6月6日，湖州市自然资源和规划局吴兴分局发布关于公开征求《吴兴区低效用地再开发试点工作实施方案》公众意见的通知。

意见建议征求截止时间为2024年6月17日。

除低效工业用地、历史遗留用地及其他低效用地，征求意见稿涉及以下存量建设用地：

●城中村改造用地。城镇开发边界内、与城镇开发边界交织的各类城中村，以及国家、省、市重大项目建设带动成片集体土地征迁的区块。●老旧小区用地。房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差，或纳入城市更新的城镇老旧小区。

●超期未开发用地。超过土地出让合同或划拨决定书约定期限未动工开发的土地。

历史遗留用地。第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均认定为建设用地，但无合法用地手续的存量建设用地。

一起来看看意见稿具体内容：

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吴兴区低效用地再开发试点工作实施方案

（征求意见稿）

为深入贯彻落实关于实施全面节约战略等决策部署，根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发[2023]171号）、《湖州市人民政府关于印发湖州市高质量推进低效用地再开发试点工作实施方案（2023-2027年）的通知》（湖政发[2024]2号）文件精神和市委、市政府的统一部署，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，高质量推进低效用地再开发，促进产业结构调整、空间布局优化，结合我区实际，特制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想坚持最严格的耕地保护制度、最严格的节约集约用地制度和最严格的生态环境保护制度。以国土空间规划为统领，以低效工业用地、老旧城区和农村地区改造为重点，以政策创新为支撑，推动各类低效用地再开发，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，促进形成绿色低碳的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。坚持市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，创造更优营商环境、更强制度活力、更大市场空间、更多先行机遇，加快实现高质量发展建设“新青年吴兴”。（二）工作原则1、政府主导、规划先行。建立健全政府领导、部门协调、公众参与的工作机制，落实差别化管理、淘汰落后等激励约束机制，建立责任明确、任务落实、督查通报的考核机制。坚持规划先行，科学制定和实施低效用地再开发年度计划，确保再开发工作稳步有序开展。

3、市场取向、多方共赢。鼓励土地权利人和市场主体等参与城镇低效用地再开发，形成形式多样的改造开发模式。兼顾各方利益，完善利益激励机制，依法保护土地权利人合法权益，统筹安排公益用地和产业调整用地，实现政府、集体、土地权利人多方共赢，和谐发展。4、节约集约、提高效率。以实现自然资源利用效益最大化为目标，全面贯彻自然资源节约集约利用理念，不断探索节约集约用地新机制、新模式，通过优化用地布局、拓展用地空间、提升用地效能等方式，实现土地利用效益最大化。（三）目标任务1、促进经济转型升级。优化城镇用地空间布局，到2027年底，基本实现城镇单元详细规划全覆盖。聚焦现代化产业体系建设，优化产业空间布局，壮大主导产业集群，增创新兴产业优势，推进产业结构调整，转变经济发展方式，推动实体经济转型发展，带动投资和消费增长，增强经济发展动力。2、提高节约集约用地水平。弘扬“亩产论英雄、集约促转型”发展理念，以土地要素供给“开源节流”为宗旨，聚焦“挖掘存量”这个重点，不断提升全区用地水平。到2027年底完成低效用地再开发2700亩以上，存量建设用地占年度建设用地供应总量的比例提高到35%以上，实现土地利用方式持续根本性转变。

3、形成有效制度政策。探索建立低效用地再开发的指标体系、管理机制、评估机制、激励机制等，增强政策储备和制度供给，促进城乡建设用地内涵式、集约型、绿色化开发利用。完善存量建设用地供应制度，建立健全利益共享激励约束机制。

