1，豫园核心价值是啥？
2，豫园一期产品究竟如何？
3，战美盛，豫发有何筹码？市场艰辛，房企不易，都是好朋友，今天只做为第三方聊聊二个项目，客观公正，如有不当，可以谩骂。【1】豫园杀手锏
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。谈豫园，不先谈它的地段和稀缺是不对的。它属于正耳8经的蓝堡湾片区：农业路、文化路、北三环和花园路。正耳8经的最后一块地。项目累计占地134亩，这个规模很关键。据楼八了解，片区内除了2个豆腐块以及科技市场的商业综合体之外，已经没有其他可供开发的土地，更别说过百亩规模。同时，相比较其他核心城区地块，豫园的另一个核心价值是它的低容积率，除一期略高，其他都在3以下。蓝堡湾、稀缺地块、大面积、低容仅这四个关键词，就注定了它必须必须成为让全城瞩目的热点楼盘。因为，这4个词就值2万。当然，除此之外，《楼八》认为豫园最关键的还是在于：它的风水以前，楼八说过，东风渠在片区拐了一个弯，形成反弓煞，百脑汇恒大蓝堡湾受其影响都比较大，正弘城略偏离得以幸免。而太极置业的圣菲城、豫园，甚至金水印，都属于内弓，河流环抱，上风上水。为此，王老板对于该地块极为珍惜，面对这存放了千年的上等宣纸，思考数年不敢落笔，今日，终于起锋。对于位置较好的三期，据说王老板更是要对标未来天奕，超越未来天奕。这对金水区来说是好事。目前，豫发所在的小片区情况有些复杂，各类地块大体可以分为5类。东南片区的三所学校，下图粉色；东北片区的现状小区，下图浅黄色；西南片区的圣菲城；中部片区的安置区，下图褐色。最后，就是西北片区的豫园，下图深黄色。
5种类型交织，导致目前片区的城市界面现状和金水印二期颇为类似：未改造前的脏乱破金水印每时每刻都在为门前道路无法匹配亚洲级豪宅而烦恼不已，然而，豫园比金水印更糟糕的是：东西大动脉“徐砦路”还没验收交付，见上图红色。真是棋逢对手，困境都一样。徐砦路，从渠东路起步，穿过片区，抵达花园路，曲线走位，目前混乱不堪，真不知道这城市管理是怎么搞的。很多人对此意见很大，曾经也包括我，但，《楼八》细品之后，对于购房客户而言，未必是坏事。未交付造成的脏乱差，拉低了客户的心理预期价格，继而影响豫发的价格制定策略，从而导致仅仅在此纬度上，销售价格可能比实际价值要低个1000-2000元。但这个价值在道路交付使用后是可以立刻回归的，然后，回升的价值就归客户了。发展眼光看问题，那些因为短期内可以去除的弊端因素而放弃意向项目的人往往是生活中目光极其短浅的人。不过，蓝堡湾附近的小路显示，郑州在城市街巷道路的管理能力上正在下降，我们记忆中的纬X路、政X路的情调品味小路已十分鲜见。期待徐砦路有一个完美的呈现。所以，片区、地段、稀缺、风水是豫发豫园的核心价值，这也是客户最看重的地方。而看其内部的话，三期地块最好，一期和二期呢，各有千秋。一期南侧的安置房是项目销售回避不了的问题，二期北侧的北三环也是其和金水印一期一样，客户一眼就看得到的问题。二三期产品尚未出炉，看完一期的产品，《楼八》认为，从价值和价格产生的“性价比”来说，一期是性价比最高的。一起来看。【2】豫园一期
一期（以下一期即指豫园一期）占地20亩。容积率3.49，总户数323户，规划4栋14-17F小高层和1栋34F高层产品。提前把一个和项目产品关系不大但必须要说的学校划片问题：划片小学为文化路一小文渠校区，中学划片为郑州47中总校。学校还是不错的，回归正题。项目面积段为117-146㎡。其中，高层楼栋为二梯三户，南户和中间户分别为117㎡和126㎡，边户为142㎡。而小高层全部为二梯二户的146㎡。如下图分布。
