、骗取贷款，存在巨大的资金安全隐患，故特意提醒广大购房者需谨防以下行为：

一、谨防“首付贷”风险

“首付贷”是指在购房人首付资金不足时，地产中介或金融机构为购房人提供资金拆借业务。

二、谨防“假流水”风险

银行流水造假被发现，会被银行拒贷，而且会进入贷款机构的黑名单，以后在这个贷款机构或跟该贷款机构有关联的地方申请贷款，均会受到很大影响。

三、谨防“二变一”风险

有个别中介机构或个人，宣称能提供服务帮助购房人将“二套房”变为“首套房”，实际是以“假离婚”，或提交“假流水”，或其他“假资料”的方式“通过”银行贷款审核，这些行为均属于违法违规行为，存在较大风险。

四、谨防“骗贷”风险

每位购房者在各银行或金融机构能够获得的贷款额度，将由各银行或金融机构根据贷款人提交的申请材料进行审核后做出决定。

请各购房人依法依规筹措资金，合法合规购买房屋，谨防各类房地产领域的经济欺骗行为，谨防产生经济纠纷，以免为您带来经济损失。

未取得商品房预售许可证，涉嫌违规收取诚意金、违规开展“首付贷”以及违规代办“二变一”业务

记者在置业顾问的指引下了解了该项目的区域、交通及配套情况以及目前准备开盘预售的A4地块2#楼。

在听完沙盘的介绍之后，记者向其询问有关“零首付”以及“低首付”买房的相关事宜，该置业顾问回答称：“目前没有这个政策，如果你们想考虑这个政策的话，因为我们是25号（8月）拿证这栋楼是，可以先交个认筹金。帮你留个名额试一下，如果开盘有了你就买，如果没有就退给你。因为每次有的话也不是所有时段都有，也就是几个名额，也不是每个客户都需要，因为这笔钱我们是需要给你付进去的。

记者了解到所谓的“低首付”买房是指开发商将一定比例的首付款打给购房者个人账户上，然后购房者用这笔钱以及个人的部分资金在银行办理按揭，购房者只需要付每月月供就可以，最重要的是开发商的钱还不用还，不过“低首付”购入的商品房的合同价格会比正常贷款的合同价格要高。

记者在售楼部现场了解到目前A4地块2栋在认筹中，认筹金2万元，2栋共计120户，有许多楼层已经被预定。记者调查期间，该楼栋尚未取得预售许可证。

记者在现场缴纳了2万元诚意金后，接待记者的置业顾问在《滇池晴翠项目签约信息表》中注明：客户接受低首付政策购买，待开盘申请名额、网签，如果公司没有政策，申请退认筹金。

除此之外，当记者表示自己名下有贷款，且在昆明已有房产的情况下，按揭贷款是不是要提高首付比率且利率上调？

为此，置业顾问告知记者，如果想首付20%，并且想把这套房子贷款做到首套利率，需要记者花点手续费，找人做到“二变一”，大概费用4万多元。

根据中华人民共和国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条第一款规定，加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

《商品房销售管理办法》第二十二条“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责任停止违法行为，没收违法所得，收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

《城市商品房预售管理办法》第六条、第十三条规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

记者了解到，9月28日，卓越晴翠花园一期A4地块2幢方才取得预售许可证明。

那么开发商垫资的“低首付”买房是否合法合规呢？

2017年9月29日，住房城乡建设部、人民银行、银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房[2017]215号），其中第一条严禁违规提供“首付贷”等购房融资规定，(一)严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。(二)严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。互联网金融从业机构和小额贷款公司不得以线上、线下或其他任何形式为购房提供首付融资或相关服务。”该通知进一步明确不管是房地产开发企业、房地产中介机构还是小额贷款公司均严禁从事“首付贷”业务。

2021年9月3日，云南省住房和城乡建设厅、云南省发展和改革委员会、云南省公安厅等八部门联合印发《云南省持续整治规范房地产市场秩序工作方案的通知》， 整治重点内容包括：未取得商品房预售许可,以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等;通过提供 “首付贷”或者采取 “首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款等违法违规行为。

在实施步骤中的第二阶段：检查和整改（2021年10月-2024年）

全面复查。各地主管部门要在企业自查率达到100%的基础上进行严格复查。要合理安排进度,原则上在三年内,对正在销售、正在建设、正在提供服务的项目 (企业),复查率要达到100%。重点检查。对群众信访、投诉较为集中、媒体曝光的不良企业进行重点检查。对查实的违法违规行为,依法及时进行处理。

各地住房城乡建设部门要充分发挥群众监督和媒体监督作用,公布投诉举报电话和信箱,畅通投诉举报渠道,引导公众参与整治规范房地产市场秩序行动,鼓励群众直接举证、举报,征集各类线索。对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办,积极主动回应社会监督,着力构建房地产市场共治共管的局面。

营造良好舆情环境。各地要综合运用报纸、电视、广播、网络等新闻媒体,加强正面宣传,正确引导舆论,及时总结推广整治工作做法、经验和成效,曝光典型违法违规违纪行为、公布调查处理结果,始终保持高压态势,发挥警示震慑作用。省住房城乡建设厅等部门将在官方网站上进行动态发布,形成浓厚整治氛围,为整治工作创造良好舆论环境。

针对卓越滇池晴翠项目存在的诸多问题，记者尝试通过卓越集团媒体联络通道发去采访请求，同时10月7日记者致电卓越集团服务监督热线，对上述问题进行反馈，但截至发稿前未获回复。

接下来记者将向有关部门进行反映，后续进展，中国企业网将持续予以关注！