文/谢逸枫

目前全国房地产复苏处于恢复阶段，但市场复苏基础、政策条件不牢固。其中重点城市70城、100城的核心城市，房地产市场逐渐复苏。但是4月的恢复放缓慢。

一组国家统计部门的2023年一季度全国房地产数据显示，投资额、施工面积、新开工面积、土地购置面积、购置金额五项供应端下降趋势恶化，降幅扩大。

竣工面积、销售金额、房价项指标基本转正，除房企到位资金下降9%、商品房销售面积小跌1.8%、商品房库存上升外，其他指标上涨呈现反弹趋势。说明房地产市场修复加速。

供应端的下降扩大趋势，房企的投资压缩非常明显。施工面积、新开工面积、购置土地面积的萎缩负增长，说明资金输血不足，加上融资传导堵塞，债务集中到期让房企口袋缺钱。

第一是投资额。一季度全国房地产开发投资额累计同比连续一年（12个月）下降，同比单月连续下降1年7个月（19个月），跌幅较上月扩大，预计年内转正。

1月-3月全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%，相比1月-2月下降5.7%，跌幅扩大0.1%。单月看，3月投资额同比下降7.2%，规模上高出2022年月度平均值2%。

按照物业区分来看，其中住宅投资19767亿元，下降4.1%。写字楼投资1031亿元，同比下降11.5%。商业营业用房投资1928亿元，同比下降17.1%。

1月-3月全国房地产开发投资同比增速为-5.8%，相比1月-2月下降5.7%的水平略有恶化。主要原因是过去两年购地面积、新开工面积持续低迷，影响到投资的复苏。

一季度房屋销售行情稍微转好，销售回款还没有完全反映到投资端。房企的资金压力依然存在，债务集中到期，导致房企缺乏扩大投资的资金来源，集中精力保交房。

第二是供应端。一季度施工面积与新开工面积跌幅扩大，竣工面积连续2个月涨幅扩大，表明房企集中精力保交楼。而施工面积、新开工面积跌幅扩大，主要是销售端、资金端没有复苏。

1月-3月全国房地产开发企业房屋施工面积764577万平方米，同比下降5.2%。其中，住宅施工面积538214万平方米，下降5.4%。

1月-3月全国房屋新开工面积24121万平方米，下降19.2%。其中，住宅新开工面积17719万平方米，下降17.8%。

一季度新开工面积未能延续1月-2月改善回升趋势，增速再度“跳水”，表现低迷，绝对量处在低位。一方面较1月-2月降幅扩大9.8%。一方面单月新开工面积同比降29%。

新开工面积指标，代表了房企投资扩张的能力。目前新开工数据降幅扩大，和去年购地市场不景气，债务集中到期，销售回款缓慢，市场复苏不稳定有很大关系。

当前新开工数据降幅较大，从房屋供应、房价促稳的角度看，若新开工数据持续断档，会影响下半年、到2024年市场新房的房源供应，会使得新房市场的供求矛盾加大。

1月-3月全国房屋竣工面积19422万平方米，增长14.7%，相比1月-2月8.0%的水平明显改善。其中住宅竣工面积14396万平方米，增长16.8%。

一季度竣工表现亮眼。竣工累计增速在1月-2月转正回升后继续攀升6.7%，而3月竣工面积6244万平方米，同比增长32%，增速较1-2月份提升24%。

保交楼工作作为一项重要工作去抓，尤其是在预售资金监管、专项资金导入、项目股权转让和代建开发等方面落实了各类政策，有力促进了保交楼工作的推进。

第三是供应端。一季度全国房企土地购置面积、土地购置费用跌幅扩大。一季度全国房企土地购置面积同比增速为下降40.9%，说明房企拿地意愿非常弱。

土地购置面积累计同比下降2年1个月（25个月），同比单月连续下降2年3个月（27个月），预计年内难转正。

拿地的房企，普遍是央企和国企，至少民企方面拿地的积极性是不高的。数据表现来看，房企投资信心未见明显恢复，预计从政策端传递到投资端需要一定的时间。

第四是需求端。一季度全国商品房销售面积同比下降1.8%、销售金额同比增长4.1%。预计商品房销售面积同比年内转正。全年先冷后热、先抑后扬。

1月-3月全国商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%。相比1-2月商品房销售面积下降3.6%的水平有进一步改善的表现。

