滨江区长河板块的晓月映翠交付不到一个月，据说产证还没办出来，就已经成交了六七套二手房，能卖到6-7万/㎡，被称作板块现阶段改善天花板。

但要论板块卖的最好的小区，还要看保利·天汇。

根据小鸡选房数据显示，保利天汇近3个月成交了32套二手房，平均3天卖1套。

和成交量成反比的是房价，小区成交均价只有5万/㎡，属于以价换量的典型。

当年保利天汇的新房限价就要51500元/㎡，结果交付不到2年房价就高开低走。

要知道这可是滨江区的“大厂房”，周边拥有众多高新企业，西北方向就是阿里、网易和大华等大厂园区，高净值人群扎堆。

结果从微微盈利到勉强保本再到破发，让人直呼看不懂。

2021年9月，保利·天汇作为现房销售项目，首开一次性加推了1048套房源，吸引了3937组家庭登记摇号，中签率26.62%，也算是个小红盘。

小区楼下就是地铁5号线聚才路站，走地下车库就能直达地铁站，还有时光里商业街区，生活配套齐全，生活便利。

有需求，有配套，有产业，房价按理说不应该越卖越低，其实问题出在小区的户型上。

保利天汇户型面积段98-139㎡，其中98㎡和123㎡户型占比高达8成，这就意味着，看上保利天汇的买家预算主要集中在500-800万之间，属于刚改客群，而晓月映翠卖的最好的则是174㎡的大户型。

发现问题了没？

保利天汇98㎡的小户型能卖500万，是因为买家的预算只有500万，而晓月映翠174㎡的大户型能卖上1000万，是因为房子就这么大。

从这个角度来看，板块三个次新小区若以地段排序，大概就是保利天汇＞晓月映翠＞中海云宸；若以产品力排序，大概是晓月映翠＞保利天汇＞中海云宸。

保利天汇在这一轮中占据总价低、区位优越、产品力等优势，再加上还有中海云宸垫底，成交量瞬间就上来了，这也是保利天汇成交量可观的主要原因。

当然，板块几个次新小区的排序，等到同板块的平晖府交付后估计会重新洗牌。

按照户型越大房价越高的逻辑，只要平晖府的产品力在线，就算地段一般，凭借起步178㎡、最大249㎡的户型面积段，也必将俘获一大批滨江大厂、企业高管的芳心。

不过天汇凭借地铁TOD的基本盘优势，不管板块新增多少竞争对手都不虚，地铁+商业的组合足够打动大厂和上市公司的普通职员。

甚至可以说，保利天汇是长河一带刚改次新房的基准线，至于中海云宸大概率仍会垫底。

不过从目前来看，小区房价仍不容乐观，主要还是潜在买家的预算有限，而且未来天汇的竞争对手可不止板块内的次新房，还有外溢板块一众商品房的背刺：

西侧的浦沿一众商品房的产品力更佳，改善氛围更浓厚；

东侧的湘北限价只有3万/㎡出头，上百万的价差也会吸引部分买家外溢，这些都可能来抢夺原本属于天汇的隐性买家，仅凭TOD上盖很难守住上万元的价差。

那么就还有另一种可能，天汇破发不是因为产品不好，地段不行，而是当年51500元/㎡的限价太高了。

你怎么看？