什么才算上海一等一的强势地段
这座城市强势的要素太多，任何只拥有其中单一利好的都不能算顶级
我们回顾近几年发展得最好的地方，它具备什么特质
就拿这几年迅速崛起的前滩来说
浦东新区的发展一共走了三十年
前滩从当初的概念到落地却只用了十年
为什么
城市发展到了这个阶段，靠单一概念的推动，已经不足以支撑一个板块的崛起
必须有多种利好的综合呈现，比如前滩的成片开发、一线滨江、产业先行、配套兑现...
上海能够有如此优秀的综合开发条件的地段并不多
今天要聊的另一段成片开发的滨江板块，也是我认为上海五年内最值得期待的地段：杨浦滨江
实景图
作为上海最后一片整体开发的一线滨江+中央活动区
联动开发后，不管是规划的能级，还是整体的气质，我们确实看到了它未来可以媲美徐汇滨江的样子
产业导入的速度也非常快
美团上海科技中心、哔哩哔哩全球总部、字节跳动上海滨江中心、达达集团总部、中交集团上海总部...未来的产业规模约为3000亿级，人口导入预计约20万人
最近两年，杨浦滨江也完成了配套和高端居住需求的释放
下一步是什么
换句话说，产业之后，杨浦滨江还能靠什么带动下个十年发展，这样的疑问一直存在
而最近的杨浦滨江，终于给到一个解决方案
如同当初的前滩那样，产业配套先行之后，迅速all in商业
未来依靠着产业＋商业的双轮驱动
上海这段滨江板块，现在算是亮出了它的底牌
01
今后杨浦滨江的未来在哪里
我们可以窥视这里正在发生的一个重要转折点
整个杨浦滨江发展的前几年都围绕着产业先行四个字
示意图
约15km滨江带产业链的有序建设，完成了整个板块的骨架建设
夯实产业基础后，下一轮驱动力在哪里？
这条脉络开始逐渐清晰
最近的杨浦滨江，正在前置化布局商业，板块发展进入二次轮动周期
未来，商业承担着杨浦滨江下个十年发展的起承转合
起点在哪里，一个关于商业的好消息终于传来
体量约45万的商办综合体，其中约10万方的商业体，超极合生汇
预计今年11月底开工建设，预计2027年建成投入使用，效果示意图
这无疑是杨浦滨江商业版图开始向外裂变的第一环
就如同太古里对于前滩板块能级提高和活力带动，肉眼可见
现在，超极合生汇就在杨浦滨江扮演着同样角色
所以，一个扮演着引领角色的商业体综合体，如何用自己的方式，最大程度缝合城市
我们先来从整体规划看
超极合生汇由建筑大师Benoy贝诺操刀，最后也不负大师盛名
从竖向来看，这里未来会成为一个TOD综合的立体城市，不仅远期预留有地铁口，与24号线的腾越路站相连
规划示意图
且打造一个开放式的下沉式广场，并与杨浦地下空间整体开发，有利于片区商业枢纽联动激活
效果图
南侧塔楼组团沿城市道路展开，释放中央核心市民广场空间，并通过地面步行开放空间联通滨江绿地
因此从地铁-商业-绿地-滨江，地下空间一体化设计
效果示意图
横向连接性也做到极致
地块西侧通过人行天桥与周边商办地块链接，打造三层连廊跨越绿地与西地块相连，打造立体绿地景观及空中慢行系统
效果示意图
设置面向公园的休闲外摆与吧台座椅，一体化设计模糊地块边界，将公园景致与地块自然衔接融合
不管是商业还是办公，超极合生汇都尝试着向周边伸出触角
在下沉式水岸花园里打造一个立体城市
让城市资源得以有机缝合的同时，超极合生汇也真正意义上成为了板块的活力枢纽
让人感动的是，合生除了赋予这片土地活力源泉
更赋予独特的历史人文记忆元素，让后人拥有新生活的同时，不忘过去辉煌
效果示意图
独有的丝带设计，为的是融入地块原址的上海十二棉纺织厂的记忆
效果示意图
立面设计与历史建筑协调，融入杨浦滨江工业遗产特色
在内部的开放空间中，也能够远远望到电厂的标志性大烟囱，现代都市感和传统工业相融合
效果示意图
而让我们再把整个杨浦滨江的商业版图拉完整出来看
杨浦滨江大桥东商业规划示意图
这样的历史对望无处不在，周边的电厂、煤气厂改造后，也成为杨浦滨江商业版面中的一环
至此，一个更宏大的商业版图规划，缓缓浮出水面
除了超极合生汇，还有代表着新生互联网势力的美团、B站商业综合体
有代表着科技的滨江创智中心和城市更新文化商业的电厂、煤气厂项目、国际时尚中心
效果示意图
未来七大商业体的聚集开发，意味着整个杨浦滨江的成熟期可以在同一时间发生
可以想象，这约51万方的滨江商业完整体全部兑现后
这段滨江的气势会有多磅礴
02
同时，我们看来一下，超极合生汇和杨浦滨江一起进入4.0时代后，是如何重塑自我的
五角场合生汇，是合生商业在上海落地的第一代版本
2016年落地以来，就已经成为北上海商业的新地标，常年登上大众点评的杨浦区商场热门第一名
五角场合生汇实景图
而仅仅是从第一代合生汇开始，这个品牌的商业定位就始终主打差异化、年轻化的定位
引进的首店品牌比例超50%，每年都举办有话题性的快闪活动
如今即将落地杨浦滨江的超极合生汇，不仅是合生商业在上海的第四代版本
