上海929新政后，10月二手成交的火爆不用我们再说了
其中有一条是“增值税5改2”
就拿一套满二不满五、总价300万的次新房举例
新政前，买家要多付15.14万元的增值税及附加，现在就不用掏钱了，大大降低了购房成本
问题来了，上海的哪些房子属于“满二不满五”呢？
抛开积分限售不讨论，可以粗略认为，大部分满二不满五、可以交易的次新房，按照购房后两年交付的周期来推算，也就是集中在2017到2020年这四年入市的楼盘
今天，我们就来看新政对这些次新房的影响到底如何
01
先估算一下这些次新房有多少
据统计，2017年到2020年，这四年入市的新房项目分别是126、243、232和250个，加起来共有851个项目
数据来源网络，供参考
取证的房源量分别是35510、75851、67693和66759套，加起来超过24.5万套
再加上二手房市场，满足房龄要求的次新房挂牌在2到3万套之间
两者加起来差不多有27万套，总体数量在整体楼市中还是比较可观的
而从历年的挂牌情况看，我们找兔博士拉了数据
数据来源兔博士APP，单位套
自2021年起，房龄在5年内的次新房占比一直在下降，从3.88%一路降到了1.86%
再加上“满二”的限定，今年1到8月次新房的挂牌总量更是不超过3000套
中途2月还有所下降，527新政对次新房的影响也不大
前9个月平均每个月新增挂牌在110套
数据来源兔博士APP，单位套
但是从9月3022套，到10月的3299套，一下子增加了277套挂牌
同比增长达到9%，增幅确实达到了新高度，更何况10月还有7天国庆长假的影响
再单独看链家平台的数据，今年2月初，在链家官网只筛选“房龄5年以内”的这一个标签
房源仅仅只有43页，总的挂牌量才1000套出头
按照其10万套挂牌总量，5年内次新房的挂牌占比也就约1%
但是，现在再去搜索，已经大幅增加到了81页
图源链家网
挂牌量超过2000套，直接翻了快一倍，可以看的房源明显增多
02
这些挂牌的次新房，主要集中在哪些板块
经过梳理，我们发现分布在五大新城、浦东、宝山，还有静安和普陀的部分板块，以外环外的刚需板块为主
数据来源兔博士APP，单位套
过去几年里，五大新城的新房供应每年都有好几万套
像2022年就是临港的供应大年，一共推出了32个项目、14105套房源
并导入了源源不断的户籍人口，增幅跑赢市区
此前我们统计过，浦东新区这几年的新房供应项目个数多、房源数量少
都在惠南、周浦、航头等非核心板块，不要分、没有限售，成了很多人上车的“第一站”
顾村也凭借两条地铁交汇的优势，充当了很长一段时间宝山新房的供应主力
静安大宁板块比较有名的次新房是静安府
据链家网显示，现在东区挂牌37套、西区挂牌55套，仅一个小区就有快100套在售
再看9月和10月最新的挂牌数据
数据来源兔博士APP，单位套
又有奉贤金汇和浦东前滩这两个板块冒了出来
奉贤金汇的次新房特点明显，有的总价只要200多万，极为亲民
各自板块内部，上个月这些小区的挂牌数比较多
数据来源兔博士APP
不少挂牌都在30套以上，有的是总价低、有的是小户型多，还有的是投资客多
03
说完了挂牌，再来看看次新房的成交情况
据贝壳网数据显示，前几年次新房的成交量
2020年只成交了21套，2021年共成交85套，2022年共成交129套，2023年全年大概在300套左右
数据来源贝壳网，单位套
新政后，很多客户的杠杆可以放大，选择略过老破小，直奔热门板块的次新房而去
而本就不多的次新房，一下涌来了这么多客户，实际成交也有了更快的反应
