走过7、8月淡季，到了金九银十旺季，可是走过是上旬后发现，火的只是刚需盘，改善豪宅买家仍在观望。

200万以下的新盘，这一波刚需买家不少都上车了。

御溪世家，出了一批工抵房，约1.2万/平，正常楼层在1.2-1.3万/平，70万能买两房！80万+能买三房！降价以来卖出近200套。

御溪世家对口的中新镇第一小学是培正集团成员校，毗邻21号线沿线镇龙地铁站，目前在售60-72-84-99平两至四房，单价1.1-1.4万。

执信学区的华润润悦上周末成交20套+，金九加推的8栋125方四房户型，单价1万楼层任选，从9月1日到现在一直爆卖。

目前在售80-140㎡三至四房，开盘单价2万+，目前单价1万起步。

白云湖板块的招商雍云邸、中建星光城这类郊区地铁盘总价200万左右就能上车的，成交都不错。

招商雍云邸，8号线滘心地铁约500米， 2期全新户型高实用率，总价约200万可入78方3房户型。

中建星光城，8号线滘心地铁上盖，去往珠江新城地铁出行约49分钟，配套9年制培英中小学学区，全南向户型设计，总价186万起买69方三房。

还有番禺的星瀚TOD、保利领秀海、亚运城，这类不到200万就能买三房，有名校学位加持，也吸引不少刚需上车。

星瀚TOD，22号线陈头岗地铁约500米，自带9年制广外附中小学学区，也配套了商业广场，总价约223万买85方3房户型。

保利领秀海，莲花山板块一线海景房，周边有仲元9年制省级学区，总价约160万买84方3房户型。

中海亚运城，4号线海傍地铁旁，3号线东延段即将开通，小区配套9年制省级学区，自带商业广场，总价约195万买89方3房户型。

改善豪宅买家仍在观望

珠江新城上旬成交了14套，这可是全年最旺的9月呀！而且都是低价盘成交为主。

从中介的朋友圈可以看到，价格还在下探。

上周末，嘉裕公馆成交单价12万多，要知道去年成交均价普遍还在18万+。今天嘉裕公馆又有低于12万的房源挂出来，看来这一波跌幅还没到底。

另外，天河、海珠不少改善网红盘都开始特价出货。

例如天河壹品、珠江天郦、天河和樾府，可是成交依旧个位数。

过去两年跌怕了，现在无论是刚需还是改善买房，最重要的都是不怕跌，这也是这一轮低价刚需盘火爆的根本原因。

刚需总价低，100万的房子，再跌10-20%的机会不大。

可是改善豪宅泡沫还在，溢价依旧不小，跌幅就算只是10-20% ，那也有100-200万，基本都可以跌出一套刚需房子出来了。

所以改善买家现在还是更愿意观望，就算不能如愿抄底，但不至于买在降价前夕。