近日，由清华大学房地产研究中心、自如研究院、新华网文化产业研究院联合编撰的《2025 中国城市长租市场发展蓝皮书》正式发布。报告指出，我国城市住房正加速从“增量扩张”转向“存量优化”，在近2.6亿租房人口规模持续扩大的背景下，主流置业人群的居住需求升级与供给侧结构性矛盾凸显，机构化运营成为激活存量房源、提升居住品质的核心解决方案。

数据显示，四大一线城市租房人口规模已近4000万，占比接近50%，其中35岁以上租客占比达35%以上，较2021年增长 4.9个百分点，成为增速最快的群体。这一变化推动改善型需求从购房市场向租赁市场转移，整租尤其是多居室整租需求崛起。租客对居住品质的要求显著提升，“室内环境舒适、房屋品质高、周边交通便利”成为选择房源的三大核心标准，超四成租客愿为高质量装修增加预算。

值得注意的是，租赁市场的“长期化”特征愈发明显。超半数租客可接受5年以上租房生活，近20%表示能接受10年以上租期。在长期租房群体中，近半数倾向于与专业机构签约，认为其在维修响应、服务稳定性等方面更具优势。

尽管需求升级迅速，但当前市场供给仍以个人房源为主，超90%的租赁住房由个人业主提供。蓝皮书调研显示，个人房源普遍存在老化问题，超50%房龄超10年，20%已超过20年，与租客对智能化、安全化、舒适化的需求形成“产品错配”“服务错配”“运营错配”三大矛盾。全国超6000万套潜在可出租房源亟待提质改造，将存量住房转化为“好房子”成为市场优化的当务之急。

面对挑战，机构化长租房的作用日益凸显。数据显示，集中式长租公寓TOP30企业累计开业房源达122.6万间，管理规模超 3万间的运营机构占比14%。专业化机构通过规模化运营、标准化装修、数字化服务，有效盘活闲置房源，提升居住体验。例如，头部企业自如已管理近百万间房源，服务超500万租客，其模式在维修效率、服务响应速度等方面优势显著。

蓝皮书建议，应借助机构化力量推动保障性租赁住房与市场化长租房协同发展。通过引入专业机构的产品设计、科技运营能力，解决保租房运营中的结构性矛盾，同时释放存量住房价值。政策层面，金融支持、税收优惠及土地供应等举措需持续发力，为机构化发展创造有利环境。

随着“租购并举”政策深化及居民居住观念转变，长租市场正从“过渡性选择”转向“品质化生活方式”。蓝皮书预测，机构化运营将进一步扩大市场份额，推动行业向专业化、精细化方向升级。未来，通过多主体协同、多渠道供给，我国有望构建更安全、舒适、智慧的租赁住房体系，满足人民群众对“好房子”的期待。