最近两年，关于险资撤离房地产的新闻从未间断。就在上个月，又有两家险资相继减持/清仓大型房企的股份。

房地产似乎已经成为险资的弃子。

然而，如果换个角度看，得出的却是另一番结论。

据统计，今年上半年，国内7家上市险企中，平安、新华、太平、阳光等四家在房地产方向的投资金额有所上升，国寿基本持平，仅太保、人保两家在房地产方向的投资金额减少了。

换言之，险资从未离开过房地产，甚至还在加仓……

加码优质不动产项目

险资投资地产的思路已转变

这段时间以来，险资减持房企股票的消息仍然时有爆出，就连一些稳健的头部房企也难以幸免。

减仓地产股的同时，险资也在“买买买”。尤其今年第三季度以来，包括中邮人寿、国寿系、大家系等多家险资均有出手。

就在前几天，海保人寿出资2.03亿元投资武汉国采中心T4栋2-11层不动产项目；

10月份，中邮人寿保险股份斥资42.56亿元购入北京东城的中粮·置地广场项目；大家人寿接手了上海松江万达广场；

在此之前，大家人寿已经受让了江门台山、青海西宁和周浦等3个万达广场；

9月份，中国人寿系以39.1亿元交易价格受让世茂珠海综合体项目51%的股权；同月，华泰资管斥资40亿元投资万科不动产债权计划。

……

据财联社统计，今年友邦人寿、平安人寿、泰康人寿、建信人寿、太保寿险、中邮人寿、大家保险等均有出手投资大额不动产项目。

另外，根据中国保险行业协会披露的数据，今年前三季度保险资金正在实际出资阶段的大额不动产投资计划至少9个，总投资额达到925亿元。期间，险企还对这9个不动产项目进行了超过20次增资，增资总额超160亿元。

有媒体统计发现，今年包括平安、太平、新华、阳光等多家险资在房地产领域的投资额同比均有所增长。

来源：观潮财经

过去险资偏好债券类及股权类投资，包括不动产相关的上市公司股票、公司债券、不动产债权计划等，以获取分红收入、利息收入并赚取买卖差价。

而在近两年，险资的“口味”已经明显转变，在“抛弃”房企股票和债券的同时，险资对大宗不动产项目的物权投资表现出浓厚兴趣。

以平安不动产为例。

上半年中国平安于不动产投资余额中物权投资达1583亿元，较年初增长34%，在不动产投资中占比76%，较年初增长18个百分点。

这里的物权投资，指的是直接投资及以项目公司股权形式投资的持有型物业，主要为商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等收租型物业。标的物大多集中于一线城市。

金融工具助力投资闭环

现金流稳定、流动性好的项目受青睐

有人说，资本向来只锦上添花，而非雪中送炭。

险资投资房地产是出于收益的考虑。此前地产连年上行，吸引了险资大举买入，很多险企也因此赚得盆满钵满。而今，房地产行业下行，房企利润普遍缩水，有的甚至陷入亏损。险资此时撤离，要么是为了落袋为安，要么为了及时止损，亦或是腾出资金寻找新的投资标的。

优质不动产项目，正在成为险资眼中的“香饽饽”。

一方面，不动产项目资金容量大，现金流稳定，这与险资的投资特点天然匹配。

另一方面，在利率下行的当前，投资市场也陷入“资产荒”，加大优质不动产投资有利于提高整体投资收益率。

再者，很多资产经过两年多的调整，已经具有很高的性价比，此时买入无疑是非常划算的。

事实上，成熟的不动产项目因为拥有稳定的现金流，同时又能够保值增值，长期以来都是险资投资配置中不可或缺的资产类别之一。

据了解，国际上保险公司对于不动产配置一般在10%左右。而目前国内主要保险机构投资性不动产占总投资资产的比例仅1%左右。

对标国际，不难发现国内险企在不动产配置上仍有很大的上升空间。

从近几年的大宗交易来看， 国内险资对不动产的投资主要集中在一线城市核心区位的写字楼、研发园区和主要一二线城市的高标仓库。戳这里，降低空置损失

当前，险资感兴趣的资产类别也有所变化。那些能够产生稳定现金流、且具备完善退出渠道的不动产项目最受险资青睐。

比如仓储、物流园区。

就在近日，ESR就向泰康保险转让了6个物流园项目的公司股权，这6个物流资产分别位于徐州、廊坊、嘉兴、苏州和东莞，总建筑面积约34.96万平方米，总价超20亿元。

物流园之所以受欢迎，还有一个重要原因是险资能够通过公募REITs退出，项目流动性有保证。

类似的还有长租公寓和工业厂房。

今年10月份，证监会、金融监管总局向首批五家保险资产管理公司(中国人寿、泰康资产、太平洋资产、中国人保、中国平安）出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。这意味着，险资可以直接控股收购或投资租赁住房管理公司，甚至直接介入租赁住房运营管理业务，并最终通过公募REITs实现退出。

得益于这一举措，险资对于长租公寓及产业园区的关注度也随着上升。以中国平安为例，今年的中期业绩发布会上，中国平安便表示，现在平安不动产领域布局的主要方向是租赁住房。

目前，租赁住房的投、募、退等环节均有险资的身影。

比如平安不动产就与华润置地有巢共同投资开发了华润有巢君工无忧社区；

中国人寿、华润置地与上海地产共同成立基金公司，投资上海核心区域、具有增值空间的开发中或运营中的写字楼、酒店、商业、租赁住房等物业。

已上市的4支保租房公募REITs背后有国寿、平安、泰康、工银安盛、中信保诚等多家保险公司的身影。

此外，康养地产也是险资重点投资的领域。

养老床位规模TOP50的企业名单中，保险公司是主力，尤其是泰康之家，床位的数量遥遥领先于其他企业。

△图源：漾美康养公众号

险资投资康养项目，是一种互惠互利的双赢模式。险企能为项目带来低成本的资金，康养项目除了给险企带来收益回报外，还能为险企的养老服务业务来带客户。

据财经网金融不完全统计，截止目前已有十余家险企涉足养老社区领域，利用重资产、轻资产、轻重结合的模式，投资了近60个养老社区项目，覆盖全国20多个省市。

险资已成为康养地产最重要的参与者。

小结

截至2022年，全国保险资金运用余额超过25万亿元，并且以每年2万亿左右的规模持续增长。而如前文所言，对标国际，险企在不动产领域的投资占比仍有巨大的上升空间。

随着公募REITs等金融工具日趋成熟，“募投建管退”的链条完整闭环，会有越来越多的优质不动产项目获得来自险企的资金支持。

不动产这个领域，无论过去还是未来，险资从不缺席。

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