番禺万博CBD网红二手盘——万科欧泊再创新低。

2.8万/㎡！贝壳一连成交了2套，近日才放出。

可怕的是高楼层价格更低，只是因为比低楼层业主晚出货半个月！

（图源贝壳）

业主洒泪出逃，很难想象，两年前同户型的房子，价格还飞到过5.2万/㎡。

部分顶复和带大阳台的4房户型，甚至能冲至6.8万/㎡。

（图源贝壳）

两年狂跌200万。

察叔记得半年前卖300万的时候，还有业主呼吁大家不要贱卖，团结一心把房价搞上去。

（半年前同户型305万）

现在来看，多少有点尴尬了。

学位太拉胯，欧泊业主“住不起”跑广钢求学

最新成交的228万，和半年前305万成交的同户型相差77万。

为什么降价这么快呢？核心原因：学区竞争力低！

小区学位是红郡小学+南村公立侨联中学，同是番禺区，万科欧泊比起越秀瑞麓府、华润悦府等等动辄省一级名校的学区，简直被秒。

察叔就有一位粉丝朋友，一直想卖掉万科欧泊的房子给孩子上学，但买家出价远低于心理价位，而孩子马上要读书了，腾不出资金置换，只能花一百多万在广钢振业天颂买了套30-50㎡房的学区房。

（察叔与粉丝聊天纪录）

广钢振业天颂50㎡户型如下图。

（图源贝壳）

为了一个省实学位，真是付出太多……

底价成交的另一个核心原因：房源近马路，噪音太大。

中介向察叔透露，这套房靠南大干线，6月时挂牌283万，无人问津。

9月初业主着急置换，降价到246万，单价3万/㎡，才吸引了很多人看房，但由于扛着没卖，错过很多买家。

后来扛不住了，3次调价后以2.8万/㎡的价格甩出。

目前，万科欧泊在卖的二手房就有一套挂牌3万/㎡的。

242万，北向中楼层，同样靠近马路，从3月开始挂牌，半年降价了6次，这卖房辛酸历程是不是有异曲同工之处？

（图源贝壳）

这些业主卖房还只是赚多赚少的问题，那些在2021-2022年的时候高位杀入，到现在还没有来得及逃的，才是真难受，被老业主背刺。

半年跌77万，欧泊还能入手吗？

有人问：万科欧泊的三房会不会保值，毕竟北向二房还是少数，小区价值还得看主力户型。

察叔看了下，万科欧泊最新的一套94㎡东南向三房成交，是3.1万/㎡。

（图源贝壳）

对比一年前同户型的价格狠狠折损了100万，但和半年前比“只”跌了25万。

（图源贝壳）

另一个三房户型，95㎡带入户花园，南向最新成交3.5万/㎡，半年前北向近3.7万/㎡，算上朝向差价，也是跌了20万+。

（图源贝壳）

这么看来，万科欧泊三房的价格相对“稳定”，那值不值得入手呢？

察叔认为还要观望，一是半年跌20万+，相当于夫妻两人月薪2万+半年白干，普通家庭受不了这个刺激。

二是欧泊缺乏优质资产竞争力，在以前，番禺整体教育偏弱，欧泊短板不凸显，加上是最靠近万博的次新房，对比周边楼盘有楼龄优势，定位刚需，有一定竞争力。

但现在，万博不缺刚需新房，越秀万博城规划8000套住宅，号称能卖10年。

新房也都引入名校，越秀万博城的番广实验教育集团办学，越秀瑞麓府的番中9年一贯制，万博悦府的东风东小学+广雅中学，一个比一个牛。

所以欧泊原来支撑房价上涨的逻辑已经变了。

三看小区放盘量，欧泊目前挂牌房源292套，还没加上112套“未上架房源”。

（图源贝壳）

挂牌率也是居高不下，近一年来最高去到过6.4%，现在也只是微降到了5.8%。

（图源贝壳）

三房挂牌3.2万/㎡，二房挂牌3万/㎡,急于脱手的业主不在少数。

（图源贝壳）

加上欧泊业主卖房还不止和本小区的邻居竞争，雅居乐、华南碧桂园等定位相近的超级大盘，每个盘都有几百套二手放卖。

（图源高德导航）

虽然楼龄旧，但价格便宜，像雅居乐，小区保养好，各种配套都不错，园林、湖景，低密度，三房只要240万。

（图源贝壳）

所以指望欧泊能重现辉煌是不可能的。

但看二房半年跌了77万，而主力户型三房“只”跌了25万的趋势，业主的保价小作文可能真有点作用。

大家认为欧泊的房价明年能企稳吗？