以前炒房客有一个流派叫凤冰流，就是专门买市场中的老破小，通过一套专门的装修包装，将“凤姐”变成“冰冰”，再高价卖出去。在上海这样的地方，一般一单挣个几十万不成问题。

不过，随着房地产调控政策加上了“满五”的要求，这个流派也就逐渐消失。老破小在市场中逐渐变成了刚需的上车房。

近期，老破小二手房忽然又开始火爆了，甚至走出了一波独立行情。这是怎么一回事呢？

1.

根据第一财经的报道，在一些核心城市，曾经被业内高呼要尽快抛弃的“老破小”住宅，今年相继走出了独立行情。比如上海和杭州，5月份开始，市区范围的小户型二手房就已经大幅放量，直到7月，此类房源的畅销仍然在继续，并延伸到了更多城市，例如广州。

到底是谁在抢购这些老破小二手房？据说是有一类特殊的买家看到了低利率和二手房大杀价之后出现的机会，搞出类似股票投资中的“戴维斯双击”。

我给大家简单解释一下戴维斯双击。戴维斯是投资界的老前辈，比巴菲特还老。他的核心理念就是在熊市买被低估的股票，等到牛市再卖出。

一般来说股票的市值=市盈率*净利润。我们趁某股票净利润低、估值也低的时候购入，假设净利润是1亿，市盈率为10倍，则市值只有10亿元，股票可能只有1元/股。等到明年公司净利润变成2亿了，而市场对这只股票会更加看好，市盈率上升到20倍，那么市值就会变成40亿元，股价涨到4元/股，相对去年上涨4倍。我们再卖出股票，等于既享受了企业业绩增长的收益，也享受了企业估值提高的收益，赚了双份钱，这就是戴维斯双击。

很多资金就是看好老破小的前景，趁现在是买方市场，低价拔笋。新闻称之为“聪明”资本潜伏在二手房市场，还挺形象的。

我在去年底，写过《雪崩的时候，保住钱袋子就是人生赢家》，在里面我根据不同资产规模给出过投资建议。如果你有超过1000万的现金，你该怎么办？存银行的话，50万一家，哪有那么多银行给你存，再说还不够折腾的。在国内是找不到收益性和安全性共存的产品的，你只好去购买一线城市核心地段的住宅。至于房子会升值还是贬值，其实你也不必太关心。只要有耐心，优质的房子总会放光。好地段的老破小从某种意义上来说，也称得上“优质”。

这是一种被动投资，逻辑就是两害相权取其轻。

恰好杭州和广州都已经解除了限购，上海外环的老破小在5.27之后也可以购买了。这给资金进场扫平了政策上的障碍。根据上海市房地产交易中心数据，今年6-7月，上海全市“老旧小”住房成交约1.6万套，其中属于家庭唯一、外环内的“老旧小”住房达到了5700套。在广州和杭州，老破小的成交也非常活跃，成交周期远远低于平均值。

这么看来，老破小二手房在现在这样的特殊环境下，居然也搞起了逆袭，成了市场上的“香饽饽”。

但是，戴维斯双击是有局限性的，也有陷阱在里边。搞不好就会变成戴维斯双杀：你入手之后满怀期待，然而净利润却不升反降，企业业绩下降，估值也跟着下降，股票市值遭到双份打击。

只能说，在漫长的下行区间，左侧操作是需要判断力的。

那么，什么样的老破小二手房，能尽量避免这样的投资陷阱呢？

2.

首先一点，就是我们之前常说的，核心城市的核心地段，这是当前房地产投资的基本前提。

选对城市很重要，首选当然是京沪，其次是九大中心城市，实在不行，至少也得是千万人口以上的城市吧。

当然，还有一些常住人口不到千万，但是也超过了900万，即将有望突破千万的城市，包括哈尔滨、合肥、温州、宁波、佛山、南京、南阳、济南、徐州9个城市。这些也可以重点关注。

以上的26个城市，并不是都适合投资。但至少它们有人口这一基本盘，建议优先考虑一线城市和中心城市，同时结合你本人的常住地区选择，因为地产投资这种事，主场是有加成的。

选好了城市，再来研究区域。建议优先考虑主城区，尽量避免新城和卫星城。新城不都是坑，但坑的概率比较高，尤其是规划建设期超长的那种，换一任领导就没下文了。就算把政府搬过去又怎样，康巴什了解一下。

其次，要考察二手房的出租情况，既包括租金水平，也包括出租热度。一般老破小二手房的租售比都不会太差，如果租金水平能覆盖房贷利息，那就非常好了，即使覆盖不住，只要租金回报率堪堪比得上贷款利率，那也可以过关。根据报道，上海有些老破小总价不到200万，租金却能到5000元/月，租金回报率高达3%以上。

当然出租市场的热度也很重要。有些房子租金水平尚可，但区域租客难找，算下来每年空置时间不短，平均出租回报一下子就掉下来了。

再其次，二手房的翻新也很重要。简单翻新对出租价格和出租速度都非常有帮助。凤冰流的核心就是一套又便宜又好看的装修套餐。怎样才能花最少的钱把凤变成冰，那是很专业的，不是谁都懂里边的门道。

还有，这类投资要找好二手房标的。因为要长期持有，一定要选择合适的房源，要保证将来想变现的时候随时可以出手。

最后，购房时的操作也非常关键。一定要以尽量低的价格成交，才能保证足够的租售比，同时抵御房价进一步下跌的风险。这一点，老破小在买方市场里往往谈判能力偏弱，买方大有机会。

3.

不久前央行发布的2024年第二季度《中国货币政策执行报告》，其中指出，租金是影响住房价值的核心变量，资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础。

尽管央妈话里话外都在美化房租的前景，但有句话它是没有说错的，房子的出租回报率比较稳定。在这一点上房子是具备投资价值的，因为它是基于房子的使用价值，所以并不受未来楼市起伏的影响。

那么风险在哪里呢？

最主要的风险，还是房价暴跌的风险。如果像专家所说，接下来的房价走势是个L型，也就是进入缓跌时期，那老破小二手房的投资是相对可以接受的，哪怕再跌个10%-20%，因为入手时价格本身就杀得比较低，其实也是可以接受的。

但如果房价未来还有迎来暴跌的可能，比如还有30%-40%的下跌深度，那恐怕这笔投资就要亏本了。这种可能性虽比较小，但世界上总会有各种突发事件。2019年之前谁知道口罩会畅销呢？

我本人是不支持买房投资的，但是也能理解。市场上那么多资金，出又出不去，只能到处乱窜。今天潜伏在老破小二手房，谁知道明天又会潜伏到哪里去呢？