看楼栋的好坏，要看周边情况。楼八以为，最好的位置为最后一排的高层楼栋，其次为中间二栋的西楼栋，再其次为东楼栋，再然后是最南侧一排的西楼栋，东南角楼栋排在最后。具体原因，是我沿着项目走了一圈的感受。其实我有考虑购买这个项目的，最有意向的是高层西单元142㎡的10层到12层，到时候看情况吧，如果政策合适，必须入手一套。我喜欢高层142㎡是有原因的。
这个户型有几点优势。第一，它位于地块最好的西北位，采光，通风，视野，环境相对最好。第二，相比小高层146㎡二梯二户公用核心筒，这个户型是独立核心筒。第三，拥有自然采光的电梯厅。第四，门口赠送开敞阳台可做花园，可做卧室，也可以做狗窝猫舍，这个面积赠送的位置恰到好处。第五，在实现5.4米客厅开间的情况下，又在140平米面积段之下可以实现5个独立卧室，5个卧室啊！功能性很强。第六，大面积赠送，得房率约100%。前五点是《楼八》喜欢这个户型的原因，唯一不美的是公卫对着主卧且无法改动，让我很苦恼。第六点不是该户型独有，而是整个项目的特点，因为项目的每个户型基本上都是大面积的赠送，实际得房率均约100%。来，一起看下项目的全部户型。
上图是南侧二栋5号和6号楼的标准层结构。左侧是南厅，赠送的主要面积体现在南北阳台上，右侧是边厅，阳台和露台是面积赠送的主要区域。房子是毛坯交付，右侧户型装修设计的核心必须围绕客厅结构圆柱进行。
上图是中间二栋2号和3号楼的标准层结构。这二栋楼应该是项目营销说辞中位置最好的二栋楼，毕竟位于小区中央位置。总体结构和南侧二栋楼的边厅户型类似，但实际细节区别还是很大的，主要是多了一个南向卧室。
上图是最北面栋1号楼的标准层结构。其实，这是楼八最喜欢的楼栋。核心筒完全脱离主体，南侧实现“一线”平面，这不仅仅让每一户都可以实现全天候无死角采光，这是几年最先进的改变，同时，更能在外立面上实现视觉享受。想有视觉享受，设计是一方面，配置必须要高，项目采用了超大大面积的玻璃幕以及部分铝板。如下图。
这个窗墙比看起来真高啊，有点公建化感觉了，一眼看去，除了线条，就是玻璃幕了。景观呢，是山水比德。又是山水比德，日它DAY，现在看豪宅的景观设计公司，我都烦了，一弄就是山水比德，一弄就是山水比德，永远是那张长发飘飘的脸，永远是那张长发飘飘的脸……没其他景观公司会设计景观了吗？楼八不是对山水有意见，单纯就是够了，郑州还有景观不是山水比德设计的楼盘吗？
当然，山水执笔，景观自然不差，经验太丰富，成熟方案硬套都没问题。总体来说，豫园一期产品做得不错。除了“不错”，豫发没有第二条路可选，因为，当下的郑州市场，有好产品不一定能活，但没有好产品必须死。况且，况且，况且它的对手是打遍金水北无对手、赫赫有名的美盛金水印。【3】近身肉搏
该来的终归要来的。盼望着，盼望着，美盛金水印终于等来了它一生最重要的对手。who亮who瑜？豫园金水印相距很近，隔一条北三环，但它们却属于不同片区，就像焦作晋城。
