地产财富会

千亿房企家家有本难念的经，

有人提前收缩大幅“阉割”业绩目标踩刹车，

有人闷头往前冲一头撞南墙大彻大悟。大家都是焦虑的，跟活下去比起来，千亿规模突然没那么重要了。

2022-04-11

前两天，一则#少林寺进军房地产#的信息窜上热搜。网友们没想到——

佛学的尽头竟然是房地产。

在房地产频受考验的当下，少林寺却花了4个多亿买下了郑州的一块地，这让那些挣扎在泥沼中的房企情何以堪？年报难产、业绩利润难看，甚至在发布会上房企高管也失去了往日的气宇轩昂——那些规模冲刺、利润翻番的口号通通不见，业绩目标也不再提及，甚至直接大幅下调。总之，这一次的业绩会，到处充满着焦虑的气息。不仅是万科这类头部房企在“黑铁时代”的一次反思，也充斥着千亿房企的迷茫和不甘。比如金辉控股、时代中国、禹洲集团等典型千亿房企，在行业的暴风骤雨中，不断有新的考验接踵而至，他们站在规模的边缘，进退维谷。现实告诉他们：

再不拼命努力，连方丈都要抢你饭碗了。

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千亿似鸿沟

较真就输了？

2020年10月，在折戟A股，历经7年曲折上市之后，金辉控股终于如愿赴港上市。

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当时，金辉创始人林定强在上市致辞上信心满满地说道：成功上市将为公司的发展注入更加强劲的动力，助力我们开辟更广阔的发展空间。

|金辉创始人林定强|为人低调，几乎从不接受媒体采访的“沉稳派”几个月后，金辉2020年业绩出炉，合约销售金额达到972亿。千亿就在眼前一尺远！作为“三条红线”后第一家上市房企，金辉在新的市场环境下表现可圈可点，金辉管理层亦明确表示，2021年合约销售金额预计会突破千亿。然而，就当外界和金辉管理层都认为金辉冲击千亿只是时间的问题时，金辉的千亿梦再一次破灭了。3月31日，金辉控股发布的年报数据显示：

2021年金辉实现合约销售金额947.2亿元，比上年的972亿元略有下滑。

这也是金辉近四年来首次出现销售额下滑。港股上市后，在资本市场的助力下，金辉都未能在规模上有所突破，这样的表现难免令人有些大失所望。也许，千亿是一道坎，有时候似水沟，有时候却似鸿沟——

在对的时间抬一脚就跨过去了，在错的时间即使插上翅膀都不一定飞得过去。

时也，命也！事实上，规模之外，增收不增利则是令金辉倍感焦虑的另一个问题。

数据显示，2021年，金辉控股实现收入约为400.2亿元，同比上升约14.8%，毛利率则由上一年的22.12%降至19.36%，首次跌破20%。再加上其销售费用等大幅增加，使得其净利润率由上一年的10.95%降至9.23%，近年来首次跌破10%。

但值得说明的是，金辉错失千亿也并非坏事，“三道红线”出台之后，行业对规模的追求逐渐让位于安全的考量，而金辉债务控制相对较好，保持在“绿档”行列。同时，金辉对规模有了新的思考。在到底要不要去冲击千亿的问题上，金辉表现得越来越佛系。对于今年的发展目标，金辉也未在公告中提及规模方面的相关指标，而是强调“量入为出”的策略，放弃无效囤地，提高土储扩张的精准性。毕竟，这时候活下去更重要，何必跟千亿较真，跟自己过不去？

业绩目标开倒车

玩得就是刺激？

2020年，对于时代中国而言，同样是一个特殊年份。在成立的第22个年头，时代中国迈上千亿台阶。

从那一刻起，他们就开始憧憬着后千亿时代的万丈光芒。

于是，2021年初，时代中国信心满满地提出了1100亿元的目标。同年8月，其公布了迈入千亿俱乐部后的第一份半年报。453.8亿。从数据来看，上半年未及2021年目标的一半。

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当时，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄回应称，“符合我们过往上下半年大致4：6的销售节奏。”

|时代中国创始人岑钊雄|29岁当老板，步步为营的“实干派”但这一次，时代中国也栽了跟头。他们犯了跟金辉一样的错误。由于乐观预估了市场形势，面对2021年下半年剧烈的市场波动，时代中国的销售节奏被彻底打乱。前几天发布的业绩报告显示：

2021年，时代中国录得合同销售额955.9亿元人民币，同比下降4.8%。

时代中国的千亿身份体验卡到期了！也许，千亿是一道坎，很多时候一时地迈过去并没有那么重要——

反正，你迟早还会再迈回来的。

只是没想到，时代中国往回迈的不是一小步，而是一大步！眼看自身处境不对，时代中国管理层提前主动战略收缩踩刹车，直接给销售目标来了个“大阉割”。2022年，时代中国销售目标调整为650亿元。业绩目标开倒车，玩得就是刺激。可目前，时代中国今年前3月销售金额只有141.67亿元，照这个进度650亿元的目标还得继续加把劲。

