咱开年这深圳楼市啊，可真是让人目瞪口呆，就像坐上了过山车，忽的一下就冲起来了，让人措手不及。

蛇年刚开始，深圳这大城市就急吼吼地对楼市发话了，那架势，仿佛楼市是急需被唤醒的 “睡美人”，着急忙慌地要把投资增长给提溜起来。这也算是给 2025 年楼市开了个 “响亮” 的头。想想去年到现在的楼市，那叫一个惨淡啊，一二线城市冷静得像冰块，三四线城市更是蔫了吧唧，深圳自己呢，也是一副没精打采的样子。

一手房价格跌得那叫一个惨，2024 年成交均价 5.4 万 / 平，创了 2019 年以来的新低，就像泄了气的皮球。福田区的京基宸悦府更是 “疯狂”，买一送一，这操作简直让人惊掉下巴，买一套住宅还能白捡一套价值 100 多万的公寓。二手房那边也是 “跌跌不休”，到 9 月底，成交均价 5.87 万 / 平，三年来都没这么低过。不过呢，从去年 10 月开始，这楼市好像被施了魔法，开始慢慢好转，到了今年 1、2 月，嘿，直接来了个 “大反转”，就像冬天里突然冒出来的暖阳，让人觉得暖烘烘的。

这往年冷冷清清的市场淡季，今年却热闹得像个菜市场。1 月一手成交数量居然超过了前三年，真是让人下巴都要惊掉了。2 月 6 号这 “一枪”，虽说来得突然，可仔细想想，又好像在情理之中。我为了感受这楼市的热度，那可是买了最早的机票，风风火火地就奔深圳去了。一下飞机，我就觉得这城市的冬天不太冷，心里还琢磨着，这是不是楼市热度给 “焐热” 的呢？

到了福田区某核心新盘，那场面，真是人山人海。中介发来的信息更是让人觉得这楼市热得发烫。这热度啊，就是深圳喊出 “尽快恢复增长” 的底气所在。

先来说说这第一把火，非核心区一手房那是红得发紫。就说龙华区的中洲迎玺，那售楼处现场，离深圳北站近得不行。三期 80 多平的小三房，总价至少 530 万。上周末样板间刚开放，早上 5 点不到，门口就排满了人，那阵仗，比抢春运火车票还夸张。这火爆的劲头，工作日也没减半分。我去的时候，车子停得老远，步行到售楼处，那感觉，就像到了热闹非凡的菜市场。

上午十一点左右，人流量大得交警都得来维持秩序。销售们忙得不可开交，高举二维码，扯着嗓子喊 “加微信、发资料”，大部分人进售楼处都只能 “蹭” 销讲，因为销售根本接待不过来。样板间更是人满为患，拉起格挡限流，门口队伍排得老长。这项目虽说不是现房，产权还过去了 33 年，可愣是挡不住它的火爆，真是让人摸不着头脑。

还有 2025 年首个 “日光盘”，龙岗的深铁阅云境，离市区 CBD 整整 35 公里，可开盘仅 1 小时就全部售罄，销售额超过 7 亿。这热闹的场景，让人不禁想起早几年楼市高峰期，那时候随便一个盘都能卖出 “精彩”，卖出 “火爆”。

再说说福田核心区的二手市场，跟着中介看了一天房子，心里那叫一个震撼。现在客户看房的热情高涨得很，哪怕是有点硬伤的二手房，开年以来带看也很频繁。就说离福田口岸不远的益田村 49 栋一楼的 77 平小 3 房，挂牌总价 450 万。过午 2 点，客厅里暗得不行，一点阳光都照不进来，只有走出阳台才能看见太阳。这样的房子，搁前两年，妥妥的是交易链最底端的存在。可今年就不一样了，据链家中介说，开工以来不到一周，他一个人就有 8 批带看，整个片区的同事加起来，那数字更是夸张得很。

二手房东的心态也越来越稳了，甚至开始临时加价。乐有家中介透露，梅林片区的旭飞华安园部分房东从年前开始就不着急了，看房得按他们的节奏来。旭飞华安园 52㎡两房总价 298 万，谈价空间小得可怜。上梅林的另一个房源，户型差不多，年后开工的第三天成交，房东当天临时反水加价 20 万。去年 10 月到年底，深圳楼市也在回暖，当时还以为是政策市，谁成想，这股暖流一直持续到今年年初的 1、2 月，还带着点自发且强势的霸道劲儿。我现场看盘两天，感觉很多房东的态度都和之前高峰期有点像。

为啥年初会有这么明显的反转呢？在看盘过程中，我采访了乐有家、链家的中介，他们给我讲了三个明显的信号。一是深圳的房价已经到了底线，一二手的成交价格都创下新低。乐有家中介说，接下来房价肯定不可能再低了，现在市场情绪就是即将触底反弹，所以很多房东在交易桌上跃跃欲试，不过这场博弈才刚开始，说不定月底再来看房，竞争对手又得变样了。二是去年 9 月底以来的各种政策叠加，该有的大部分都到位了。

