【专家陈述】 Q：5·17发行贷款与PSL有何不同？ 最近昨天央行明确设立3000亿保障性住房再贷款，第一个问题就是517贷款3000亿和之前PSL有什么异同？我个人觉得广义上都是一个意思。根据我们国家2018年央行货币政策会把再贷款分为四类，一种流动性再贷款，一般是指定业务的；二是信贷政策支持再贷款，支农支小支持设备更新的再贷款；三是金融稳定的再贷款，如风险处置的再贷款；四是专项政策性再贷款。我们这次商业银行收购存量住房、用作保障性住房的再贷款属于信贷政策再贷款。 和PSL的一个区别可能就是说用途有点不一样，PSL也是传统再贷款重要的补充，广义上都是一样的。 另一个区别可能在于，PSL主要针对三家银行，国开行、农业发展银行、进出口银行，而这次再贷款有好多商业银行也可以参与，但这次再贷款银行特意把城/农商行排除在外。这点特别强调一下，可能是出于降低政府负债的风险的考虑，因为城商行包括农商行的风控机制相对来说比较薄弱一点。 Q：3000亿贷款对于提振房地产市场是否足够？ 收购已建未售的住房主要是和跟财力有关，所以有些人可能说是5万亿、7万亿。但我认为“够不够”不好说。根据以往我们政府收取商品房的模式，主要面临一个问题，就是资金从哪来？地方财政、租赁住房再贷款支持计划、城投平台自筹资金，目前三大来源，规模始终没有太大，目前设立3000亿做一个补充够不够这个问题不好说。我只能说如果全国范围内大规模推广肯定不够的。 第二个问题是资金用什么方式运作？但另外角度说我们保障性住房本来就是社会福利，为了解决中低收入阶层住房问题，因为过去历史欠账太多，这次补上。一方面我们政府收购的话可以拿到开发商的折扣。深圳这边开发商有些达到七五折，甚至七二折或者七一折我就可以拿到。另一方面政府贴息。假设我们现在房租回报率假设很低，假设1.5%，加上折价收购开发商，比如说7折、7.2折，租金回报率实际上可以达到2%以上，假设财政这边提供1%那可能都够，我觉得都可以了。一年假设政府贴息1%的话，可能上几亿上千亿就足够了，这个规模不用说够不够的问题，关键你采取什么样方式运作的问题，如果采取类似方式来做，我觉得只要3%的回报，我觉得也是可以的。 所以我认为够不够的问题，要看从哪种运作方式去讲。如果说我们利用财政，不用财力杠杆用全国大规模收购，没有什么杠杆的话，我觉得5万亿、7万亿量很大了。但如果采取金融化做法来做的话，你又做成这块参与贴息或者和开发商折价收购，这块租金回报率我觉得还是够的。政府只要几百亿上千亿我们都已经够了，通过这种方式来做的话可以达到盘活下来。 Q：“以旧换新”有什么模式？ 我们先讲讲目前房地产巨大的问题，目前为什么政策出来比较密集，包括430会议也在强调这个要去库存的问题。 主要当下这几个月，房地产住宅销售比去年下降30亿，库存7万多平方米增加了不少，开工面积也是下降20%多，这个量非常大。我们目前1-4月销售量大概2点几万亿，我们几个季度合在一起的话可能顶多8万亿，9万亿这样。 对比前几年的高峰期有十几万亿，下降到8、9万亿，这个局面已经非常难看了，少了10万亿。大家知道我们整个汽车行业目前现在最火汽车行业，排名也是全球第一了，但是汽车行业一年销售额也不过4万多、5万亿这样，相当于我们已经跌出两个汽车行业了。目前主要难在哪里？我们城镇化的程度已经比之前2015年高太多了，第二个房价比2015年高了很多，涨幅上升空间也是有限的。最关键2024年人均住房面积比2015年高了很多，最关键就是我们90后、00后有双方父母的房产，购房刚需不够了。目前经济的情况对经济房地产信心还是严重不足，还有人口出生率也在降，目前杠杆率已经达到很高了，已经达到60多了，压力非常大了。 我们今天主要讲以旧换新的问题，目前以旧换新各地有三种模式，收购、帮卖、补贴，说细一点的话有四种。 （1）收购简单来说做开发商国际城投公司收购这种旧房，主要作为保障房给付的款项可以购买指定的新房，这是目前一个以旧换新的主流，也是二手房业主比较推崇比较欢迎。