如今，2025年3月份已过大半！

不幸的是，资产抛售风险正不断加剧。

近来，重庆、武汉、南昌、银川、青岛等诸多城市，部分住宅小区物业费出现下调，统计显示降幅达20%-30%。同时，空置房屋物业费打折政策，从青岛扩展至江苏，甚至甘肃等地。

为何一些城市的部分小区会降低物业费，空置房屋物业费还打折呢？这并非物业良心发现，觉得服务配不上收费，而是为了降低房产持有成本。

通常而言，房屋持有成本中，房产税应是占比最大的部分。在已征收房产税的部分发达国家，房产税属于地方税种，主要用于补充地方财政。以美国为例，低房价与高房价社区的房产税差异显著，公共设施的完善程度、日常养护精细度，乃至公共治安投入如警力配置力度等，也都存在较大差距。

可以说，房产税“取之于房，用之于房”，常被用于当地公共服务，如学校、治安、基础设施建设等，所以高房产税社区往往享有更好的公共资源。相较美国等发达国家房地产市场，我国房产税长期缺失。

这一缺失与地方财政的土地金融模式、城镇化提速带动房价在过去十几年高速上涨的情况，相互交织、相辅相成。

这种缺失使得“投资”房产的成本，少了一大块硬性税费支出。投资客只需考虑贷款资金成本与物业费等费用，便能安心持有房产，等待合适时机套现。

房产税缺失，一方面是相关政策制度未及时跟上，另一方面也是为配合地方土地财政发展。若存在房产税，投资客进场成本将大幅提高，房产持有时间和难度也会显著增加。

而房产持有时间与难度，又直接影响新房市场及背后的土地财政。

所以，房产税的“缺席”极大降低了投资客成本，个体房产持有成本则关乎未来新房市场能否保持稳定繁荣。因为较低的持有成本，能让更多投资客持有多套房产，并使这些房产长时间留在持有人手中，而非迅速流入二手房市场。

在房地产上行阶段，楼市需要投资客大量借助高杠杆，消化房企持续推出的新房。新房去化速度加快，房企回款迅速且规模可观，金融机构才会放心提供融资，房企才有资金在土拍市场一掷千金，为地方财政间接贡献力量。

但当房地产进入下行通道，资产泡沫逐渐破裂。此时，楼市又需要这些房产稳定在投资客名下，避免集体抛售，以免争夺新房市场稀缺的购买力，影响土地财政。而房产税的缺失，在楼市上行与下行阶段，都发挥了重要作用。

上行时，投资客无需担忧房产税增加持有成本、侵蚀收益，敢于用高杠杆购置多套房产；下行时，投资客因房产税缺席，对房产价值缩水的持有压力减小，多了等待市场回暖的耐心，可能选择继续持有而非立即抛售止损。

因此，房产税兼具催化剂与稳定剂的作用，既促使更多新房被投资客购买，又延迟了这些房产流入二手房市场的时间，而延迟二手房挂牌出售的压力和时间，正是关键所在。

此前文章提到，新房售出并非终点，房子在物理层面依旧存在，只是归属权发生改变，从房企商品变为私人不动产。

但这不动产并非会一直归属于购房人，尤其是投资客，房子在其手中的时长，取决于房产增值速度与持有成本的计算结果。

若扣除成本后收益丰厚，房产会继续持有；若收益微薄甚至亏损，出售房产则大概率成为选择。

所以，相当一部分已售房子只是暂存在投资客手中，一旦他们认为收益不再可观，对未来房产增值不抱希望，就会挂牌寻找下家。

2024年，从一线到二三线城市，二手房房源数量暴涨，便是明证。

为何集中在这一年卖房？并非所有二手房业主同时缺钱套现，而是大家普遍认为，继续持有当初以投资为目的买入的房产，意义不再。

于是，大量挂牌出售现象集中涌现，二手房源堰塞湖在许多二三线甚至一线城市出现。随着房源数量增加，堰塞湖溃坝风险也逐渐增大。正如之前所说，二手房离场赛道一旦拥堵，价格战必将爆发。