二、实施内容

（一）实施范围本方案试点实施范围指土地利用效率、效益低下，以及不符合生态、安全、产业、规划要求的存量建设用地。主要包括以下六种类型:1、低效工业用地。(1)“2+8”产业平台、原乡镇工业园区、村级集聚点内外部形象差、主业不突出、管理不规范、存在环境风险和安全隐患的工业园区和建筑容积率低、设施陈旧的老旧厂房;(2)空间布局不合理、产业定位不集中、管理机制不健全、基础设施不配套、产出效益不高的小微企业园和标准厂房;(3)产业层次低、亩均产出低、环境治理水平低、存在安全隐患及违法建筑和不符合产业政策或国家明确淘汰落后产能的低效企业;(4)纺织、印染、建材、铸造、化工等传统行业。”2、城中村改造用地。城镇开发边界内、与城镇开发边界交织的各类城中村，以及国家、省、市重大项目建设带动成片集体土地征迁的区块。3、老旧小区用地。房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差，或纳入城市更新的城镇老旧小区。4、超期未开发用地。超过土地出让合同或划拨决定书约定期限未动工开发的土地。5、历史遗留用地。第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均认定为建设用地，但无合法用地手续的存量建设用地。6、其他低效用地。已由各属地政府收回或已列入各属地政府收储计划等其他存量建设用地。因规划调整，需“退二进三”或用于城市基础设施、公共设施建设等用地。（二）实施主体政府、企业、集体经济组织均可作为低效用地再开发的主体。鼓励土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的土地进行改造开发；鼓励国有企业利用市场机制参与低效用地再开发；政府确定的重点改造区域，可由政府主导进行开发建设；鼓励集体经济组织和原集体建设用地使用权人积极参与城中村等集体建设用地改造开发。（三）实施路径1、工业全域有机更新。以老旧工业园区、高耗低效产业、园区外工业集聚点为重点，通过“腾、改、招”结合，分门别类地改造更新、整治提升和转型升级，开展低效工业用地整治。实行统一规划、连片开发，分级分类引导工业项目向开发边界内和园区集中集聚。加大推进工业园区外“低散乱污”企业整治，升级配套设施，推动小微企业入园集聚发展。加快开展园区内低效工业用地连片治理，促进低效工业用地转型升级和创新发展。（责任单位：区经信局、区发展和改革局、区商务局、区财政局、区自规分局、区科技局、区住建局、各乡镇政府、街道、区各国有公司，列第一位的为牵头单位，各乡镇政府、街道为责任主体，第一责任单位牵头,下同。）2、城市有机更新。积极探索城市更新新模式、新机制，统筹空间资源的总量、存量、增量、流量、质量，创新优化规划模式、资源配置方式、投资开发运营形式，保障城市更新有力、有序、有效实施。将城镇低效用地再开发、城中村和老旧小区改造、“三改一拆”、未来社区建设等有机结合，发挥叠加效益，推动土地复合利用。通过用地整合促进土地功能多元复合，通过完善公共服务体系构建多样化公共空间，通过保护延续历史文化传承和特色风貌塑造城市形象，通过科学谋划和片区综合整治利用重新焕发老城活力，有效释放“存量空间”的“增量价值”。（责任单位：区住建局、市城市集团、区经信局、区发展和改革局、区财政局、区自规分局、区民政局、区卫健局、各乡镇政府、街道、区各国有公司。）3、土地综合整治。以分布散、规模小、利用粗放的农用地、村庄建设用地和矿地为重点，通过“百千万”永久基本农田集中连片整治、高标准农田建设、搬迁撤并类村庄和零星农居点、矿地综合利用等方式，实现农用地提质增量、村庄建设用地集聚增效、生态环境修复提升。重点培育建设一批富有特色、具有带动辐射效应的农文旅特色项目，促进乡村产业振兴。（责任单位：区自规分局、区农业农村局、区财政局、区文广旅体局、区水利局、区交通局、各乡镇政府、街道。）（四）实施方式1、协商收回。对企业因项目、资金、预期效益等原因无法按约定开发的、法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回的项目用地，各属地政府采取协商收回土地使用权后，依法重新组织土地出让。2、市场流转。企业依法取得土地使用权后，用地已满足转让条件的前提下，鼓励依法流转土地使用权，也可通过入股、联营等形式引入第三方合作开发。3、协议置换。对政府因实施规划或项目，需要异地搬迁的符合国家产业政策的工业项目，经吴兴区人民政府依法批准收回原国有土地使用权的，可以协议出让方式为原土地使用权人异地置换安排工业用地或空间。4、退二优二。工业企业利用已有土地，在符合规划且不改变土地用途的前提下，经审批后将原有建筑改扩建或全部拆除重建，通过调整产业结构等途径提高土地投资强度、利用效率和容积率。5、提高容积率。在符合规划且不改变土地用途的前提下，经审批后可实施扩建、改建、加层改造、利用地下空间等途径提高容积率。

6、转型利用。企业可利用已有存量资源发展国家支持产业和行业，允许以5年为限可保留其工业用途不变，经依法批准后使用；需要改变用途并办理有偿使用手续的，在符合规划、确保安全的前提下，经批准以协议方式处置，实现存量房产资源盘活利用。