这个做的比较早是太仓那边做的比较早，找中介城投来做。国企收购二手房需要满足一定条件，比如说10年、20年等等，而且可以置换出一个国企建的新房。置换一般通过第三方评估公司，一般找3-5家公司评，按照评估均值作为旧房款抵扣部分新房款，国企收购这些房款作为保障房。太仓这边是2023年9月份采取这样的方式做了，发现那段时间效果不是很好，所以在今年的1月份重新调整。无锡也在做，目前国资平台收购这个模式。 收购模式的主要难点在哪里？主要因为要求购房者在指定新房楼盘去购买，而且购房者选择是限制的，只能是我们二手房和业主要和新房的目标相契合，才能实现以旧换新的目的。多数城市旧房收购量比较少，几百套、上千套不多。相比于我们二手房挂牌子量来说（目前成都重庆天津青岛郑州的城市挂牌量超过10万套了，重庆成都天津苏州南京杭州已经超过15万套，重庆成都超过22万套），这样的话搞几百套量太少了，意义不是非常大。 （2）帮卖来说，主要是房企、房协还有中介机构，优先对我们旧房进行推售，在一定时间内旧房成交后可以购买新房。主要难点是中介会优先催业主，意味着业主面临二手房市场往下压的压力。刚才提到不少城市二手房子挂牌量很高，那你想以旧换新的话，估计这个二手房中还降价，降价拿到的货款就比较少了，二手业主降价之后始终还是要贷款购新房，新增一部分的差价放上去，对他们来说还是比较难以接受的。 主要流程上是，购房者在开发商这里认购好，并锁定好房源，同时可以委托中介机构出售旧房。如果在这个时间内房售出之后按照流程之后购买新房，如果旧房没有售出，新房这块可以退还新房认购金。中间怎么做？说难听一点就是资源给你倾斜，比如说你和链家、贝壳合作，首先给你包装、优化一下，给你挂牌。挂牌是有专业策划机构，会梳理你整个房子的价值，优化包装给出价格，会搞上什么好赞房的标签，浏览量、流量几天之内可以达到普通房源好几倍，这样的话就可以卖得更快，线下还给主推双管齐下。 为什么中介机构为什么这么积极帮你干这个事，主要原因是可以拿到旧房的佣金，又可以拿到新房的佣金，相当于干一次活可以两次提成。房企跟他们合作的话，基本上也是鼓励开发商给他们中介佣金稍微高一点。这点也是有问题，意味着二手房东还需进一步降价才能快速成交。因为中介其实不是很在乎你这个房子售价多少，我在乎的是怎么尽快把你们撮合。所以很多中介可能会靠一些灰色的手段“威逼利诱”二手房东，尽快降价、尽快成交、转买新房。 （3）补贴，主要是对自有住房并购入新房的个人或家庭给予一定的补贴，那这个可能是地方政府会做的。但是有个很大的问题，就说会要考验地方政府的财政实力。这是一个很严重的问题，你给他少，大家不愿意，你给他多，财政压力又大了。 那么浙江政府这种契税补贴，还有这个购房补贴，就是要刺激这种换房的入市。比如说去年 12 月份的时候，沈阳市搞的卖旧买新的就补贴100块钱每平方米。苏州常熟是购房契税的补贴，最高可以100%完成购房契税的补贴，但是它会分好几种的类型。能不能采用还要看看你们不符合当地的政策。这种模式操作比较简单，效果我个人认为要取决于补贴的力度，对地方的财政是极大的一个考验。无论你政府财政这种给补贴也好，还是我们城投国企下场的收储也好，其实都是只要真金白银的去支持的。 以旧换新主要是通过之前2023年我们搞的那个八个试点的一个方向。 尤其是郑州，它采取的只有三种模式，又补贴、又给你城投下来收储，又给你中介帮卖。 江苏模式，主要因为江苏地方的财政压力相对来说比较小，它主要采取国企下场收购，还有补贴的方式。总的说类型是相对来说比较少，当然上海和深圳也采取这个中介支持来卖房的方式。 如果说郑州模式跟江苏模式有分别的话，郑州的这个量是比较大，它这是5000套，上万套，但是江苏的模式相对来说比较少，几百套上千套这样子。而且江苏的模式普遍来说比较单一点，就是国企城投公司直接下场收购和补贴为主，不像郑州是采以三、四种方式来结合在一起。 郑州为什么能弄这么发展的这个力气来做这个事情呢？