之前需要高分才能有机会摇号的前滩、徐泾板块都有得挑
连翠湖天地五期、中海建国里这样的新天地豪宅，也纷纷挂牌上架
按豪宅4000万的总价来算，新政一下子省了200多万的税费，对中高端客户来说也是不小的诱惑
图源：链家
推动中海建国里在10月成交了3套，成交均价在15.2万/平米
当然这个成交均价比起20.5万/平米的挂牌均价，还是下调了超两成
一般来说，次新房的议价空间较为有限，属于是比较难砍价的房源类型
业主们买的时候价格就高，卖的时候就更谨慎
很多挂牌价哪怕比周边高50-80万，也不着急卖
“客多房少”，挂牌比例低，一般不会轻易降价
我们又挑选了部分比较典型的次新小区，看看它们在10月的成交表现
数据来源链家
500万以下的刚需次新房，议价空间和成交周期都有收窄
而刚改以及千万豪宅价格不再坚挺，成交周期也容易接近或超过100天
04
为什么次新房的挂牌和成交有了起势？
有的中介直言，现在的次新房堪称跌出了性价比，很多人抱着“捡漏”的心态来看房
比起现在市面上的新房，部分热门的动辄还有一定的积分要求
再加上现在土拍取消了溢价率限制，核心地块的联动价还在不断攀升
就拿嘉定安亭板块来说
今年年初入市的新房深业深安上居联动价约3.65万/平米，另一个新房深业深嘉上府联动价更是超4万/平米
周边这几年的次新房，像奥园金地格林云尚、旭辉公元、路劲上海派，最近的挂牌均价都在3.5万/平米及以下
房价示意图
再加上两年左右的等待周期和交付风险，次新房胜在了“所见即所得”
还有不少业主收房后直接空关，既没有二次装修也没有出租
新政后直接挂牌准备卖，“就跟全新的一样”
导致越来越多的购房者，打新几次无果后，把目光转向了次新房
最近前滩板块就再度热了起来
尽管今年前9个月成交只有70套，平均一个月不到8套
没想到新政一出，10月的成交量猛增到了40套，一举创下今年单月新高
截止到11月14日，又卖出了18套
数据来源网络，供参考，单位套
究其原因，前滩板块供应的大部分新房，目前都是处于满两年、不满五年的状态，税费在一定程度上限制了交易
小户型较多，很多学位都没使用，一半都是毛坯或者简装，进一步拉低了购房门槛
10月成交的40套，有28套都是70平以下的小户型
代表小区就是尚峰名邸
前9个月一共只有10套出头的成交，没想到10月一口气卖了10套47平的小户型，11月又卖了2套
10月尚峰名邸成交明细，图源：聚焦新房
还有一个是江悦名庭，于2021年交付，房龄在三年左右，也是前滩唯一一个一房小区
在前9个月只有1套成交，到了10月一下子就卖了8套，11月也卖了1套
除了热闹的前滩之外，10月青浦徐泾板块的网红盘万科天空之城、蟠龙天地一期和招商虹桥公馆，也分别成交了8套、7套和7套
宝山杨行的四季都会卖了6套，浦东惠南的海玥瑄邸和临港新城的保利玲珑公馆也各卖了5套
都是今年以来的成交新高
05
929新政实施以来，时间不算太长
新政放开后的置换链，从最先刺激的是低总价刚需市场，慢慢传导到了改善次新部分
短期来看，这些不满五年的次新房挂牌和成交，暂时还不算特别明显
但是接下来在三到六个月内，相信还会有更多优质房源进入市场
链家网上有不少次新小区，已经特别标注多套房源即将上架
像万科天空之城一期有4套、中海臻如府有3套、万科西郊都会有2套，吸引感兴趣的购房者提前关注起来
这些次新房业主交易更为活跃、购买力更旺盛
精准激活这些房源和业主，缩短置换年限，对提升整个楼市的活跃度都有很大的好处
我们也看到，上海正在持续降低限购、限售以及税收的门槛，以满足更多人的购房需求
未来，好房子仍然抢手，并且溢价空间高
