壹
两年前，越秀地产拉了一份企业名单，让高管选择带队去“对标”。两年后，越秀地产已然成为了他人对标的对象。时间对于来自南粤的地产国企而言，总有不同意义。
3月31日，越秀地产（00123）发布2024年全年业绩，全年营收864.01亿元，同比增加7.7%，在楼市大调整的环境中，毛利仍达90.54亿元。
3月，越秀地产也最受关注。在上海，越秀地产重磅发布“4×4好产品理念”和“4+X 产品系”；在首都，越秀地产拿下3月北京销冠几乎已无悬念。前者是趋势理念彰显，后者是市场认可回应。两相映衬，相得益彰。
尽管楼市仍然坎坷，但越秀已然走在最优路线上。
“严控增量，优化存量，提高质量”提出以来，各地“好房子”系列政策措施迅速落地。当市场关注点尚在“面积”、“实惠”层面时，越秀先行一步，成为为数不多的几个将“好房子“系统嵌入企业整体战略的大型房企之一，“4×4好产品理念”和”4+X 产品系”成为越秀构建竞争力和护城河的两大重要业务支点。
越秀集团总经理、越秀地产董事长林昭远对此总结不乏凝练，他以“快字当头转向好字优先”概括了当下地产行业趋势性的转变。他强调，越秀地产坚定践行“四好企业”战略，把产品力放在突出位置，提炼形成越秀好产品理念，与住建部好房子标准高度契合，是贯彻国家政策的深化和细化。
这种认知源于市场实践中的正反馈，在北京表现得堪称典型。2021年，越秀正式进入北京，在强调产品品质和优质服务的战略下，业绩斐然，越秀星樾在市场最为弱势之时开盘“日光”，香山樾拿下北京海淀区2024年销冠，越秀“一手托两家”的和樾望云与和樾玉鸣更是开盘当日揽金152亿。而另一个重要项目星耀未来也即将入市，届时恐怕是又一次的热销。
如此业绩是市场对越秀地产战略与打法的认可。从南到北，从风气之先广州，到经济中心上海，再到首都北京，越秀地产的每一步都能得到市场用脚投票的认可。越秀地产做对了什么？
贰
不止一个身边的同业资深人士向我们这样评价越秀：很懂周期。
他们所言的“周期”有两重含义，一是中宏观层面的行业周期；二是微观层面的市场周期，也就是拿地拿在相对低点，销售卖在相对高点。
2024年10月，越秀在北京产业重镇未来科学城拿下一幅土地，也就是星耀未来地块。这个地块住宅总建面约16万平方米，形状规整，容积率不高，周边又有良好的产业基础条件和发展预期，以当下眼光看，可以称之为“一块好地”，在相当大程度上，属于北京楼市中有“稀缺条件”的地块。
但是，拿地之时，恰逢北京楼市“多空交织甚不明朗”的阶段，总体预期偏弱，很多开发商策略偏于保守和观望。但越秀没有简单地只做等待，而是果断出手。最终以底价25.33亿元拿下小沙河地块。这个地块，就是当下即将入市的星耀未来。
拿下小沙河地块1个多月后，越秀又在海淀功德寺地块坚决出手。自此以后，北京楼市市场表现开始好转，在海淀朱房村、树村地块高溢价成交，酒仙桥地块高价捆绑出让之后，预期彻底扭转。
此时，功德寺地块而来的和樾望云、和樾玉鸣项目入市销售，星耀未来项目也即将入市销售，恰好完美“赶上”了“更热”的“小周期“。这种拿地和项目运营节奏的把控，即便是同业，也是私下叹服。
越秀良性的操盘节奏，面对北京楼市这样一个复杂而多变的市场，越秀做到这一点殊为不易，确是展现了专业能力所在。
不停步，不仅靠勇气，还要“有技术”。
叁
如果说看懂周期是基础，那么越秀的另一大“法宝”就是“深耕区域”，以及在此基础上以最大程度强调产品力和优质服务。看准周期，做好产品，服务客户，越秀构建的竞争力由此形成闭环。
典型如北京昌平的朱辛庄片区，这是越秀在北京重仓并深耕的区域所在。越秀2023年拿下了昌平信息园地块，是为越秀星樾。此后不久，又联手首开、建工开发梧桐星宸。一年之后，又在朱辛庄拿下星耀未来。至此，这一区域内越秀已有三个“大项目”接连入市。
事实证明，市场的认可会“复用”。越秀星樾在北京楼市环境极弱的情况下开盘，实现日光。梧桐星宸目前去化已经超过80%，销售套数位列2024年北京普通住宅前三。即将入市的星耀未来自3月开放以来，接待客户数量目前已超3000组，开盘热销几乎没有悬念。