按理来说郑州的这个城市能级也不高，财政实力也不够。主要是拿到货币，就是 2023年1月份的时候，人民银行出来一个政策，就是关于开展租赁住房的贷款支持试点有关事宜的通知。他那边有8个城市，额度是1000亿，包括重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等。 Q：这次的3000亿元贷款用在哪？ 这一次的这个3000亿，我认为它主要还是用于这个批量收购待售新房的。那以旧换新的可能就是来自之前那那1000亿。所以我认为他这个可能差异还是有点差异，当然后续可能还会有陆陆续续的其他的政策出台。 Q：目前城中村改造进度？ 前段时间网上有人在解读什么淡化三大工程，其实没有淡化，一直在行动。我也和大家讲讲，这个城中村改造目前主要集中在我们大湾区这边和其他一共35个城市。目前开展比较多的可能大湾区这边，因为大湾区有很多存量跟进项目，都是做城中村改造的。目前没有停止，大家表面上好像有些开发商已经暂停了，其实我们没有躺平。 我们开发商表面上是没有做项目，但目前和地方政府和还有村集体的协商还在推进。比如和政府商量比如提高容积率、把蛋糕作大的问题；另外也在和融资机构商量，降低融资资金利息；包括由政府出面给村集体压一下条件，降低整个村集体利息、拆赔获益的预期。这样都可以把成本降低一点。 而且35个城市名单出来以后，很多地方采取一些重新做的方式。广州以前拆迁的话市场都要两三万的货币补偿，现在有些项目搞到六千-八千的货币补偿，所以降的幅度还是非常大。另外这块城中村改造我们一直做，中央没有淡化，只是周期非常长。如果是严格按照征收方式来做的话，至少也要五六年，所以没有停止也没有淡化，一直在推动。 目前已经有相应改造借款已经入市了。比如说广州这边四个城中村项目获得授信1400多亿，投放已经有15个亿。成都62个城中项目也获得1200亿元，里面已经拿到资金十几个亿。 大家觉得这个钱好像很少，其实这很正常，因为城中村是一个很巨大复杂的项目，前期不需要花很多钱，类似我们天使投资A轮B轮上市的过程，前面需要资金量是很少的，后面才会集中加大。所以大家千万别觉得十几个亿就能干这个项目，说实话，像广州项目搞完都要上百亿，甚至四五百个亿。 目前看到好像15个亿，什么事都干不了，实际我们一直在推，只是前期资金量比较少，后期等到2027、2028、2029年这段时间资金量会有一个很高的幅度出来。我预计就七八万亿一年，目前花几千上万亿，但是到27、28、29年以后可能会七八万亿一年出来。这是根据城中村改造资金投入特点来的，他们不了解还以为平均的，其实不是。 Q：平急两用设施的建设目前推进得怎样，遇到什么问题？ 目前也在推，很多地方政府出现一些问题。因为地方财政压力较大，很多工程项目，都打着“平急两用”的名义申报资金，不属于超大城市的也把这个申报出去了。现在资金申报包装也很过分，我个人预计在今年年底、明年“平急两用”项目可能会出来政策要规范，因为这块申报太多，过度包装申报东西太多。 另外一个就是保障性住房，现在一直在开展，包括前段时间2023年我们都在动工开始做，资金量也在继续投放，目前都有施工。正常情况我们项目从拿到施工许可证到真正完工，最起码三年。 2024年目前观察到情景，2024年申报重点偏向配租型住房。因为如果配售保障住房太多了，可能会严重影响到现有的商品房还有二手房的销量，所以租赁比例会高一点，但是配售型也会申报，毕竟不可能一下子把新房全部抵消也不现实。站在地方政府利益出发还是要做，比例保障性住房比例稍微降低一点，租赁会提高一点。把这种很多城投国企地方政府形成事业单位现有住房拿过来，改造一下成本就很低了，他们还是做租赁为主。 Q：对517政策总结？ 3000亿、5000亿够不够？如果采取金融做法杠杆做法来做的话，只要贴息做法来做的话，几百亿上千亿我觉得都够了，但是如果说是前面不够这种直接我一点杠杆不加，我前面收购的话，那肯定不够的。 所以要看哪样的做法，PSL还是取决于各地方政府和中央政府的政策，以及后期的展望。