1月-3月全国商品住宅的销售行情更好，一季度全国商品住宅销售面积为2.6亿平方米，同比增速为1.4%。同比增速曲线在2022年2月由正转负，下跌持续了12个月。

1月-3月全国商品房销售额30545亿元，同比增长4.1%，相比1月-2月商品房销售额下降0.1%的水平有质的变化。增速自2022年以来首次转正。

3月全国商品房销售面积、商品房销售金额分别达到1.4813亿平方米、1.5096万亿元，绝对量位于近一年第三高点和次高。

增速来看，面积同比降幅收窄14%，金额同比时隔20个月转正，达6.3%。由此可见，3月房地产市场延续了2月以来底部复苏的态势。

第五是库存端。一季度末全国商品房待售面积6.4770亿平方米，同比增长15.4%。其中，住宅待售面积3.1847亿平方米，增长15.5%。

3月末全国商品住宅现房库存去化周期为19.2个月。相比2月末21.8个月水平有明显改善。总体上，随着后续房屋销售市场的回暖，预计库存去化周期已见顶，后续将掉头向下。

全国商品房待售面积在2015年创历史最高，2016年开始逐渐下降，到2020年下降到4.9850亿平方米。历年数据显示，2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。

2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2022年回到5亿平方米以上。

全国商品住宅现房库存面积为3.2亿平方米，环比增速为下降2.6%。库存规模大抵相当于2017年10月的水平。说明目前的库存规模绝非历史最高点，至少比2014年-2016年的高库存规模差了一大截。

而办公楼待售面积4686万平方米，增长21.9%。商业营业用房待售面积1.4026亿平方米,增长13.6%。值得注意的是1月-3月全国现房销售规模约0.4亿平方米。

第六是价格端。一季度房价已经走出了下跌的通道,开始步入上涨的区间。1月-3月全国商品房销售均价为10200元/平方米，同比涨幅为6.8%，相比1月-2月商品房销售均价3.7%，涨幅扩大3.1%。

17个月以来房价涨幅首次突破5%的水平，总体上说明房价已走出疲软的区间。房价企稳，和购房市场活跃有关系，也说明各地稳房价工作积极到位，利于增强市场信心。

2021年一季度全国商品住房均价10658元/平，2020年全年均价为9859元/平，2019年均价为9310元/平方米。2022年一季度全国平均房价为9552元，与2021年全年的10141元相比，下滑5.8%。

2023年1月-3月全国商品住宅均价为10532元/平方米，同比涨幅为6.3%，较上月涨幅扩大2.2%。1月-2月全国商品住宅均价为10558元/平方米，涨幅为4.1%，结束11连跌。

第七是房企到位资金。一季度房企到位资金连续下降14个月，房企国内贷款同比下降连续一年8个月（20个月），融资端修复缓慢。

1月-3月全国房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9.0%。其中国内贷款4995亿元，下降9.6%。

利用外资8亿元，下降22.7%。自筹资金10171亿元，下降17.9%。定金及预收款11909亿元，下降2.8%。个人按揭贷款6188亿元，下降2.9%。

1月-3月全国房地产开发企业到位资金额为3.5万亿元，同比增速为-9.0%，相比1-2月份-15.2%的数值明显改善。房企到位资金状况总体改善，源于两个资金渠道。

3.5万亿资金中有1.2万亿属于首付款、0.6万亿属于按揭贷款，加总共占了房企到位资金的52%。相比去年全年49%的水平有所上升，说明销售行情好，房企资金状况更容易改善。

第八是景气端。国房景气指数连续连15个月跌破100。2022年1月的国房景气指数96.83、2月的国房景气指数96.93、3月的国房景气指数96.66、4月的国房景气指数的95.89。5月的国房景气指数95.59。

6月的国房景气指数95.4%、7月的国房景气指数95.3%，8月的国房景气指数95.07，9月的国房景气指数94.86，10月的国房景气指数94.70，11月94.42。12月的国房景气指数94.35，继续刷新2016年初以来最低水平。

判断房地产市场是否景气、活跃、信心的指标之一，国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现下跌，并且跌幅扩大的趋势，意味着房地产市场没有见跌，处于下行探底周期，并且拉长。

总结看，房地产市场以稳为主，4月28日的中政局会议已经定调2季度政策走势，稳需求与保交楼成为2023年政策的两大主线方向。房住不炒、新发展模式、保租房发展不变。

政策总体延续去年底中经会的提法。一方面是突出因城施策，继续支持刚性和改善性住房需求。一方面是做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展。

宏观政策最大的变化是精准、有力。积极的财政政策是加力提效，稳健的货币政策是精准有力。意味着目前宽松的货币政策将会持续，有利于国内房地产市场短期的复苏。