河南2024年上半年，楼市是出政策火一段，不出政策立马熄火的状况。 密集如炮弹的政策，并没有换来预期当中楼市的快速回暖和购房者的绝对信心，这点我们应该承认。 但是，不少改善楼盘、甚至是终极改善楼盘，却在这样的环境中走出了独立的行情。 上半年哪些楼盘卖得不错，哪些楼盘还在艰难去化当中，下半年我们又应该如何面对？ 1 上半年郑州楼市是什么情况？ 根据克而瑞公布的大郑州2024年1-6月销售数据及榜单，我们简单分析一下当下郑州楼市的购买倾向和环境。 首先是主城八区住宅销售金额排行榜：排在前三位的分别是中海时光之境（约9.61亿）、兰溪府（约8.9亿）和中建元熙府（约8.03亿）。 以上三个楼盘，其实代表了三种类型：地缘改善、学区+改善、品质刚改。如果把范围扩大，目前郑州市场受到追捧的实际上就是两种楼盘：改善、学区，或者是两者兼具。 上半年大火的改善楼盘，除了以上提到的三个之外，还有年中火热的SIC超级总部中心润府、未来天奕等项目。 从区域分布来看，兼顾学区的改善楼盘，金水北最为集中，越秀天悦江湾、美盛金水印、保利缦城和颂、常绿蓝城金水宸苑、国泰观邸是其中的代表。 上半年，政策出台如雨滴一样密集。 特别是强二线城市、一线城市限购均出现不同程度的松绑，对于需求端的抑制在持续放松。 但是反映到市场端，呈现出政策出了市场好个10天左右，然后又继续冷下去，需要新政策继续加码，由此往复。 对于购房客户而言，对于当下房价、政策等多方面仍有预期，即便未来不会出现暴跌，但是小幅度的震荡还是很有机会的。 再者就是目前购房群体对于储蓄的热情远高于买房的热情，兜里有现金比把现金换成砖头块似乎更有意义。 对于开发商而言，每一天都是资金成本，只能持续不断以价换量，部分改善楼盘在产品力卷出天际的环境下，尚且可以稳步销售。 分化的郑州楼市，还有一个相当突出的特点：普通刚需项目降价很厉害。 从单价上来看，这些项目单价集中在1-1.5万/㎡左右，位置集中在管南、常西湖、二七新区、经开物流园等区域。 这当中，销售数据比较靠前的是龙湖熙上、电建珑悦华庭以及万科大都会等。 对于最普通的刚需购房者而言，看似是房价便宜了，买房的最好时机到了。 但是根据最近两年的行情和经济形势，当下的收入和未来的预期都是在下滑的，到底现在要不买房，还要根据自己的情况而定。 当下的郑州房地产市场，刚需“无人问津”，改善姑且苟活。 怪不得有朋友说：北龙湖几个楼盘，新房加上二手房，有不低于300个中介在推售。 赚有钱人的钱，似乎永远比赚穷人的钱来得快。 2 波澜不惊的上半年，让我们对下半年充满了期待。 除了中海时光之境、兰溪府、万科云河锦上等楼盘继续发力，下半年将会涌现出一些新盘，更是值得购房者重点关注。 招商时代▪映江河 招商深耕老鸦陈的第三个地块，占地约27亩，共计规划4栋楼，体量与招商时代天宸差不多，定位可能要更高一些。 招商林屿境 二七新区核心地块，容积率指标以及周围情况，都具备了改善的条件，根据目前披露的消息，项目主打高赠送、大面宽、无界景观会所、超1100㎡林屿下沉生态庭院、第四代露台空中花园等等。 万科翠湾中城三期 城投摘地，万科开发，可能将与招商时代▪映江河形成直面竞争。地块占地约32亩，容积率4.0，规划5栋33-34层高层住宅，整体定位刚改。 与翠湾中城之前相比，三期外立面提升为当下流行的现代简约风格，可能受到更多的喜爱。 松苑 北龙湖有一个非常有昭示性的终极置业项目，目前已经初露芳容，还是非常亮眼和特别的。作为国际知名建筑大师马岩松在郑州的首个作品，顶豪松苑被寄予厚望，这也将是郑州“山水城市”生活场景的最佳展示面。 其实，除了以上楼盘之外，郑州下半年还有不少潜在项目可能会问世并销售。 比如东广场大来置业地块、美盛金水印二期、华润国泰项目等等。 可以看到的是，下半年郑州房地产市场，仍旧将以改善楼盘为主，改善流行的趋势，似乎要持续一段时间了。 反观普通的刚需楼盘，似乎要偃旗息鼓了，刚需盘仍旧处于尾盘销售，加速出清的阶段。 近期，由于对下半年行情的不确定性，不少刚需盘已经提前降价开始抢夺客户。 从长远来看，刚需产品的迅速出清，有助于为改善产品腾出市场空间，改善产品未来在郑州市场的占比将更高。 另外还有一个重点问题需要关注，就是下半年郑州市场还是否会有土拍？ 下半年的土地供应市场，决定2025年楼市的发展和价格的走势。 如果没有土拍，土地财政的收入导致的城建发展、公务员工资等一系列问题都需要得到合理的解决；而如果继续大规模拍地，供应端将被再次释放，房价不太容易企稳向上。 进退两难的问题，还是交给执政者解决吧。 3 下半年，郑州有什么可以预料到的好消息？ 看完了以上的内容，是不是觉得2024年下半年会比较悲观、没有希望？ 其实，事实也并非如此，2024下半年的郑州，又有哪些大事件会直接影响我们生活和工作，我们来统计一下。 首先，就是郑州的轨道交通。 地铁8号线已于5月15日完成电通，为后续的热滑、试运营和通车打下了良好的基础。 地铁6号线一期东北段、地铁7号线同样进展喜人。 年初郑州召开交通运输工作会， 就已经下达了地铁6号线一期东北段、7号线和8号线具备条件后开通运营的要求，相信年内，我们一定可以坐上这几条线路。 其次，就是“去库存”不断深化，供需两端正在发生微妙变化。 如果下半年郑州不再进行大规模土拍，而随着现在供应土地的不断出清，房价势必将继续企稳。 7月8日，郑州房管局公布的数据，今年二季度郑州市房地产市场活跃度不断攀升，商品住房销售面积实现稳步增长，4月至6月期间，销售面积增幅分别为6.05%、65.78%、6.35%。其中，6月份商品房销售面积达125.33万平方米。 房地产市场活跃起来，是我们乐见的。 火车跑得快，全靠车头带，作为亿万人口河南的首善之城，郑州的发展决定河南的上限，郑州持续向好大势不可违。 2024下半年，要继续恢复经济的信心，还有很长的一段路要走，对于个人而言，更是如此。 存钱、保持身体健康、有稳定的工作及收入、保证家庭和谐等问题，仍是高于买房的优先级。 任何时候都要记得家庭第一，事业第二；身体第一，挣钱第二的原则。 没有1，后面的0都是浮云。 任何人都可以买房赚钱的时代已经彻底过去了，即便是特别专业的人，也仅仅是能赚小钱而已。 家庭买房不买错房，就是最大的盈利。 过去几年，大量郑州家庭房子的缩水，直接导致家庭资产的缩水。 最后，借用某教授的六条建议结束本文：降低预期，提高技能，锻炼身体，珍惜时间，学好英语，多看历史。 所以，2024下半年，且行且珍惜吧。