如果说目前政策采取全面收购的话，肯定这个额度不够的，肯定还要继续加码。 如果采取这种金融杠杆方式来做，那可能不需要这么多资金来做。 对于后续政策。我们作为房协专家其实会给上面提供很多政策路径，但采纳不采纳这个不好说。但我们了解的情况，明明都已经很认同，第二天开会说政策的时候，未必采纳这个东西。可能很多地方政府担心问责的问题，担心这个东西太过火。所以为什么这次517会议，没有说把房贷利率直接打7折，只给你首付比例下降，因为很多东西也要走一步看一步，不希望这个太过火情况出现，怕大家又把之前“房住不炒”这样根本性的东西推翻了，所以也考虑被问责的问题。 【提问环节】 Q:央行之前1000亿租赁住房贷款计划，看它截止到今年3月份只使用了20亿，这个进度相对来说偏慢的，有什么原因吗？有什么限制条件吗？会使得这个钱用的尤其偏慢。 专家：租赁住房出现的较大的一个问题是，零散收购比较麻烦。大部分保租房都要先收购二手房，如果零散的话，收购难度非常麻烦的。原来旧房业主更多是为了置换新房，这中间还要很多时间考虑这个问题，而且要考虑差价，有没有资金能不能取得房贷继续买。 如果批量的去收购一些行政单位、事业单位或者其他一些开发商二手房等等，就出现一个手续问题。因为政策包括审计上对手续的要求比较严格，收购也不能随便收购，要把政策、改造、一系列的东西要进行改造，因为很多事业单位的房子并不适合马上做租赁住房，还要进行一系列的改造，要花很多时间，还要响应手续要完善才能推出来。 所以这并不是说地方政府不想干，还是想干，但是还遇到政策上的问题，比如说收购手续上的问题，还有改造的时间还有要整合的资源，我这个行政事业单位我把房子给你收购了，我交易对象怎么样，我主管部门要不要开会，要不要评估，要不要上平台，很多乱七八糟的问题都成为我们时间上的阻碍。 还有一个哪怕是收购城中村租金住房也好，也需要改造也不适合，比如说增购城中村村里面要去表决，要开几个会，还要大家公证会还有签名按章安指纹等等，问业主愿意不愿意？最传统的东西很靠时间的，可能钱用不是很多，时间这块耗费巨大时间在里面。 Q：因为这次央行3000亿是明确只能收购已建成的房子。不知道之前地方上包括郑州其他一些地方，他们这种收购的话是会只收购现房，还是说现房、期房都可以收购？ 专家：还有一个自筹资金，他们郑州做的大部分都是通过人民银行住房租赁贷款政策试点，主要以旧换新这种，做的零散的。而且收购期房说实话我目前了解到情况，好像是有，具体情况还没有详细了解，目前只知道这块做的郑州拿到1千亿住房租赁贷款计划主要以旧换新收购的，期房我听说也有。 Q： 这次央行说之前租赁计划和新的再贷款合并管理了，在新的再贷款按照发布会的说明，是只能说房企收购房子，现在以旧换新我去收购居民二手房，严格来说不能用这个工具去做的？ 3000亿再贷款包括合并到租赁的贷款，现在钱的使用和之前1000亿有什么区别？有没有重大区别，或者是使用上面有什么便利或者更优势的地方。因为以前1000亿用那么少，现在3000亿只是钱增多了，给了额度增多了，有没有更刺激地方政府来用这个钱？ 专家：如果按照这个说法肯定不能做了，但是之前可以把这个钱用了，以前的做法就不管了，老做法形成新做法。 和之前有什么分别，之前的钱是可以以旧换新零散收购的，这次可以批量收购。这次可能更便捷一点，批量收购开发商和小业主打招呼比较容易多了，对开发商来说其实蛮支持的，我说实话站在开发商角度来说，我现在打7.5折我都卖不掉，现在租金收购我按照75折收，我肯定愿意卖给你。 因为我这样的批量卖，我找的业主，我还省营销费用乱七八糟的费用，你直接来收我，我肯定愿意，它的一个托底的作用，所以它更便捷。3000亿以旧换新会更快速一点，当然我认为这次应该不会说完全没有杠杆的方式操作，更多我认为可能做租赁的方式，肯定更多一点如果是3000亿收购的话，完全满足不了，哪怕60%本金总共5000亿以后也是满足不了。