01

北京楼市信号

北京楼市，最近有两个信号。

第一个信号，是北京学区房开始疯狂挂牌。

根据每日经济新闻披露，目前北京的很多学区房都开始降价挂牌了。

比如丰台区的花乡桥板块，有一套72平方米左右的学区房，2023年3月时报价为1380万元，到4月时降为1280万元。

还有西城区的文昌胡同，对口小学是“牛小”之一的实验二小，有一套66平方米的户型，于今年3月以1250万元的价格挂牌出售，此后经过两次降价，目前挂牌总价已经降到了1150万元。

此外，北京东城、海淀、西城、朝阳等核心区域的学区房，都有房源在降价挂牌。

对此，北京当地中介的解释是：

这些房子都是老破小，之前业主们利用学区炒作价格，现在随着“双减”落地，学区房的逻辑被打破，价格自然下降。

但本号认为，并非如此简单。

老破小的学区房，此前之所以价格坚挺，是因为教育资源垄断之下，优质学区与优质房产绑定，优质学区成为顶级资源，顶级资源自然被高价追捧。

但随着教改之后，优质教育资源开始扩散，顶级学区的优势不再明显，高价老破小学区房的性价比优势荡然无存，这才是这些学区房价格跳水的根本原因。

当然，这种解释可能过于直白，所以北京中介也给出了第二个解释：

北京当下的二手房挂牌量创新高，其中不乏一些着急置换的客户。由于目前北京的新房项目大多都集中在六环外，距离市中心比较远，因此不少着急上车的刚需选择将老破小学区房作为过渡选项。

这个解释有一定道理，但不全面。不全面在于：

第一，当下北京的二手房挂牌量的确创下新高。

第二，当下着急置换的人群，还只是少数。

第三，当下北京的新房，也并非都在六环外。

第四，当下着急置换的人群，除了部分因为孩子上学需求着急置换之外，还有很多此前炒房人群寻求解套。

第五，当下北京的新房，很多都在六环内。

第六，当下着急置换的人群，并不局限于学区房人群。

第七，当下北京的新房和二手房，都在下跌。

02

所有城市都一样

以上信号，其实就是告诉我们一个事实：

这一轮楼市调整，所有城市的房价都面临下跌风险。而且，楼市成交热潮褪去之后，房价调整才刚刚开始。

从国家统计局的数据来看，各类住宅普跌。4月份全国新建住宅环比下跌0.3%，同比下跌4.3%；二手房环比下跌0.6%，同比下跌4.6%。

分大类来看，一线城市跌幅最小。4月份一线城市新建住宅环比下跌0.1%，同比下跌1.7%；二手房环比下跌0.6%，同比下跌4.2%。

二线城市跌幅最大。4月份二线城市新建住宅环比下跌0.4%，同比下跌4.7%；二手房环比下跌0.8%，同比下跌5.1%。

三线城市跌幅最猛。4月份三线城市新建住宅环比下跌0.5%，同比下跌5.3%；二手房环比下跌0.9%，同比下跌5.6%。

从区域角度来看，北上广深均在下跌。

上海4月份新建住宅环比下跌0.7%，同比下跌8.6%；二手房环比下跌0.8%，同比下跌10.8%。

广州4月份新建住宅环比下跌0.2%，同比下跌7.7%；二手房环比下跌0.6%，同比下跌8.7%。

深圳4月份新建住宅环比下跌0.6%，同比下跌3.8%；二手房环比下跌0.7%，同比下跌4.7%。

北京4月份新建住宅环比下跌0.1%，同比下跌1.7%；二手房环比下跌0.6%，同比下跌4.2%。

从国家统计局的数据来看，似乎只有一线城市比较抗跌。特别是深圳，4月份新房环比还是正增长。

但真相是，统计局的数据只是让你看个大概而已。

上面已经说到，从机构披露的北京、上海、广州、深圳4月份二手房挂牌量来看，其实都在增加。

尤其是北京。北京4月份二手房挂牌量环比增加了8.2%。

同时，从机构披露的北上广深4月份重点100个热门二手小区的成交价格来看，全线下跌。

广州方面，合富数据显示，4月广州二手房成交均价约12968元/平方米，环比下跌4%。

深圳方面，乐有家数据显示，4月深圳全市二手住宅过户量6580套，环比下滑7.7%。乐有家挂牌价环比上升6.7%，成交价却下降7%。

上海方面，2024年4月上海二手房成交均价为55139元/㎡，环比下跌3.7%。

北京方面，我爱我家市场研究院统计数据显示，4月北京二手房均价环比小幅下滑0.3%。

所以，不要被统计局的数据所迷惑。真实的情况是，在一季度上演的小阳春之后，楼市已经进入了新一轮调整周期当中。

一季度上演的小阳春，主要是压抑三年的需求集中释放所致。而需求在一季度被释放之后，后续由于新的需求无法形成，楼市便进入了青黄不接的局面当中。

这是导致进入4月份之后楼市热度快速退却的主要原因。

03

房价调整之路漫漫

这一轮房价调整，是系统性的，非个别城市的问题。

其背后是房地产整体转向的大背景下发生的。

过去几十年，房价持续上涨，根本原因在于人口红利和城市化不断推进之下的供不应求。

如今房地产进入了黑铁时代，人口见顶转向，城市化速率见顶放缓，供应过剩。

这种背景下，房价还想要继续维持上涨，显然不太可能。

尽管短期内一些热点城市的房价依旧会比较坚挺，特别是像北上广深这样的一线城市，长期来看人口流入规模依旧非常大，需求依旧旺盛。

但是，一线城市的房价也不可能永远涨下去。因为一线城市的土地有限，新房供应有限。当新房越来越难以满足人口对住房的需求的时候，房价就会进入缓慢上涨阶段。

缓慢上涨阶段之后，会进入横盘阶段。当横盘阶段持续时间足够长，新房供应量大于需求量的时候，房价就会转向。

转向的第一站便是一线城市外围区的房价。然后逐渐向二线、三四线城市传递。

至于何时转向，很难预测。这取决于未来诸多因素，比如经济走势、人口走势、城市化率走势、供地量走势、心态转变速度等等。

总而言之，对于当下的购房者来说，如果资金压力比较大，可以等待。

对于资金压力不大的购房者来说，可以挑选一些泡沫不是太大的城市的核心板块捡漏。

对于资金压力不大且对未来比较乐观的购房者来说，可以买入核心板块的优质资产。

对于资金压力很大又比较悲观的购房者来说，挑到好的房子就尽快买吧。