房票，抢房！

以购代建，政府收房！

政策，托底！

现在的房地产市场，就是一个主题，必须止跌回稳。

房地产这件事，说破天无非就是两个方面，供应和需求。

目前供应端，政府已经明显减缓了土地出让的步伐，尽可能减少城投平台托底，或者流拍等现象的发生。

这不仅是为了提振市场信心，更是为了真真切切控制供应端，以防止供应量过大。

再看需求端，房票政策，大量多年未安置的村民拿着房票去购买商品房，不仅解决了村民的安置问题，更是帮助开发商实现了去化的难题，最后政府用专项债直接将房票换成钱给开发商，一石三鸟。

就目前来看，供应和需求还在相对平衡的状态，但是如果房票政策和以购代建继续推进，不出3个月时间，郑州市场上120㎡以下，或者说相对偏向刚改和刚需的房源，将被一扫而光。

等到郑州市场基本面稳定之后，时间来到2025年春节后，小阳春自然如期而至，不少售楼部有可能再次上演“抢房潮”！

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如果不出意外，2025年2月前，郑州市场上有效供应将“消耗殆尽”。

特别是下面流传的这张图，经过对部分楼盘项目负责人的沟通，可信度非常高。

我们可以发现，名单上的楼盘，大部分都集中在三环、四环之间。

而这些地段的项目，特别是刚需、刚改项目，正是目前郑州楼市去化的“老大难”。

目前，郑州主力的房票区域是惠济区、中原区、高新区以及航空港区，航空港区一般不在我们的讨论范围内，我们主要讨论前三个区即可。

受制于房票6个月的有效期，加上不少村民被拆迁已经7-8年，在外漂泊许久，归家似箭，很容易形成一抢而空的局面。

以惠济区为例，在某都和某商的项目去化之后，大河路沿线的新房市场即刻被清盘，纯粹的刚需项目立刻进入真空期。

再以中原区为例，某侨城、某田秀水湾、璀璨西湖等项目被房票客户清盘之后，即便是常西湖新区，也仅剩华瑞、裕华等少数商品房楼盘在售，且货值不多。

也就是说，有限的库存在满足了房票客户之后，留给需要用真金白银买房的购房者的机会不多了。

刚需刚改房被房票客户扫货，主城区200万以上的偏向于改善的房源，也不是普通购房者第一次置业可以买得起的产品。

所以，对于首次置业，有购房需求但是资金预算不足的群体而言，放在面前的基本就是两个选择：

1、看看市场上还有哪些可以买入的品质尚可的现房，准现房，最好是国央企出品，趁着现在首付、利率都有优惠，抓紧入手。

2、2-3年不用再关注房地产，存存钱，直接一步到位买改善房。

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需求端，我们可以理解房票行为是政府层面强行创造的需求。

之所以之前的房票行为都是以失败告终，而此次却成功，主要还是得益于专项债。

开发商可以拿着手里的房票找到政府拿到钱，实现快速且几乎没有宣发成本的资金流，何乐而不为？

再看供应端，郑州今年的土拍市场，可以说是波澜不惊。

特别是受制于国庆节的市场，土拍并没有引发多少开发商的关注度，我们也不得不承认，流拍或者城投托底，成为了主力。

但是国庆节之前，中央最高决策层“止跌回稳”的定位，再次将房地产拉回到市场中央，假期期间，郑州各大售楼部，成为最热闹的地方。

回顾2024年土拍，可以预见即将入市的项目有：

信达地产摘得的地铁4号线“果树所”站附近的地块；

通派龙湖地产联合体恒大云玺南地块；

正弘置业摘得的高新区正弘汇西隔壁地块；

高新地产摘得的双湖科技城地块；

当然，还有海义地产现房销售地块、亚星地产地块等等。而年初公布的北龙湖北岸地块，高铁站东广场地块都没有放出来。

可以看出来，政府层面正在有意控制土地供应，以达到止跌回稳的目的。

继前不久地方出台“收储”政策之后，近日自然环境部又发布收回收购闲置土地的通知。

通知明确，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。

减少存量土地规模、改善土地供应关系、增强资金流动性、促使房地产止跌回稳成为主要目的。

一方面，房票在帮助市场去库存；另一方面，以购代建、收购闲置土地帮助市场减少非必要的供给。

这样的房地产市场，还需要多久才能企稳？

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市场一旦企稳，政府就会开始有规模的供地，而此次供地后，政府和开发商方面，大概率将会有几个变化。

1、新产品/四代住宅。

目前郑州住宅审批正在逐渐放松，四代住宅、高赠送、高得房率等产品层出不穷，未来这些产品一定是大趋势。

过去73-75%得房率、小窗户、小阳台的产品将被市场完全抛弃。

2、新的优质地块。

行情好的时候，随便一个地块都能卖出天价，但是在未来以改善占据主导的市场局面上，必须拿出硬菜。

比如2024年初吹风过的北龙湖地块，高铁站东广场商鼎路附近两宗地块等等。

在前不久刚刚结束的高新区土地推介会上，住宅用地多为2.5以下的改善性质地块，这也佐证了市场正全面转向改善。

3、国央企/土地主摘地+代建合作的开发模式。

近两年，大量郑州新开发的项目都被国央企注资且占据主导地位，金水投资、中海地产、郑州投资集团、郑州城发安居等国央企背景的公司资金实力雄厚，融资成本低。

但是像龙湖、永威、建业等部分私企产品力强，市场认可度高，这样双方的合作代建未来必定是市场的主流。

很多人都说，即便是刚出了ICU，也不可能立马上马拉松吧？

但是，中国发展的人性，比想象中强，而如果你接触房地产行业，更会发现，有钱人的购买力，远比你想象中强。

也许，抖音、小红书上人均法拉利的情况有点夸张，但是中国人却是全球人居储蓄最好的一波人，没有之一。

目前，可以说是市场的修复期，购房者的情绪正在转换当中，只要资本、情绪到位之后，信心树立起来还是非常快的。

国庆节之前的股市一波大牛，40天左右的市场，A股已经来到了3400点，国庆节之前你能想象到。

房地产就像是人一样，挣钱就是那几个月的事，而大部分的时间你都在亏钱、犹豫当中度过。

所以说，目前到2025年2-3月左右，可以说是普通人买第一套房子的窗口期。

而在未来，房地产市场的分化将更加明显。

改善、甚至是豪宅产品，将成为市场的主力，刚需刚改人群的声音将从市场上销声匿迹。

等到2025年后，郑州将会有不少售楼部无房可售，北龙湖、金水北、高铁站以及老城区的改善产品和房源，更将一房难求。