量太少了，全国这么多地方政府，这么多库存新房这点钱根本不够，我们估算一下百分之百都是不够。肯定没法弄这个事情，肯定采取加杠杆，搞金融东西在里面，花钱在这里面做，采取贴息方式做，效果更广，但是那个的话时间上比较晚一点；如果3000亿直接收购的话，那时间很快了，但是使用规模没那么大，没法全国都来考虑，有弊有利。 Q：我觉得要考虑问题不是3000亿够不够的问题，而是3000亿能不能用出去的问题，我想跟您求证一下，现在收购开发商存量房，比如说一些二线城市，主城区的开盘去化率是比较高的，去化率低的卖不掉主要近郊远郊的房子，我想一个问题二三线的城市近郊远郊空置开发商的盘，就算是政府收回来以后好租吗？ 专家：这是一个问题。但是说实话如果是收回来这种（郊区空置房），有可能做配售性，不是做这个保障性租赁住房。 如果售的话，你买不起商品房，你郊区也是很正常的。而且避免冲击的话，地方政府更倾向于买郊区，因为本身按照成本价卖给你，赚不了什么钱的。另外也不会太强烈冲击市区商品房的市场，还有地方政府把你位置搞偏了、配套都降低了，这才能体现出我商品房的优势。 Q：如果这么做的话，地方政府来说它有利润空间吗？我们了解到很多地方政府专门成立开发公司、新公司来做这个事，央行再贷款是1.75%的利率，商业银行再上调一点，比如说上调0.5，整个利率2.2%多，如果我做配售、租赁，你觉得对大多数城市来说有利润空间没有，还是说地方政府不赚钱我也做这个事？ 专家：地方政府原则上更多考虑社会效益，并没有考虑经济效益的问题。所以为什么说我们成都在这么多年会出现这么多的问题。 但确实有盈利空间，首先是政府收购房子可以压很低的价格。比如刚才说的配售性保障房，它虽然卖价低，但如果开发商卖不掉，烂在里面会更惨，他们肯定愿意及时止损，给政府打的折扣会很高，就会给政府形成盈利空间。目前我了解的情况深圳这边这两年房价都降了很多，不要说其他地方了。你可能看到市里面卖的比较好，华东卖的好，但广州深圳这边卖的不怎么样。 另外一个租赁住房的回本问题，如果说政府采取贴息方式也是可以的。3000亿假设拿1000亿出来贴息，我觉得都已经差不多了。采用杠杆方式去贴息我都觉得差不多了，如果完完全全全部收购肯定不够，如果贴息我觉得还是可以做的。 Q：您觉得住房首付比例直接从30%下降15%，能刺激出来的需求会很明显吗？因为这样相当于剩下85%的资金都是要贷款，这还是付出很高的利息。现在有人愿意敢于贷款85%买房吗？ 专家：这个效果是让大家背债，这个房打几折给我，虽然房价也降了一点点，但是感觉太少了一点，个人观点太少一点。预期还不如之前打七折更好一点。因为这个首付比例下了，我背这个杠杆反而更高了，让我们老百姓加杠杆，说实话我买的话也是加杠杆。 从另外角度来讲，目前房价我个人认为后续下跌也是会缓和，不会说下跌比较猛。如果过段时间美国把利息降下来，我们这边资产还会好一点。 最重要的问题，目前大家不买房，本质上说难听点还是不想加杠杆背贷款。我认为降低首付比例下调之后，贷款利息我觉得还要低一点，但是贷款利息再低，银行受不了，我认为效果不是非常明显。商业贷款利率快速下降的话，也会倒逼佣金利率，目前也是比较难的。另外目前可以减少一定的还贷，但是周期比较长，贷款率压力还是蛮大的，这个可能还会继续降息，否则的话大家买房的话影响也不是非常的大。利好也不是非常大，顶多有利于推动有钱人去做改善，一般普通打工人来说还是背着杠杆，利息也没有折扣，如果打折还差不多，我觉得打几折相对来说减轻一点压力，我赞同你的观点。 Q：上海这边一些2020年之后新建的房子，整个现在租售比的话不超过2%嘛，你对这个怎么看，租售比到什么位置算是健康的位置？ 专家：目前租售比说实话都是整个经济基本面的问题。大家期待通过提高出售比解决问题，我觉得很难，最关键这次政府把保障房收回来之后，无论配送性还是租金住房一样也会冲击到我们目前的租售比。 我政府拿了这么多保障房之后我始终要租出去，我租出去之后肯定会压低现有商品房的租金，这个是正常的。