金水印要致力要打造属于自己的金水印片区，而豫园上面说了，属于蓝堡湾片区。“美豫之战”一半是二个楼盘的竞争，一半是新旧片区的对决。快速交通上，二者区别不大，因为不论是谁出行，大概率都是要走北三环的，金水印回家快一些，豫园出门快一些。当然，如果金水印非要走文化路上北三环，可能会快一些，但距离太远，不着急的金水印业主不会这么走。轨道交通上，南北线，不论是走2号线还是7号线，金水印和豫园区别不大；东西线，金水印北有4号线，豫园南有8号线。商业资源看，二者共用瀚海北金商业，但在金水印自己的商业区域尚未形成之前，豫园距离正弘城的800米优势比较明显。综合外部资源，豫园最大优势是在北三环以南，属于“三环内”，这个对于购房客户的加分力度还是很有力度的。产品方面，对比仅限豫园一期和金水印二期。地块属性看，金水印地块容积率比豫园高，豫园地块面积比金水印小，双方各有千秋。面积段上看，金水印是145㎡，165㎡和188㎡，而豫园的最大面积只是金水印的起步面积。相应定位之下，金水印的地下会所等配套在肉搏中是具备一定优势的。一期的北环内是豫发首席卖点，二期的高端定位是美盛的首席卖点，一个是地段，一个是产品。楼八别和稀泥，到底谁更牛逼？楼八想了想，金水印的使命是提升整个大港湾品牌，要的是调性，毕竟融创壹号院的人马都来了。而豫发的一期显示是想快速走量，走的是性价比，要的就是一个“快”，一个“火”。一个要调性，一个要火爆。火爆开盘、快速去划，尽快上马二三期，才是豫发给一期的使命，豫发真正想和美盛肉搏的是二三期。对于一期，豫发不想恋战。但，开篇说了，战是不战，不是美盛和豫发所能决定的，毕竟西瓜都切好了，不让群众吃是不可能的。因为二者总价段重合性99.99%！根据楼八判断，豫园一期高层价格应该是1.8万/㎡起步，主流价格应该在1.9-2.1万/㎡之间，1.8万/㎡的房源即使有，也不会多。小高层呢？低于2万/㎡的房源应该不会有，主流价格应该在2.1-2.3万/㎡之间。如果我是老板，应该这么定。问题来了。豫园一期的主力是140㎡，如果毛坯是2.1-2.3万/㎡话，那精装就是2.3-2.6万/㎡了。和金水印的起步面积段是同样的面积段、同样的单价段，自然就是同样的总价段了。问题在于，金水印二期的140级户数还不少。美盛豫发，明显就是二个男人，一个有钱但丑，一个贫穷但帅气，怎么可能让客户不纠结？这个比喻不对，美盛豫发应该都希望自己是“长得丑”的那一个，毕竟，“懂事”的女人都喜欢丑的。这场肉搏战，谁也劝不住。结尾楼八的话
金水二期和豫园一期的肉搏只是开胃菜，真正的搏杀是豫发二三期和金水印的三期。但，赢取开头，很关键。金水印和豫园，之于美盛和豫发都是“关乎企业生存线”的项目，谁都输不起。所以，《楼八》认为，肉搏战虽不可避免，但也绝不应该是一场“你死我活”的战争，而是帕奎奥和梅威瑟的“世纪之战”，输家拿1.33亿美金！赢家拿走2亿美元！！帕奎奥打了36分钟沙袋，却让沙袋拿走了胜利，这场男人的战争没有输家。马上进入这场肉搏战的还有越秀新地块和华润代建的泰山三期，这样，大家可以一起将“北三环沿线”做大做强，打造成金水甚至郑州新的高端住宅区。有没有发现，如果一个片区优秀的项目多了，区域热度高了，客户反而多了，大家都受益，但如果非要弄个你死我活，互相揭短，最后不但对项目不好，片区不好，对城市也不好。这应该成为一场互相尊重对手的拳击赛，吸引更多观众，提高门票价格才是王道，可别咬耳朵。一句话：谁诋毁对方，谁自掉身价。二个项目的营销团队没事可以一起坐坐，去农科路大芊金撸个串串，喝个小酒，把酒言欢，岂不快哉。感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进
请问豫发土地使用年限还剩多少
自嗨[捂脸哭]