对于福州整个大环境来看，从某种程度上说算是一个新的周末，路面上的车流，商场的人流对比以往大幅度增加。

对于楼市来说，从一些业内人士统计的数据来说，市场有积极向好的一面，但不代表楼市已经回暖了，只是在符合多种客观因素叠加而产生的。

聊几个比较有代表性的楼盘，最后会关于这次偶发的行情做一下分析，如果对这几个楼盘不感兴趣，可拉到最后看总结。

1.阅江台

中介在朋友圈宣传这个楼盘的广告用语是首付3万多，确实挺诱人的，1.4万左右能买到不错的楼层；

如果按79三房来算，总价应该在110万左右，因为有购房补贴，再加上开发商的骚操作，就拿低首付做噱头，可能对一些极限刚需比较有诱惑力；

上车门槛是挺低的，如果说这个楼盘有一部分的购房群体来自中介，你们信不？

业内人士那边得到的数据就是这样的，说销售自购的很多，这让人想起了当年的南通两个楼盘——世茂璀璨滨江和福晟钱隆樽品。

2017年因为主城区没有新房可卖，闽侯的偏远板块成了市场上的主力军，市场的热度也让房产销售感到紧张，或许那是他们能够得着的门槛。

如果对比来看的话，阅江台对比5年前南通板块的两个楼盘地段都会略好一点；

不过位于上街板块，远离地铁，周边的城市建面一般，如果没有自住的话，真不建议入手，未来也谈不上租售比。

阅江台的主要不利因素是沿着主干道，未来的噪音和粉尘污染对居住品质有一定影响，尤其是高楼层的。

这是典型的极限刚需的代表楼盘，外来对自驾出行的依赖度很高。

2.城市之光

如果从销量上看的话，今天的城市之光也是可圈可点的，置业顾问的朋友圈说是卖了十套。

其实这个楼盘一直有争议，在销售端的话术是改善型楼盘，不过从起步92平米户型，119的主卧卫生间无采光这些细节去看的话，最多算是首改产品。

如果说地段的话，位于金山大道北侧，周边工业区为主，不在金山的核心区域，如果围绕楼盘周边溜达一圈的话，可能会对该片区有更深刻的了解；

但是在金山板块内，城市之光又没有太多竞品，龙湖天序地段略好点，不过没房源了，还有一半的安置房，至于玺云，二者客群基本不重合。

这种购房群体基本是来自金山的地缘客户，当然也有一些外地人，对地段没什么概念，看到广告上说是市区的地铁江景房。

江景房就算了吧，个别楼栋能看江而已，效果并不好，地铁倒是真的有，4号线半洲站。

这个不利因素在地图上是搜不到的，也不方便说，让你的双脚带着你的双眼在周边转一圈就知道了。

所以，总得来说这种楼盘只适合地缘性很强的群体，要不然，快三万了在东区都有不错的选择。

3.保利云上

保利云上算是这个周末非常大的赢家，从业内人士分享的数据来看，当天的销售数据大概在20套左右。

云上本身是定位为刚需盘，从起步户型79平米就能看得出来，但怎么说也算是东区的楼盘，地段勉强过得去吧。

不过双地铁不算近，与前屿站有2号线和未来的4号线实际步行距离大概在700米左右，这次四房户型降价比较多，中间楼层大概在2.7万左右。

附近的首开香悦也有降价，销量略逊一筹，因为单价大概贵一千左右，但有没有想过，首开香悦会早一年交付，算到租金里面去差不多。

但总感觉这两个楼盘所处的地段周边建面还比较一般，处于发展中，云上会更差一点，但算是东区比较低的上车门槛。

从产品力上看，好像这两个国央企楼盘也没什么创新能力，交房问题不大，但对比东区有品质的楼盘没什么竞争力。

保利云上主要不利因素是楼盘前面有古建，从现有的资料分析，5号楼高楼层的劣势会更明显一点。

保利云上算是对地段有一定要求的刚需型楼盘，可能对未来居住体验感不要抱有太高的幻想。

4.保利锦上

从渠道上看，截止到昨天下午的时候，光幸福里一个平台就卖了七套，没算上贝壳，58，乐呵以及自然到访客户。

这个算是市中心的改善盘，起步户型为116平米的，但这是洋房产品，数量不多，125（售楼部户型图为五房）和142平米的四房为主力产品。

虽然算是东区楼盘，但在二环内，临近鼓楼，主要购房者是来自鼓楼的改善型或者置换型群体。

老鼓楼本身没有新盘，他们的老旧小区都带有学区属性，在已经解决孩子的上学问题后，就近置换，选择面很窄，保利锦上有一定的地缘优势。

置业顾问的介绍是说锦上很高端，说实话，感觉不到是保利的高端产品，我们踩盘后感觉到为数不多的优势是在户型上，周边的建面还是很普通的。

保利锦上的不利因素现在还不太明显，因为按照规划，小区周边会做路网升级，那升级之后的话又会有粉尘和噪音污染。

保利锦上是改善型楼盘的代表，但和其他楼盘不同的是，这个更偏向于地缘改善。

总结

前几天才南二环檀映踩盘的时候，还要求出示24小时的核酸证明，这也说明之前由于口罩事件的影响，出来看房的人少了，也不太方便。

这个周末的话，看房基本没有阻碍，对于一些有实际住房需求的人在压抑很长时间后，购买力逐步释放。

从心理学角度上说，由于之前的非必要不出门，让很多有经济能力且没有好的居住环境的群体有了购房计划。

开发商也成功运用了这个潜在的优势，在价格上做了一些调整，对于那些早期看过房的人来说，对比之前的报价，可能会省个十多万甚至更多，所以容易被逼定。

还有就是中介也饿了好几个月了，在有机会的时候，他们会拿出十二分的精力，集合自己之前的客户来开开荤。

很多同行说三叉街那个新盘打响了降价第一枪，我们觉得应该要用吹响了以价换量的号角更为合适，因为很多开发商都在陆续跟上。

在12月初的时候，我们就和大家说过，会在中下旬迎来一个窗口期，但客观说，我们觉得有的楼盘还是有空间的，还没完全释放到位。

如果是地段略好，库存量不算大的楼盘，在有合适的价格出现是可以考虑，对于偏远板块来说，如今库存量还很大，去化周期长，这种可以等待进一步的价格调整。