我认为从根本上还得把供应问题解决了，因为目前供应量太大了需求没有这么多，如果我们政府收购保障房不是停止流通和使用，依然是放在市场上，我个人是觉得对市场租金的影响不乐观。 我认为政府能不能按照一定价格收回一部分住宅土地，收回之后尽量不供应，或者供应成别墅产品，让有钱人去买，不要搞刚需性的。5·17自然资源部部长也说了，对这种也可以支持我们调整商业规划设计，今后可能会把住宅用地收购回来我们搞多功能高品质的商品房，不会跟我们刚性重合太多，因为目前同质化的房太多，无论政府收购也好也对会我们租售比产生影响，这是我个人观点。 我觉得只要没有减少供应量，始终都是存在问题，因为政府收购了，不可能放在手里面我没有入市，一入市要承受很大压力，买商品房的人要考虑租售的问题，基本上不现实的。 Q：你对这个房价中长期走势怎么判断？因为这个政策可能会有一个刺激，比如说假设三年五年维度来看是向上向下？ 专家：我觉得会回暖一点，但是过去的大涨我觉得不现实，能够回暖一点点，我估计达不到2021年高位，能达到2016、2017年就不错了。 我预计可能过段时间，美联储降息、我国基本面好转一点的话，我认为房价会好一点的。但压力在于除了中美贸易战问题，还有很大一部分是疫情对大家的影响。疫情不仅是口袋空了，对大家心理上打击很重，大家活得通透了，年轻人不背房贷。尤其年轻一代人和我们以前一代人观念不同，80后叫你加班就加班，90后让你加班还要想想，00后叫你加班就不干了，一代人一个观点，年轻一代可能不会再追求这样的东西，我认为房价不继续搞的很离谱，大不了我租房，因为政府也会提供很多租赁住房。 Q：现在租售比上海1%点多，这个很离谱。85%的贷款，一个月还的利息都够租这个房子。您怎么看？ 专家：我觉得现在人家买房子出来，除非自己住，要租出去是不划算的，这个很正常的，不是划算的。 出了3000亿如果继续干的话，如果按照这样的租售比，租出去的话肯定是亏的，赚都赚不回来的。最好是贴息，财政那边拿笔钱贴息，这个国企才能够有一定的效益在里面，才能运转，否则的话也很难。目前我预计租赁市场我们国家肯定会和欧美发达国家一样，大部分我住租赁，我不会买房子住了，我不需要自己有，我租也可以。 Q：您对通胀怎么看？就是有的人说中国未来人民币大幅度贬值，会有通胀，通胀到时候房子价格还是会涨？因为租金是跟着通胀走的。如果存款利率持续下降，后面降到1%，再降到0.5%，是不是还得涨？ 专家：即使通胀要涨多高多大，民生相关物价应该不会涨得离谱，这也是为了国家稳定，同时也是我们国家体制的优点，不会让你把民生物价增长。至于涨价涨不涨，可能中央这边也是希望说租金包括房价能够上涨一点，更稳定楼市，也关乎财政的问题。 中央也是不希望我们再走一样的路线，如果以后房价涨的离谱那是不可能的，哪怕回报率也很高，通货膨胀也很离谱，我会出现房价上。今后可能这块不会有这么大整体量，或者大家心态还是以前路径去走，我不认为房价会大涨的模式顶多可能回暖，有可能大涨的情况，通货膨胀还是要分不同一个东西，如果刚才民生业务值也不会涨的太离谱。 Q：租金通胀你怎么看？租金也有可能通胀，比如说房价稳定，租金每年提一点，租售比恢复到健康水平，这样房价就能稳住。 专家：我认为租金要取决于整个基本面的情况。按照政府角度出发，肯定是希望说租金能够去涨的，因为我觉得今后地方财政很大部分来源，不是说卖地赚钱，可能通过租赁政府房子赚钱，可能一大部分来自租赁租金赚钱。地方政府为了吸引人口也好、人才也好，做产业也好，也会遇到两难问题。如果租金太高，也不利于年轻人工作，这个东西主要看地方政府怎么衡量这个问题。我们地方政府体制内朋友聊这个问题，未来财政收入很大一部分钱我们可能来自我们租赁住房，甚至配售收入，这是可以比较长期性的。不像我们以前卖地，我们为了有时候卖地租了，可能乱搞，没钱的时候只能过紧日子。租赁的房子租赁出去，可能会通过薄利多销的方式租出去，比较稳定，类似于一个产业这样的，不断响应资金支持，产业给我税收，这个可以给我不断地资金支持。