不过，抛开业绩不谈，时代中国年报的一个亮点在于27.6%的毛利率。在遍地20%上下的情况下，时代中国的毛利率确实令人羡慕。一个重要原因在于——大量的旧改项目，在一定程度上支撑了时代中国的高毛利率。时代中国手持的大湾区旧改项目数量，仅次于“旧改之王”佳兆业。年报数据显示：2021年，时代中国转化6个城市更新项目，总建筑面积约128万平方米；其中3个转为土储，总建筑面积约99万平方米。管理层透露，预计2022年8个城市更新项目会完成转化，其中一部分将转为土储。但押宝旧改其实利弊参半。一方面，旧改项目虽然有着转化结转成高质量利润的机遇；另一方面，考虑到动迁的不确定性和企业的成本管控问题，旧城改造项目的收益同样伴随着诸多不确定性和风险。

“

“面对行业去年经历的冰火两重天，我们非常幸运，平稳渡过。”业绩会上，时代中国董事会主席岑钊雄的话语中透露出一丝庆幸。

要知道，广东几大旧城改造房地产公司，其中佳兆业、龙光、富力、奥园等5个债务展期，就剩下时代一个债务没有违约，可想而知时代中国有多么不容易。但时代中国接下来依旧要面临巨大的偿债压力。

年报显示，截止2021年年末，时代中国现金及现金等价物为147.18亿元，同比2020年末减少56.1%。

同期，时代中国一年内应付款项及票据为161.87亿元，一年内到期的借款为110.2亿元。而目前时代中国已累计偿还25亿，也就是说，目前未偿还的短期借款为85.2亿元，再加上一年内应付的款项及票据，时代中国目前未偿还短债合计为257.07亿元。除此之外，其境内债方面，时代中国于8月和9月分别有16亿、11亿元待偿还。境外债方面，时代中国对于2022年4月底到期的3.42亿美元债已累计回购约8278万美元。因此，时代中国现有的现金流在债务面前还是显得有些捉襟见肘。

转向小而美

千亿最后的倔强也妥协了？

禹洲，似乎是千亿里最后的倔强。2020年禹洲实现合约销售1049.67亿元,正式迈入“千亿俱乐部”，而从刚刚发布的年报来看，2021年，禹洲这一数据为1050.2亿元，几乎是原地踏步，成了千亿房企的倔强守门员。雪球上有投资者看完禹洲的年报，在下方评论到：

今年，活下去再说吧！

守门员今年的日子确实不好过，债务问题多次将禹洲推向风口浪尖。

截至2021年底，禹洲集团有息负债总额约为565.82亿元，而一年内到期债务为139.99亿元，占总债务比例为24.74%。

同期，其现金及现金等价物达到175.2亿元，现金短债比约为1.25倍，看上去应对短期债务问题不大，但实际上还没算禹洲年内到期的35.42亿元应付款。

而且，禹洲现在的处境是违约事件还在持续。3月31日，禹洲发布公告称，YUZHOU 8 1/2 02/26/24、YUZHOU 7.7 02/20/25和YUZHOU 7.85 08/12/26的利息已到期应付，支付利息宽限期现已届满而公司并无于届满前支付有关款项，分别构成上述票据项下的违约事件，同时构成7笔债券下的违约事件。但禹洲为了应对债务问题还在努力，可谓是能用来“找钱”的手段都用上了。禹洲集团曾先后通过转让旗下禹洲物业服务有限公司全部已发行股本、出售其所持健采有限公司股权予泰捷有限公司等方式回血。甚至，为了获得贷款，禹洲集团的深圳总部大楼也被质押出去。

这一切，不过是禹洲在为过去的激进买单。

过去的几年，禹洲眼看同为闽系阵营的世茂、阳光城、正荣、泰禾、融信等其他房企早早吃到了激进的红利，原本更崇尚香港地产商的保守经营风格的禹洲掌门人林龙安抑制不住内心的躁动，来了一次爱拼才会赢。

|禹洲集团创始人林安龙|放弃铁饭碗白手起家，胆识过人的“冒险家”高负债、高杠杆、高周转地扩张，不计成本地拿地，禹洲朝千亿目标阔步迈进，从此一发不可收拾。那些年，禹洲在投拓方面下足了功夫，大举扩充投资部门，并频繁高溢价拿地，甚至不惜吃进地王。其中就包括溢价率高达429.57%的镇江句容地块和溢价率达383.33%的合肥瑶海E1603地块。2019年，禹洲还和十余家房企激战数十轮，以134.4%的溢价，打破成都保持了两年的最高地价记录，高调入蓉。但今天，禹洲需要解决的不仅是债务问题，还要面对销售的大幅滑坡。2022年前2个月，禹洲实现累计销售金额为78.74亿元，同比下降41.8%。也许，千亿是一道坎——

那些不计代价迈过去的，不死也会脱层皮。

现在，尽管禹洲身在千亿，但内心焦虑会随着危机一起不断被放大。所以，这个曾经倔强冲上千亿的守门员向现实妥协了。迈入千亿第二年，禹洲管理层明确表示，要转向小而美，争取长期“活下去”。

“

事实上，不论是金辉、时代中国、还是禹洲，尽管他们一家比一家焦虑，但他们都越来越看得清脚下的路。

这是千亿房企的韧性所在，也是整个行业向好、逐渐归于理性的一种表现。

命运转折的十字路口，他们重新审视自我，勇于接受现实，直面行业的阵痛期。

并抓住时机适时调整战略，通过业绩的收缩、债务结构的优化、产品力服务力的提升等等举措确保自己更好地活下去。

相信，他们都会迎来更加健康从容的自己。