三、实施步骤

（一）全面摸清低效底数以第三次全国国土调查及最新年度国土变更调查成果为基础，结合工业用地调查、原低效用地数据库等，分乡镇开展低效用地调查摸排工作，全面查清低效用地及历史遗留用地底数，摸清各地块利用现状、权属状况、改造方向和意愿等，根据最新的调查规程，更新建立新的低效用地数据库。后期根据部省市工作部署动态更新补充入库。（二）科学编制实施计划在前期调查摸底、上图入库的基础上，明确低效用地再开发目标任务、重点区域，结合项目实施的市场需求，以国土空间规划为指导，落实再开发空间单元详细规划。制定低效用地再开发年度实施计划、项目清单。（三）稳步推进试点任务根据规划、年度实施计划和实施项目清单，全力稳步推进低效用地再开发工作。可选取2-3个重点乡镇（街道）先行试点，逐步全区铺开。（四）创新完善配套政策结合低效用地再开发工作的现状，区经信、发改、财政、自规、住建、农业农村、税务等有关部门，加强低效用地再开发支持政策的研究，从规划、土地、产业、管理、资金等方面加强保障，出台激励措施，有效破解低效用地再开发过程中遇到的难题，为低效用地再开发提供政策支撑。（五）总结评估提升

各乡镇（街道）每双月向区低效用地再开发领导小组报送工作推进情况，包括工作进展及成效、项目实施情况、典型案例和难点问题。各部门根据低效用地再开发试点工作进度，边实践边总结，加速形成更加完善的配套政策措施，总结具有吴兴区辨识度的经验做法，形成可复制可推广的经验、样本。

四、政策举措

为保障低效用地再开发工作的高效推进，积极探索适应吴兴区本土特点的差异化政策，激发多元主体的盘活意愿，加强自然资源全域统筹，优化国土空间布局，促进连片开发，制定相应低效再开发政策。（一）鼓励开展再开发国土空间设计以国土空间规划为引领，强化低效用地再开发与详细规划的有效协同和良性互动，鼓励开展国土空间设计并按规定落实到详细规划，有条件的乡镇可与详细规划编制（修编）工作同步开展。加强规划用地政策融合，综合采取功能复合、用途兼容、业态优化、用途转化、保留使用、改造提升、拆除重建等方式，系统提升存量国土空间品质、价值和风貌。（二）优化再开发工业园（片）项目控制指标限制在不违反国土空间规划上位刚性管控要求的前提下，厂区范围内容积率、厂房高度、建筑密度不再设定上限指标限制；绿地率不再设定下限指标限制；停车配建标准要综合考虑产业类型、产业形态、产业功能等因素，对单层超高工业厂房等建筑工程的建筑面积可按投影面积配建车位指标，因层高较高产生的翻倍建筑面积可不计入。（三）优化土地供应方式鼓励原土地使用权人改造开发，除法律规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外，允许协议出让。依据国土空间规划确定规划指标，按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，允许依法实施带设计方案出让。健全工业用地长期租赁、先租后让、弹性年期出让等供应体系，支持工业企业选择适宜的用地方式。（四）加强土地司法处置工作衔接建立健全司法联动机制，加强信息共享。人民法院发布拍卖、变卖公告前，应充分查清涉案土地相关情况。可要求属地政府、发改、经信、自规等部门提供涉案土地出让合同或划拨决定书、履约监管协议等；函询相关部门涉案土地违约情况，欠缴的费用、规划调整及权利负担等信息。人民法院应在拍卖、变卖公告中明确载明上述信息。如需办理审批手续及缴纳土地价款、欠缴费用的，由竞得人根据拍卖、变卖公告约定向自然资源和规划主管等部门申请，依法缴纳相关费用。竞得人凭人民法院生效法律文书等相关材料申请办理不动产登记。经司法拍卖或破产清算的工业用地，竞买人应提前向属地政府和产业主管部门了解项目准入要求，拟实施再开发的，按工业“标准地”管理，在符合规划前提下，可重新核发规划条件，签订出让合同补充协议及履约监管协议，重新约定开竣工期限。（五）鼓励集中成片开发鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块，申请集中改造开发。区自然资源和规划分局可根据申请，依法依规将分散的土地合并登记。城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地（以下简称零星地块），可一并进行改造开发，但单宗零星土地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。零星地块涉及新增用地的，应按规定先行办理农用地转用和土地征收手续，经批准可以协议出让(商品住宅用地除外)。（六）允许土地用途合理转换实施低效用地再开发过程中，鼓励原土地使用权人改造开发，除商品住宅用地和法律法规、合同约定应当由政府收回外，在符合规划、确保安全的前提下，经区低效用地再开发工作领导小组审查同意的，可以实施改变用途；经区人民政府批准后，以协议方式办理用地手续。按照新规划条件下市场评估价与原规划条件市场评估价差额补缴土地价款，其中高地价用途自愿转为低地价用途的，土地价款不予补偿。（七）妥善处理历史遗留问题对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，根据全国国土调查结果、区分发生的不同时期依法依规分类明确认定标准和处置政策，予以妥善处理，要确保底数清晰、封闭运作、严控新增、结果可控。对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均调查认定为建设用地的，在符合规划用途前提下，允许按建设用地办理土地征收等手续，按现行《土地管理法》规定落实征地补偿安置；对其地上建筑物、构筑物，不符合规划要求、违反《城乡规划法》等相关规定的，依法依规予以处置。（八）鼓励园区外工业用地入园再开发