我预计可能地方政府会成为一个很大的租赁公司，拿到的钱是长期的、慢而稳定的，一次性拿到很多钱的时间已经过去了，我认为这也是一个好处。 我们也和地方政府讲过这个问题，我们政府能不能大量收储，收储之后像粮食一样，粮食大丰收的时候就收储，粮食紧缺的时候就放出去。现在房子也可以类似这样的做法，因为房子很多我们收储，大家需要房子我们就放出去，这样的话我们不断我需要很多年轻人干活，我需要房价低一点，如果现在饱和了，或者产业发展就不需要这么多干活，我们可能把房租收高一点是有一个自己可以调节。不像以前政府没有这个工具，我们只能通过各种行政政策限购，可以采取这种类似，在房价供过于求的我收，没有房子的时候我再放，我们已经给政府讲了很多次，但是以后会不会采纳还不敢肯定。 Q：国家这次不是说自己要收储出租，贷款利率1.7%，加上收储交易费用运营费用搞起来成本至少2%以上，现在租售比2%以下不赚过来本，这个租售比太低了，不知道生意能不能跑通？ 专家：中央再收一笔钱，给它贴息，回报率只有2%，肯定会亏本。所以贴息能不能贴到1%，中央再给1%给他，它就已经赚了。目前我们拿到收购商品房基本上打折收的。 Q：打折收房会不会冲击消费者买房欲望？比如说我买是1000万一套，国家买700万，比我便宜300万。 专家：那不一样。国家买是保障型的，你买的是商品房，这个性质不一样。你可以自由买卖乱七八糟搞的，我买的只给特质人群做保障房的，不是一个性质的东西。除非我保障房要和商品房混合在一起，那个做不了。因为我们是法律规定的，我们保障房绝对不能变成商品房入市交易、流通，不会对你商品房交易有冲击，但是对租金会有冲击。所以我刚才一开始就说了，我们这种政府收购的话，肯定不利对象就是现有商品房、二手房这种房东，因为租的话玩不过政府，因为政府成本低。还有很多不光融资，税相关的东西都给你，我们帮你出租，你还要再交税的。我不知道你所在城市有没有房屋租赁中心，我们广州深圳都有的，政府还有很多的税，肯定是冲击他们，这个没办法。 但是商品房买卖这块肯定比保障房有前途，因为保障房不可能这样，不可能任何名义变成商品房，所以不要担心我保障性房会冲击商品房，只是租金会对你极大不利的影响，供给关系在这里我保障房这么多，我肯定拿到马上先要租出去，我租更亏，一冲击你，我肯定需要租，这是很实在的东西。 Q：想确认一下，这次也提地方政府可以回收闲置土地，这块您怎么看，折扣还有模式或者力度。 专家：模式力度主要取决于地方政府和开发商对地块对这个东西的评估，还有开发商本身的问题。比如说开发商很缺钱，那就想政府把地直接收了，还有一些不怎么缺钱，地方政府属于城投公司，地方政府价格高一点给它。这个不同分类，我认为这个东西是博弈的过程，不同的类型，如果按同一个标准收这个闲置土地。 Q：从你角度来讲，商品房折扣会打到多少，回收的话也不会原价可能 专家：按照七八折收。 Q：土地回收是按什么折扣？ 专家：我认为更低。因为我说你自建房，建好成本在那里，不会搞太离谱，但是你这个土地我搞不好过两年再不开发就算闲置土地了，到时候直接无偿收回。地方政府会采取手段“威逼利诱”你，只要是闲置土地，不开发我直接收回，一分钱都不给你，现在我按照五六折给你就不错了。因为我们当时土地出让口开工了，要进工验收的，如果就违反土地合同，告我都没法告。法律上开发商都没有法。 Q6：关于城中村改造的问题，因为广东地区也是城中村改造桥头堡，从目前情况来看还是一个比较慢于预期的情况，我想问一下现在有什么进展和变化，以及后面的预期。 专家：您说慢预期很正常的，因为城中村改造前面这两年都在整合资源。城市改造说难听各方借助城中村改造政策的平台，达成共识达成战线，共同把蛋糕做好，分配这个过程，这里面包括村民村集体小业主还有地方政府还有开发商，融资机构等等。这里面要做成这个事早期都是很难的，为什么我们改造项目可能市场化改造，这块也要七八年，慢点的话十几年很正常，如果这次工程技术比较新的情况也快五六年，主要整合资源乱七八糟的东西太琐碎了。 