终于，北京、上海两个超一线城市的购房政策迎来了大幅松绑！

就在昨天（12月14日），一线城市中购房政策最为坚挺的两个城市，北京、上海，在同一天里，出台了购房新政。

北京五大部门联合发通知，对当前的购房政策进行优化，包括：

首套房首付比例统一降至30%；

二套房首付比例最低为40%；

城六区和非城六区，首套房贷利率下限分别调整为4.3%和4.2%。同时，贷款最长年限也从25年恢复至30年。

上海也同样迎来了「双降」，降首付、降利率一起上。

首套房首付比例统一降低至30%；

二套房首付比例统一降低至50%；

首套房、二套房贷款利率分别降至4.1%和4.5%。

此外，北京、上海此次都对普通住宅的认定标准进行了大幅调整。

面积上限从140㎡提升到144㎡；

非普宅认定，不再看成交总价；

上海是直接剔除了价格指标，北京虽然保留了成交单价的认定标准，但上限相较之前也进行了大幅上调。

根据预测，执行新标准后，目前北京市场上可被认定为普通住宅的商品房，将从过去的约三成提高到约七成。

大量二手房将不再需要缴纳豪宅税，大大降低了换房的交易成本。

这次，北京、上海两个最核心城市的购房政策放松，紧跟在中央经济工作会议的定调之后，并且选择在同一天发布，向市场释放的信号意义非常强烈。

其实，这种高能级城市扎堆出台利好政策的情况，有点似曾相识。

今年年中，7月24日中央政治局会议提出“房地产市场供求关系发生重大变化”的定调后。两天后，7月27日，住建部部长就提出了“降首付”、“降利率”、“认房不认贷”、“税费减免”……等一揽子的房地产救市方案。

并且在一个月后，一大波的利好政策就陆续落地了，核心城市出现解除限购潮。

而这次，同样是两个重磅会议定调。

先是12月9日召开的中央政治局会议上，提出了「稳中求进、以进促稳、先立后破」的表述。

两天后，12月11-12日的中央经济工作会议上，在给明年的经济工作定调时，又再次强调了这三个基本导向。

相较去年年底的经济工作会议，和今年4月、7月的两次以经济工作为主题的中央政治局会议，这次的表述从“稳字当头”、“稳中求进”，转向了「以进促稳」的表达，显然是把“进”放到了更高的优先级。

而房地产行业的发展，就是明年最重要的胜负手。

要实现「以进促稳」，在地产行业就必定要继续大力度的政策出台，直到行业恢复稳定为止。

而「先立后破」，到底立什么？破什么？

其实地产行业这两年来的主线，一直就是立和破的问题。

首先，要“立”的，肯定是房地产新模式。

放在住宅领域来说，其实就是「住房双轨制」，也就是今年沸沸扬扬的新房改。

要深化住房供给侧结构性改革，重点发力的，就是三大类工程：保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施。

要“破”的，是增量时代“高周转、高负债、高杠杆”发展的旧模式。从“三道红线”开始，这就一直是政策调控的目标。

但是，现在的关键导向，是先立、后破。

也就是说，在新模式还没有形成新动能时，旧模式还要继续发挥作用。

首先，是要保房企。

早在11月份，央行、金融监管总局、证监会联合召开的金融机构座谈会上，就已经提出了涉房贷款的「三个不低于」，要求金融机构定量给房企融资输血。

前天（12月13日），在中国经济年会上，住建部副部长又表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。

最近，已经有部分房企在新增融资的过程中，不再受到“三道红线”的限制。

对于资金链紧张的房企，尤其是民营房企来说，明年的支持力度大概率将会持续。

其次，是要保销售。

尤其是，刚需、改善需求要尽最大努力去释放。

此前，核心城市已经出现了大范围的调控放松潮。近期，不少城市已经在推行「以旧换新」政策。

开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。

这次北京、上海的购房政策同步放松，可能意味着新一波的楼市提振开始。如果政策对市场的提振作用不明显，不排除明年还会有更大力度的刺激政策出台。

第三，明年要通过保障房、城中村改造、“平急两用”设施三大工程，稳投资、挖需求。

这也是新旧动能转化的关键一环。

一方面，这些工程能直接带动投资增量。另一方面，也可以通过保障房收储和城中村改造，释放需求。

“14号文”明确提到，可以充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等，来扩充土地来源，增加保障房的供给量。

对于商品房库存大的城市，也可以适当改建或收购存量商品房用作保障房。

也就是说，政府可以通过发债收购二手房和闲置新房，直接下场调节市场上的供求关系。也可以通过超大特大城市城中村改造，进行大城市棚改，挖掘更多需求。

总的来说，明年政策的方向和目标，都是非常明确的。临近年尾的市场，也开始出现了一些微妙的反应。

年底翘尾、地王重出

市场信心开始逐渐修复

目前，各大房企、机构基本都已经形成一个共识，那就是，当前行业已经明显超跌了。越来越多的购房者和房企，也逐渐开始主动调整预期。

首先，是市场以价换量，成交量开始回升。

11月，广州的二手房成交量突破1万套，为全年单月成交量第二，环比增长8.77%。深圳作为一线城市中，回调最深的城市，二手房成交量也已经出现回升，环比增长15.8%，仅次于3月份。

▲数据来源：深圳市房地产中介协会

在价格持续探底，叠加九十月的政策刺激作用下，目前，一些城市调整过头的城市，成交量开始出现修复，说明市场的量价关系正在形成一个新的平衡。

价格低位企稳，成交量稳步回升，将有利于市场信心的回调。

其次，土地市场开始出现异动。

尤其是多地解除土地限价后，一些热点城市的核心板块，“地王”开始重出江湖。

12月14日，东莞首宗不限价地块打破楼面地价记录，以30%的溢价率，成为当地“新地王”。

12月12日，成都同一场土拍中，甚至拍出了三个“地王”。

不仅有地块，以楼面价23500元/㎡，溢价43%，拍出了全市的新“地王”，还有另外两块地，也刷新了区域土地成交记录，成为板块“地王”。

一些经营稳健的房企，也开始在年底大手笔补仓。

例如，在12月12日的杭州土拍中，绿城就斥资74.1亿，一口气拿下4宗地。加上11日拍下的两块地，两天之内，耗资百亿，拿下6宗地块，拓展非常积极。

虽然目前土地市场，依然是高度分化，但是成交价格的局部性突破，也会给市场带来更正面的信号，加速市场筑底，信心回升。

站在年底，辞旧迎新。

不管是政策面的表态，还是市场面的数据表现，我们现在都可以有理由对明年抱有多一点的信心。

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