首付降到了新低，只要 15%，就像我看的龙华区清湖附近一套 470 万的房源，首付只要 70 万，就能在深圳安家了。贷款利率也低得往年少见，首套商贷利率都比公积金二套低了。三是深圳独有的画面，这波热度背后有一股潮流叫 “港人北上”，从去年到今年就没停过。我一下飞机就感受到了这股热潮，去年一整年北上的港人，有来旅游消费的，也有来投资买房的，还是组团买房。根据香港文汇报数据，截至 7 月底，2024 年深圳二手成交客户中港人占了 4% 左右，个别新盘的占比甚至超过了 30%。

福田口岸附近的新盘，比如湾尚国际，小户型买家中港人占了 2 至 3 成。链家的中介黄生说，去年夏天为了抢客户，他们店全员出动，直接去福田口岸拦截香港客户。梅林片区的一个新盘，京基宸悦府开盘后最小 40 平左右的公寓，几天之内就被一扫而光。黄生说有个香港同胞去年一出手就是一整栋买下来，之后交给管家代运营，年租金回报达到 4 个点。我听了有点惊讶，毕竟去年以来的租金行情大家都知道，可黄生已经习以为常了，说福田这个地方租金一直很稳，这很正常。

我打开地图看了看，发现梅林虽然老，但胜在成熟，北边是产业园，南边是莲花山，附近大型商场多得很，2 个地铁站也在附近 500 米。这些小公寓在福田核心区，还不限购不限贷，再加上政策刺激，投资客们能不被吸引吗？这气氛都烘到这了，深圳就差最后临门一脚，从 2 月 6 号官方打出的这一枪开始，子弹已经正式出鞘，接下来具体要怎么做，大家心里都有数，就等着呢。

这一脚对于深圳来说，那可是势在必行。从一些背后数据就能看出来，深圳的策略可不是为了单纯刺激楼市，而是基于城市经济的整体考量。作为特区，这个一线经济体在全国一直领先。去年深圳 GDP 3.68 万亿，增速达到 5.8%，在一线城市中排名第一。可今年是 “十四五” 收官年，深圳给自己定下的目标是 4 万亿。要确保完成目标，今年增速得达到 8% 左右。去年 GDP 增长靠的是贸易进出口，但今年受关税影响，这个支点成了不稳定的变量。那要完成 4 万亿，谁是确定、可控的因素呢？有一个数据能揭开答案，7.4%。

去年 1 - 11 月，深圳房地产开发投资同比下降了 12.5%，但房地产 GDP 比重达到了 7.4%。一般来说，一个行业占比 5% 就算支柱产业，深圳房地产业占比 7.4%，依然有支柱地位。这时候只有让房地产市场先活跃起来，才能吸引更多的人才和资金流入，这也是 2025 年城市经济增长的活水。

去年10月开始，跌了三年的深圳二手终于再次重回6万/平

数据来源：乐有家

成交量来看，四季度深圳一手卖了全年的超过五成销量

再说，市场本身也给了很大的信心支撑，就是连续 4 个月、旱地拔葱式的回暖上涨。去年 10 月开始，跌了三年的深圳二手终于再次重回 6 万 / 平。成交量来看，四季度深圳一手卖了全年的超过五成销量，二手也卖了四成左右，真是量价齐升。哪怕超淡季的 1 月，今年也成了特例，深房协数据显示，1 月深圳一手网签 5090 套，同比增长 97.3%；二手网签 4554 套，同比增长 31.5%，都在持续回暖。

最重要的是，深圳楼市对全国来说一直意义非凡。四个一线城市中，广州楼市已经疲态尽显，经过这两年的行业调整，这座拥有地产总部较多的城市，受到的波动最大。北京、上海也有其特殊定位，房价不可能轻易上涨。这时候深圳就体现了它的带头作用，只有深圳这样的一线领涨了，二三线城市才可能会有逐渐恢复的信心。当然，这个传导最终能有几成热，还得看各城市自身的硬条件。

为啥第一声枪响总是发生在深圳呢？我在深圳走访了三天，最大的感受就是这里非常有活力，这两个字不仅体现在楼市上，更是整座城市的底色。在龙华区踩盘的时候，路边一个老站牌后，随机都能看到 “无奋斗不龙华” 这样的画面。这句口号也不只是龙华的特色，对深圳来说，每个时期都有浓缩式的精神口号，我脑海里最深刻的那句，就是 “来了就是深圳人”。深圳这座城市向上的拼劲儿，是其他城市很少见到的，也因为这份城市活力，楼市能在短短 3 个月内拉回持续三年的下跌，所以大家依然对这里的楼市抱有最大期待。