虽然目前投入的钱不多，但是整合资源各方达成共识难度非常高，因为涉及每个人重要利益在里面，再快也要处理整合的问题，不能说地方政府全把它推平了，大家都要考虑这个问题，这个相对来说比较慢一点，希望大家对特点还有一定认知，不要认为和平常工程不一样，所以比较慢。 另外您说对它的改造进度，目前广州、深圳也出来了政策，目前深圳这边城市更新集划到住建局了。广州这边城中村改造政策也出台了，目前主要以政府做主导，当然之前所做的开发商和项目，政府这块没有全部暂停还继续推，还按照三期改造，城市更新条例开展响应工作，这两个并行，没有冲突。 另外政府政策出台以后，开始运作了，因为目前只是一个框架政策，还没有配套实施了的细则，政策还在摸索。因为城中村改造东西比较复杂，政策框架出来以后这些细则还要政府拿一两个项目做一个操盘，慢慢才能摸索现在细则出来。我们大湾区做事比较务实一点，经常先拿一两个项目看看出什么问题，各个还要结合这块出台一个很细致政策出来，它和你有些地方政府没有操盘经验，直接出台政策导致水土不服，我们这块政策出的时间相对慢一点，目前只是大政策出来，细则还没有出台。 所以按照预期推演下来的话，短期来看不会有那么快的进展。 Q：您讲城中村改造的问题，如果这个项目到五六年以后来做，对本届政府来说做的意愿有多强烈？ 另外全国目前广深佛这几个城中村面积比较大，其他地区北京上海杭州成都济南这些地区城中村改造进度如何，有没有什么空间？ 专家：第一个问题是说政府有没有积极性，我认为是有的。我举个例子，之前长沙自建房倒塌，你知道把多少领导拿下来了。城中村改造，有几个问题。 第一背黑锅问题，目前城中村表面都是在城市里面，实际上监管并不是政府，而是由各个村体系监管，这里面都是自己作主，相当于小小的独立王国。村长村书记都成为“世袭”，爷爷当书记，儿子又当村长，孙子又当董事长，以前有这种情况出现。所以他们基本上地方政府有时候哪天出了安全环保的问题，被问责反而是地方政府，地方政府都迫切想要改造它，这是第一大问题。 因为城中村没有什么规划，下面可能是生产，上面可能是住人的，消防问题很严重，每年安全生产和消防还有环保部门对这个事非常头痛，我们这边还有每个街道都有任务，消灭多少城中村自建房，所以压力非常大。城中村改造后如果有好的位置可以做人才的保障房，或者用于做高科技产业，总部基地等等。另外地方政府希望让城中村原住民搬迁到郊区去，我可以给你一定奖励，将房票这种方式搬到市区没有奖励，搬到郊区奖励更高一点。 因为城中村很多都是社会上基本上没有工作的，就是收租，一年365天收租，基本上没有别的工作，对地方政府来说没有什么好的效益。所以政府本质上也希望把它们搬到郊区去，地方政府哪怕是本地人干不完的，它的名义上也有好名声在这里，这个也是我主要做开展工作。我现在还没有看到成果，但是在政府几年工作都有我的名字，我还是有这个东西，不存在本地政府的问题。 第二个，我所了解到各地都在做，比如说济南、石家庄、合肥、西安、重庆、南京、贵阳等等，包括苏州常州杭州厦门南宁都有做，我们都在整合资源，开展工作，只不过是房子并不是说第一马上把房子拆的，这个东西经过别人同意，乱七八糟做数据调查，改造内容方案评估等等，还有很多资料在这里面都在图，我可以明确得说都在推，只是说进度的东西，这个特点前面很复杂，整合这么多资源，这个房子有没有房产证，我怎么赔你都不知道，我这个借钱这谁的房子，本地户口还是外地户口赔偿都不一样。 虽然珠三角农村房比较多，内地他们城中村也是比较多，还有可能他们之前把棚改历史遗留的问题，老旧小区也会纳进去，因为地方政府申请棚改和老旧小区费用可能挪用了，导致他们棚改老旧小区存在烂尾情况，都有可能，并不是它没有做，而是都在推。 前段时间我到南宁去，南宁拿到150亿的银行授信了，这个开始工作，领导说开会找我们过去开会，讲怎么做。所以都是在推，因为有些不适合农村房都纳入城中村，这个城中村概念中央这块没有很明晰的地方，地方做手脚的空隙很大的。