因为套现离场赛道宽度取决于潜在购房个体数量，潜在购房群体越多，赛道越宽，套现离场难度越小、速度越快。

简单来讲，有效需求方数量越多，供给方“销货”难度越小。

但楼市供需关系已发生重大变化，2024年官方多次提及“房地产市场供求关系发生重大变化”，表明楼市供需早已失衡，呈现一边高一边低的畸形状态。

需求方与供给方失衡，且供给方内部还存在竞争。新房与二手房都在争夺存量购买力，房企库存积压的新房、高位站岗人群手中不断贬值的二手房，都在拼命吸引购房者。

然而，二手房交易对地方财政贡献极小，主要是交易过程中的税费，且在过去两年刺激楼市止跌回稳的调控政策下，税费收取门槛不断降低，地方财政从二手房获得的收益越来越少。

新房则不同，其直接影响土拍市场冷热，关乎地方财政收入多寡与土地金融能否灵活举债。

所以，若二手房市场为止损套现大打价格战，新房市场购买力大概率被分流，进而土地市场也将受到冲击。

2024年，各大一二线城市二手房交易大增，甚至反超新房交易量，土地出让金同比持续下滑，清晰地呈现出这一因果关系。二手房交易蚕食大量存量购买力，新房市场份额减少，房企回款变少，拿地更加谨慎。

财务状况较好的房企只是拿地谨慎，而处于违约边缘的房企则直接停止拿地。可见，价格是抢夺购买力的关键因素。

那么，如何降低二手房抛售行为呢？只能通过降低费用来安抚。由于我国楼市长期缺少房产税（上海、重庆试点情况特殊除外），于是，降低物业费成为选择。

需要注意的是，这里的降低物业费，甚至涵盖完全空置房屋。

在房产税缺失的情况下，降低物业费，尤其是空置房屋物业费，从逻辑上看，与“房住不炒”的住房市场宣传主基调相悖。

空置房屋物业费降低，几乎等同于明示这是投资行为。买来房子既不住也不租，空置着，显然是投资。为投资行为降低持有成本？这是否算变相减轻炒房负担暂且不论，但可以明确，这并非为降低普通民众居住成本。

若真为减轻个体经济压力，为何不在房价最高的2020年和2021年降低物业费呢？那时刚需人群正承受着耗尽储蓄支付首付和高额月供的压力，难道不是最需要通过降低物业费等方式化债减压的时候吗？

部分城市主动下调物业费，甚至对空置房屋物业费减半，这些降低房产持有成本的措施和政策，恰恰出现在楼市下行阶段。

不难理解，在房产税缺席的背景下，物业费、供暖费等所有房屋持有可能产生的费用，都可视为“房屋持有税”的变种。

所以，降低物业费，尤其是空置房屋物业费，完全是一种安抚性政策。其目的只有一个，安抚躁动的二手房市场，最大程度降低二手房套现离场频率，为新房市场争取更多喘息空间。

或许有人质疑，物业费这点小钱能影响卖房决策？在当下，对于资产价格持续贬值、现金流被债务不断吞噬的业主而言，过去看似微不足道的物业费，极有可能成为他们最终决定抛售的关键因素。

毕竟，压垮骆驼的往往是最后一根稻草。物业费降低可能只是开始，在楼市上行迹象不明朗的当下，为稳住二手房市场抛售态势，后续可能还会出台其他措施。

因为若不将二手房泡沫“按”在个体手中，它就会冲击新房市场。去年多个城市二手房交易量远超新房的数据表明，脆弱的新房市场已难以承受这种冲击。

楼市过去的辉煌如今成了枷锁，曾经创造历史新高的新房销售量，如今以二手房的形式，给当下楼市带来巨大压力。

在这种充满“历史轮回”意味的背景下，楼市要实现二手房与新房“携手”软着陆，目前看来还为时尚早。