一年多前，在中介和新房销售嘴里，亦庄的豪宅都是价值10万/平的。

新盘招商玺的指导价是7.7万/平，2023年10月份开盘时，想买还得加精装包才卖给你，最高加到了8.5万/平，那还是便宜了你，

因为比亦庄金茂府倒挂1.5万/平。

现在，亦庄河西的另一个豪宅标杆小区，刚交房1年的中海京叁号院，最新的成交价只有 -

6万/平。

这个价格，已经大幅破发了。

中海京叁号院在23年底交付，平心而论，小区品质相当不错，对得起开盘价和豪宅的品牌，6万这个价格还是很值的。

小区交付之后，贝壳上有记录的成交一共3套。

第一套成交是去年7月，单价是7.5万/平，业主盈利离场；第二套成交价7.1万/平，第3套成交单价仅仅6万/平。

一套比一套价格低，5个月跌幅20%！

在9月底救市之后，其他热点区域都有明显的反弹，万柳、太阳宫、望京的房价都涨了。

但亦庄，反而大幅创了新低。

这个小区，目前挂牌量56套。

一个刚交付不久的小区，有56套挂牌房源，都是一天没住的新房，说明：

投资客很多。

贝壳上的小区均价仍然显示的是8.5万，这个价格是挂牌均价，这也说明，贝壳/链家上的“小区均价”，毫无参考价值！只能看成交价格。

虽然最新的成交价是6万，但同户型的挂牌价非常混乱，有多套业主挂牌6.8-7万的房源，也有多套挂牌价高达10万的房源，同一个户型，挂牌价差距就高达-

550万！

当然，挂牌价不到7万的房源都卖不出去，挂牌10万的就......

而老牌的豪宅亦庄金茂府，挂牌价依然是9.7万/平，但最新的成交价也只有7.9万/平，而且这个小区，一年也只有两套成交，过去两年一共4套成交，挂牌量却有47套。

新盘招商玺，开盘一年多，总共房源972套，只网签了256套，网签率仅有

26%！

如果不大幅降价，这个盘已经没法卖了。

隔壁小区刚交付的现房只卖6万/平，只有傻子才来买7.7万/平的期房。

这3个豪宅小区的情况，都说明亦庄的豪宅，来投资的很多，真实自住需求却不够。

亦庄豪宅市场，就像是一个庄股，成交量极小，房价维持在泡沫之上。

一旦里面的筹码忍不住，就会大幅砸盘，刺穿泡沫。

当初吹亦庄豪宅10万+，其实只有一套成交在10万左右的二手房，然后吹了两三年。

而其他高价次新的热门区域，比如太阳宫、望京、万柳、清河的橡树湾，都是有大量成交的。

亦庄在2019年，新房卖5万多，当时市场，是算低估的。

疫情之后，北京楼市两个最受益的板块，一个是海淀码农区，一个是亦庄，也是20-21年涨幅最大的板块。

前者当年互联网龙头股票大涨了一波，后者则是因为医药疫苗企业大赚了一笔。

疫情之后，货币政策非常宽松，2020-2021年，炒房团日渐式微，但仍然蠢蠢欲动。

当时有多个的炒房团，来北京炒房，炒家来自全国各地，比如樱桃大房子组织的炒房团。

炒房团推荐的区域，通常是两个，一个是望京，一个是亦庄。

亦庄的炒作，在亦庄独立学区之后，达到了顶峰。

如今疫情赚钱效应已经消退，独立学区短期没有效果，炒房团也偃旗息鼓了。

潮水退去，才能看清谁在裸泳。

亦庄的产业很强，布局很好，但跟海淀码农区的结构完全不一样。

海淀码农区每年有大量新鲜血液，大量招人，而且大部分员工有互联网公司股票期权，存在股权致富的机会，这是一个增量市场。

但亦庄以制造业为主，持股的员工较少，富裕群体集中在企业高管。

但少量的企业高管群体，撑不起亦庄豪宅的价格，接不住亦庄豪宅的供应量。

一个招商玺，972套房源，放在海淀，随随便便就卖光了，在亦庄的表现，就非常拉垮。

海淀能把靠近北六环的土地楼面价卖到6万/平，五环外的朱房地块楼面价卖到9.5万/平，是它的本事。

2019年，亦庄的指导价在5.4万/平，如果亦庄豪宅的指导价是7.7万/平，涨幅42%，这个涨幅，超出亦庄的基本面了。

亦庄豪宅的合理价格，个人看法，在6-7万之间。

定价太高，对于亦庄并非好事，庄股破灭之后，往往很难重新起来。

对于亦庄的普通小区而言，未来还有一个潜在的压力。

2019年供应的限竞房9个小区，1万多套房源，将在两三年后集中上市，到时候的市场，

能接住吗？