北京楼市，卖房竟然变成了老大难问题。

今天问了几个粉丝卖房的情况，发现很不乐观，结合案例说几点看法。

其一，卖房难，成为很多卖房人共同的心声。

粉丝A，置换一卖一买，上半年3-4月份签订了买房合同，同时开始卖海淀二环边上的房子。结果过了五个月，房子还是卖不掉。眼看着签订的买房合同即将到过户时间，一咬牙解约了。作为违约方，解约就得承担违约金，几十万的定金一下子没了。

其实，我很早之前跟这位粉丝沟通过，也提供过不用违约的成功方案。不知其出于什么考虑，最终没有采纳方案。结果很可惜，白白损失一大笔资金。

粉丝B，置换一卖一买，6月开始卖昌平的房子，价格一路下降，迟迟找不到合适买家。原本计划卖房后，再看房，结果，房子迟迟卖不掉，买房思路也不敢梳理。

粉丝C，海淀区内置换，从普通学区换到好学区，房子已经挂牌近半年，依然卖不掉。看好的小区也不敢下手，结果要卖的没卖掉，要买的区域合适的房子已经成交，价格也开始涨了。

粉丝D，朝阳换海淀，从远大新，换到老破大或老破小，房子挂出来近一个月，看房的人寥寥无几。至于何时才能成交，更是遥遥无期。

粉丝E，昌平换别的区，原本计划换房，结果看到当下卖房的形势太不乐观，干脆直接打消了卖房的念头，想着等一等再卖了。

上面这几个粉丝的案例，都是置换群体，卖一套换一套。有从远大新，换到近大旧的，也有换到老破小的，从普通学区换到好学区。

无一例外，都遇到了卖房难的问题。

于是，置换的链条，就出现了断层与错位。

你要说是行情差吧，也不完全对。

当下的北京房产市场，卖房难、挂牌量飙涨与成交量大同时存在。

其二，北京房产市场二手房库存量大涨，挂牌量飙升。

2019年4月，二手房挂牌量为6.3万套。

2020年7月12日，二手房挂牌量为92796套；

2021年1月25日，二手房挂牌量为78584套。

2022年9月16日，二手房挂牌量为95351套。

2023年9月25日，二手房挂牌量为139488套。

从22年9月的9.5万套，到现在的13.5万套，增加了整整4.5万套。

今年3月，挂牌量也只有10.6万套，到今天也增加了3.3万套。

从数据来看，北京房产市场，依然是妥妥的买方市场。北京楼市二手房，越卖越多，踩踏出货，虽然不至于惨不忍睹，也相去不远。

其三，自从北京楼市新政后，实时成交量的确飞涨。

最近网上没有统计数据了，我们就以之前有记录的数据为例，从9月2日至9月10日，仅仅九天，二手房实时成交量就达到了7000套。

即使考虑到此后实时成交量下降的因素，9月实时成交量大概率会达到1.5-1.8万套这个区间。

这个成交量，放在楼市行情火热时期，也不逊色。

所以，楼市成交量其实很火爆，只是谁也没想到，楼市挂牌量，更加火爆。

其四，现在是买房的好时机，不是卖房的好时机。

当下这个时间节点，对于买房人来说，比较友好，还可以在市场上挑挑拣拣，有的房子甚至还能砍砍价，现在基本还是一个买方市场。

对于卖房人来说，当下的房产市场，十分不友好。很多卖房人，卖房卖的很崩溃。

于是，买房和卖房之间出现了断层。想要换房的人，原来的房子卖不掉，就不敢买新的房子；而要买的房子，成交竟然比较快，价格甚至都开始上涨了。

供给与需求，出现了错配，房产交易的链条，衔接不上了。

一方面是新挂牌的房源不断增加，另一方面则是满意的房子很难找到。

市场的供需两端，出现了错位，不能准确的匹配。