更是超极合生汇这个高阶商业品牌首次登陆杨浦
所以，这个项目不仅对外承担了杨浦滨江发展的驱动
对内更是完成了合生汇品牌在上海的自我迭代
首先，在商业形态上，更开放更自由了
从当初典型的盒子商业体进化成为，拥有着6大开放式空间以及下沉式广场，并搭配着街区的多元形态
效果示意图
这也意味着，合生围绕着这个滨江综合体，打造的是一个共享开放的生活和消费方式，吸引更多元的人群
从封闭到打开，这是第一层蜕变
第二层是一体化设计，不管是和项目本身约45万方商办综合体，还是和城市风貌建筑的对望
这一次的超极合生汇，呈现在我们面前的
不仅是一个城市的购物中心，区域级的TOD商业，同时还是与城市共生的超级综合体
第三层，合生汇商业对板块的激活作用
合生汇对一个板块的盘活，早已在很多地方得到证明，当商业开始繁荣，板块的整体人气、面貌和能级都进一步提升
就拿离我们最近的上海五角场合生汇来说
2023年，五角场合生汇超55亿的销售额，高达约130%的营业额涨幅，成为杨浦商业当之无愧的吸金王
数据根据公开资料整理，仅供参考
北京朝阳合生汇，也同样如此
在业态上，创造了亚洲极具特色的室内街区，两层的21区BLOCK创意街区，根据不同的主题打造出8个创意公园
北京朝阳合生汇实景图
开放式的网红主题打卡街区，结合潮流首店式的经营策略，引得年轻人纷纷前往打卡
2023年，根据公开的数据显示，北京朝阳合生汇的年营业额约60亿，在统计的北京商场里排名第三，客流量高达约4166万人次
成为当年北京新晋商业的流量之王，多家品牌在合生汇成为了北京销量第一
数据根据公开资料整理，仅供参考
无论是北京还是上海，合生汇经过四轮迭代，已证明自己成为一个具有影响力的商业IP
并能够带动板块整体的生活氛围
还在汲取丰富的经验后，不断扩大影响力
用全新的商业定位运营策略，将板块消费业态盘活
来到杨浦的超极合生汇，对外缝合了城市，对内也真正在重塑自我
03
最终，杨浦滨江会因为超极合生汇的到来，能够让杨浦滨江从传统人们的认知中
进入另一种什么样的生活，这才是大多数人最为期待的
我们可以先来看看，这段滨江的独特性
因为每一种生活的不同背后都是人群的不同
而杨浦滨江最大的不同，也是因为这里拥有上海最年轻的滨江产业人群
示意图
数据显示，未来杨浦滨江的年轻居民占比高达64%，产业人口主要为科技互联网领域
因此，合生商业的资源引入也融合了板块的科技和年轻化定位
整体以高端商业、艺术、慢生活为主题，引入时下最受Z时代欢迎的极限运动和电竞二次元资源
效果示意图
运营层面，超极合生汇也不以纯招商型购物中心为出发点
而提供非零售非餐饮类内容，未来还可能会有主理人市集等等，不断更新迭代的内容生态
杨浦超极合生汇效果图
在各种资源导入下，用非标准化的运营方式，营造一种超级社群模式
示意图
满足于商业本身的消费需求之外，其延伸的运动、娱乐、情绪等需求都被一站式满足
不仅如此，合生在杨浦滨江的超级社群模式还在向外延展
周边最大体量的商业体B站部分商业，也同样由合生代建代运营
未来我们将会在杨浦滨江看到一种新的滨江生活方式
是年轻化的、是充满自由和活力的，更是在新旧交融中，依然触摸到城市底蕴
至此，杨浦滨江生活形态的最后拼图，终于得到完整了
04
这一次，终于以完整体呈现
而我们说杨浦滨江的底牌到底是什么，应该是真实快速的兑现力
对杨浦滨江来说如此，对缦云上海来说也是如此
如果说杨浦滨江的生活终于因为商业的落地而圆满，而拥有更高势能
在这其中，最先洞察需求，也最先以完整体兑现的
毫无疑问是合生的88万方超级滨江TOD
作为杨浦滨江规模最大，也是目前杨浦一线滨江位置唯一滨江TOD项目
效果示意图
缦云上海确实很好的融合了滨江生活和缦式生活两者，成为杨浦滨江近年来的代表作
目前单盘累计的销售额已经超过210亿，位居近2年上海一线滨江豪宅产品销售冠军
回过头再看缦云上海，你会感受到合生对滨江生活的先知先觉
从一开始就布局纯粹圈层，户型最小面积150㎡起，套均2000万+
为了呼应这段滨江，打造低密小高层、南北通透户型
效果示意图
内部独一无二折叠理念的3.5万方园林和双会所设置
效果示意图
用无边际缦系服务为未来生活赋能，缦式生活终于和杨浦滨江紧密连结成为一体
效果示意图
合生为杨浦滨江构建一个低调隐性的高端生活圈
同时，目前最后一期收官中，仅少量约200-330㎡4-5房的房源在售
以一线滨江大平层的产品来看，价格依然有潜力
也是从超极合生汇开始，肉眼可见的，杨浦滨江进入下一回合轮动
在这座城市一线资源地段上，有产业自我造血能力，有整体的高品质住宅开发
保留着土地的文化记忆又吸引着新潮人群
未来会有更多人因为商业的内容生态，生活方式的持续创造而来到这里
实景图
我想，代表着上海滨江呈现给世界的美好生活，应该就是这样的