鼓励工业园（片）区外工业用地通过置换方式向园（片）区集中集聚。采取“以地换地”方式的，以协议方式办理置换地块出让手续，并签订出让合同及履约监管协议，原地块建设用地使用权由政府收回，可采取先建设后腾退的模式，确保生产平稳过渡。

五、保障措施

（一）加强组织领导。成立吴兴区低效用地再开发试点工作领导小组，区政府主要领导任组长，统一领导协调、组织推进全区低效用地再开发工作。领导小组下设办公室，常务副区长兼任办公室主任，领导小组下设三个专班，由区住建局牵头负责城市有机更新，区经信局牵头负责工业全域有机更新，区自然资源和规划分局牵头负责土地综合整治，区级相关部门根据职责全力做好支撑和指导工作。各镇（街道）及各园区（平台）落实属地责任，加强人员配备，完善工作机制，全力抓好推进落实。（二）加强政策支持。制定规范工作程序和配套政策，严格控制试点政策适应范围，防止试点政策扩大化。积极出台低效用地再开发专项扶持政策，加大低效用地再开发政策扶持力度。根据各乡镇（街道）及各园区（平台）实际，针对性出台扶持政策，精准施策，助推低效用地再开发。（三）注重绩效考核。多部门沟通协调，健全项目监管制度，在低效用地退出、整理开发、供应、收益分配等环节加强监管。将低效用地再开发工作纳入政府年度考核重要工作内容，对工作推进情况实行月度跟踪，开展工作实绩晾晒比拼。鼓励各级干部敢于担当、实干争先，对推动工作不力、侵害群众利益的，要通报批评、及时整改；对表现突出的集体和个人，要给予表彰和差别化指标奖励。

（四）加强宣传引导。注重公众参与，通过广播、电视、报刊、网络等新闻媒体，广泛宣传推进低效用地再开发工作的重要意义，引导社会力量和市场主体积极参与此项工作，营造良好的社会舆论氛围。

本实施方案自印发之日起施行，有效期至2027年月  日。

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吴兴区低效用地再开发简易流程

（一）政府主导1、由政府主导再开发实施收回、征收、收购储备后再次供地的，按现行法律法规办理土地供应手续。2、根据新出让的规划条件等设计方案，按规委会审查相关规定审查设计方案，并按规定办理工程规划许可证。

3、及时办理施工许可证，动工建设并按规定做好相应验收。

（二）市场主导由业主自行进行再开发的1、再开发地块业主编制地块再开发方案（包括项目公司股权结构、开发利用方向、规划设计、分割销售方案、可行性研究报告、政策处理意见等），经各专班初步审查后，报吴兴区低效用地再开发领导小组集体讨论决策。城市有机更新地块报区住建局初审，工业全域有机更新报区经信局初审，土地综合整治地块报区自然资源和规划分局和区水利局初审。2、再开发方案经低效用地再开发领导小组批准同意后，再开发地块业主可根据批准的再开发方案向相关部门办理各项审批。发改或经信部门办理项目审批；设计方案报自规分局按规委会审查相关规定审查；若突破原出让合同或划拨决定书约定需重新出具规划条件的结合规委会通过的设计方案按现行规划出具新的规划条件；3、原划拨决定书或土地出让合同有约定的按约定办理，原划拨决定书或土地出让合同没有约定的，报同级人民政府批准后，可采取协议出让方式供地（包括地下空间建设用地），允许以协议出让方式办理供地手续的地块，以补签土地出让合同时间为起点，可按用途最高年限重新约定土地使用权年限，并按照土地使用条件改变前后评估地价的差价，经供地联审会集体讨论确定补缴土地出让金数额。4、按规定办理工程规划许可证、施工许可证施工建设。

5、按规定报相应审批部门做好竣工验收工作。

综合吴兴区人民政府等整合