买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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青岛的金九楼市，很乏味。

在核心城区，真正意义上的纯新盘，恐怕只有中铁诺德青樾湾。

这个容积率比回迁房小区还高的项目，似乎不会在改善为主流的市场中掀起波澜。

然而，在这个盘预热的价格，还是让刚需们有些小心动。

一个问题​：

严重超发的高层住宅，如果进入价格不断向下的循环之后，对二手房形成背刺，那么青岛的房价会不会像昨晚的国足一样，再次击穿我们的认知呢？

高层，供“撑”了

从本周初开始，就不断有业内同行吐槽青樾湾的超高容积率，老王所思考的不仅仅是这一个盘，更多的是这1000多套房子进入销售周期后，青岛主城市场，会有多少高层产品在售。

与这个盘一路之隔的青实，同样是以大高层为主，而且楼间距也是让人窒息。

我们整体来盘算一下：

地铁M1号线周边，青樾湾、茗郡、中海·云境都是纯高层，保利和颂在售的也只剩下高层；

地铁M5号线上，现房项目中铁·建梧桐苑还未卖完，中车二期，九著也有高层，通和·悦章估计也会很快入市。

闫家山板块，海信悦澜山本月也将推出最后两栋楼，其中七号楼也是高层。

但是我们掉过头来看成交：

虽然说市北区的成交增量可观，但是这巨额供应之下，现在的价格战似乎不可避免，未来的价值分化也是可以预见。

毫不夸张地说，此时选错，五年以后的资产差距将是50W+。那么，面对着失衡的市场，我们该如何抉择呢？

我们先要解决的，自然是要不要买的问题。

开盘即血战，楼盘之间的近身肉搏，都可以预见。在森林公园清盘之后，这些地铁盘将给流量“专家”们提供很多素材。

开发商血拼，对于买房者是好事。

第一，价格一定能压得住，70%的楼盘没必要金九银十下手，甚至没必要今年下手；

第二，市场上为数不多的刚需，也一定会被这样惨烈的市场“吓”住。他们不会去看1.65W/㎡的高层是什么品质，他们的脑海中只会有一个概念：

既然市场上有1.65W/㎡的房子，那么2.35W/㎡一定没有性价比，也肯定卖不动，我继续等等更低的价格再说。

实际上，楼市真正的机会，都是在开发商看到机会时打出来的。

金九的三种策略

如果大家像老王一·样，每周都到楼盘实地调研，你就会对于市场有一个十分理性的认识：

楼市的两级，比以往分化的更为明显。

首先，想在2026年前入住小高层的购房者，这两个月恐怕是你最后的机会。不论你是否认可欢乐滨海城，九著在7月初阵雨中加推的小高层，到现在已经基本售罄了，本月将加推3号楼，但只有30多套房子。

同样，悦澜山1号楼34套房源，也将在本月加推。

不论高层市场存量是2000+，还是3000+，你想在市北300W-350W的区间内，买独立电梯厅、宽厅元宝户的精装小高层，这是唯二的机会。

你可以等，但是在等之前你最好研究明白这些小高层的去化速度和价格走势，再做出决定。

高层的供应量这么多，九月份似乎真没有什么出手的动力。

看看这土得掉渣的外立面展示，就是真想买，也一定等它真正现房之后，因为这样的开发商一定会被市场教育，现在不怎么高的价格，也依然挺不住。

水清沟两兄弟，在加上通和·悦章，不要说今年，明年的这个时候，也要等等看。

年底，不论是一手还是二手，你买高层惊喜可能都更多。

第三类住宅，就涉及到一个博弈的问题。

200W买双卫的精装房，市内四区只有一个选择；

200W+买海信璞湾系的标杆，五年内可能只有一个选择；

180W+买优质学区、人车分流的新房，老四方只有两个选择；

实事求是的说，这些盘未来价格不会涨，但是也很难跌，你现在出手唯一的理由：

现在还能买上你心仪的楼层。

比方说中海·云境，未来价格会不会继续降？大概率，但是等它又降了一个点之后，你发现前排的房源基本上剩下高区了，但是你又恐高，新折扣算下来总价比你上个月看的低楼层还贵了两三万。

这些楼盘还等不等它降价，我觉得这要看你入住计划。

你要是两年内有搬入新居的计划，看好了就买；

你要五年后再准备住新房，那么等，因为毕竟老四方又拍了新地。

不同的房子，策略一定是不同的。

吃瓜？你要看到危险

当然，除了买房者，我更希望二手手房的房东，从这份简单的市场分析中，嗅到危险。

最近这一个月，很多朋友都让老王帮着看房子。这些房子，大多集中在浮山后​-新都心一带，一度是市场上的宠儿，现在则是朋友们的心病。

​比最高峰时跌了那么多，不心甘啊，挺挺是不是会能好起来？

但是，你看看这个供应量，不是说清荷茗郡这样的地段，这样的产品一定能比得过你的二手房，而是当他们无休止的降价，中介们跟打了鸡血似得将有限的刚需客户带到这些楼盘时，你觉得你那墙皮大面积脱落的房子，还能​涨多少钱？

学区？今年入学儿童已经回落，未来两年将是断崖式​下降；

地铁​？三地铁的TOD项目一旦​有两条地铁通车，单地铁的新都心会更好还是会被夺走光芒?

还有，

人车不分流的小区，怎么和人车分流的会所小区比？

单阳台的户型，怎么和四阳台​赠送的户型比？

​已经开始出现渗水问题的小区，怎么和隔音隔热效果更好的绿建三星小区比？

所以，开发商这打得惨烈，二手房房东可别拍手吃瓜，

​二手房能背刺新房，新房同样可以背刺二手房！

所以，不论是买房还是卖房，看清局部现实，都很重要！