案例

北京东城区有一处六层的老旧小区，因为某年夏天雨水太多，导致小区里有几栋楼的楼顶开始漏水，几位业主便去找业主委员会主任，要求他找物业服务企业帮忙维修楼顶。但是因为保修期已过，物业服务企业拒绝免费维修，业主便主张使用专项维修资金来维修。那么，物业服务企业与业主的维修责任该如何划分？

案例分析

根据《物业管理条例》第34条、第55条的规定，业主委员应当与业主大会选聘的物业服务企业签立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业与业主维修责任划分的主要依据是物业服务合同，那么，合同维修责任如何约定呢？

根据各地区的实践经验和一贯做法，当房屋共用设备和设施超过了保修期后，在物业服务合同没有特别约定的情况下，不应该由物业服务企业负责维修。根据“谁所有，谁负担”的原则，业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。房屋的室内部分即户门内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，有业主负责维修。

房屋共用部位和公用的设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、共用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期保养。业主按照国家有关规定交纳专项维修资金。业主可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能损害毗邻房屋安全及公共安全，造成损失的，应当赔偿损失。人为造成共用设施损坏的，由损坏者负责修复。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关管线和设施设备，按照《物业管理条例》51条的规定，由相应单位负责维修和养护。

法律依据

《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。