重仓基础上，越秀“打透”需求的，是强产品力，星耀未来表现得十分典型。首先，越秀操盘团队准确理解了项目周边自然环境和地块稀缺条件的优势，做出了很好的产品。
星耀未来可及范围内，有城市级别大型公园环伺。未来科学城生态休闲公园，占地1339亩，昌平滨河森林公园，占地398公顷。即便放眼北京市场，拥有如此条件的项目也屈指可数，再加上地块的容积率只有1.8，星耀未来在出发点上就明确了纯粹低密度洋房的产品策略，全部做成6~8层小洋房，同时全部南北排布，居住体验甚佳。
在多出房子和居住体验之间，越秀选择了后者。
小洋房产品，本来得房率就高，单越秀团队并未就此止步，而是通过专业设计和规划，使户型布局和使用率更为合理，通过对飘窗、阳台、设备平台等合理布局规划，让居住者在未来使用中得到更多便利与实惠。星耀未来多数户型的得房率都在90%以上，是这一区域内得房率最高的项目。
值得一提的是，此后北京出台的好房子新政，政策口径与路径和星耀未来项目所采取的手法基本一致，这也从侧面说明了越秀团队产品层面的专业能力。
与此同时，越秀还十分注重纯净度，在户型面积段上基本从3居起，主力户型92平方米的三居、97平方米和107平方米的三居、132平方米的四居，确保了社区的足够纯净度，也极大地保障了日后居住者的生活体验。
这一切，越秀的团队，都是将产品摆在各种考虑要素的第一位。从而在区域内形成了领先的产品力。
肆
越秀产品竞争力构建的关键，在于细节。这种作风和风格，也在星耀未来项目上有集中展现。
给我们留下深刻印象的，是星耀未来将很多业内通行“非交标”的做成了“交标”。这不仅是开发商向购房者让利，还是对自身产品专业能力有足够信心的表现。
星耀未来在室内设计落地方面，采用了大量木饰面、岩板和奢石。还采用了金属套线。这些材料和手法，都能大幅提升品质感。更典型的是，星耀未来在浴室精装中，也采用了奢侈材质，这种交付标准，在北京同售价区段的市场中，都是极其罕见的。
从这个角度而言，星耀未来预计开盘价格不会超6万元/平方米，做到了8.5~9万元/平方米项目的品质。这个产品力的实惠，是留给购房者的。
同时，星耀未来还通过“超配”来卷自己的产品力。例如厨房赠送配置，北京市场一般是三件套，烟机灶具洗碗机。但星耀未来除此之外，还赠送燃气热水器、蒸烤一体机、冰箱等。完全超出行业通常水平。中央空调和新风系统也全都赠送。
值得一提的是，在厨电品牌选择方面，越秀放弃了国际品牌基本款这一传统打法，而是从用户实用功能角度出发，选用了方太的高端线产品，这对于日后居住者的使用体验，都有很大的提升。
产品力的细节还表现在收纳系统上。星耀未来在每个户型都设计了六重收纳系统，玄关收纳、客餐收纳、厨房收纳、家政收纳、卧室收纳、卫浴收纳。而且，在此基础上，还提升收纳的品质感，涉及到推拉的环节，基本上都安装了滑轨、采用阻尼，极大提升使用感受。不仅有，而且追求好用。
这是一种产品价值观体系。此次在上海发布的“4×4好产品理念”和”4+X 产品系”，就是这种价值观的具象化表现。
越秀地产首席产品官洪国兵在阐释这一问题时表示，通过系列调研和深度共创，提炼出“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，形成“4×4好产品理念”的核心支撑。对越秀地产来说，好产品从来都不是一个静态标准，而是一套动态的螺旋进化标尺。
我们觉得有一点非常重要，越秀的这一体系不是一个概念化的倡导，而是市场实践基础上的总结和提升。换句话说，在市场实操层面，越秀一直在产品力、客户和社区服务等方面投入极大精力，这种投入换回的，并非仅有销售额那么简单。
这就是越秀满足需求的策略与方式，非常说明问题，而所有战略的贯彻，在有前瞻理念的同时，更有点滴渗透的微观与细节。只有在这些看似细微的每一个端口上不偷懒，不停步，才能一直向前，一直走在最佳路线之上，这才是越秀不停步真正的价值所在。
