住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在国新办发布会上表示，要依靠制度创新。制度是带有根本性的，关乎长远。提高安全韧性水平要重视和依靠制度创新。比如，大家很关心房子的问题，房子像人一样也会变老，老了也会生病。这就需要：
建立房屋定期体检制度，按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题，有针对性地消除发现的安全隐患。
还要建立房屋保险制度，通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。
另外，建立房屋养老金制度，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障，我们将加快推进这三项制度的建设。
这件事照说很有必要。房子是要折旧的，否则为什么大家更喜欢新房？房屋在使用过程中会受到自然环境和人为活动的双重影响，导致其结构、功能等方面逐渐退化。对于老旧房屋，定期检查其安全性和性能，以防止出现重大安全隐患，是一种负责任的行为。
作为世界上既有房屋最多、房屋建成年代最集中的国家，我国的很多当年的宿舍和公房集中在80-90年代建成，房龄已达30—40年，即将进入房屋设计使用年限（50年）的中后期。部分房子甚至早已超过50岁，原来的建设标准、施工水平、材料性质都不足以再维持房屋正常使用，再加上老小区往往缺乏维护，存在安全隐患。
这次住建部提出的建立房屋体检、养老、保险制度，就是针对这一房屋生命周期问题，补齐既有房屋安全治理体系短板的行动。
但是且慢，人定期体检很常见，房屋也要定期体检，这事该怎么做呢？
新闻都说房屋体检制度由来已久，我亲自搜集了一下，并没查到国外有多少现成的案例。
美国也做房屋体检，可都是在房屋交易时进行，与其说是体检，不如说是收房验收。
英国和德国，都没查到有国家层面规定的定期房屋体检制度。
日本也要求给房屋做定期体检，可日本是为了防震。负责管理这事的也不是住建部门，而是日本抗震构造协会，《抗震建筑的维护管理基准》，检查的也主要是抗震材料功能等内容。至于国家层面规定的定期检查，仅限于公共设施，也就是所谓的“特殊建筑定期调查报告制度”。这个特殊建筑指一定规模的剧场、影院、超市、医院、学校、体育馆、美术馆和宾馆等，根本没有住宅。
这样一看，这事好像是我们的独创，怪不得特地强调“制度创新”呢！
2.
这条新闻并不是孤立的，要和之前的一条新闻结合起来看。
今年6月，广州、深圳、济南、湖北包括武汉在内的十七个市，都把房地产业最重要的“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。
名字变了，职能变了吗？根据《武汉市人民政府关于市政府机构改革情况的报告》，住更局不仅肩负起原来住建局的主要管理职责，还额外增加了实施城市更新的有关工作。
住房与城市更新局的名称变更背后映射出的是房地产的发展进入了转折时期，楼市正式从增量发展转为存量发展，发展的重心从增加数量转变为提升质量。这和国家一直强调的高质量发展总体方针是一致的。
去年高层已经做出了“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要判断。什么叫供求关系发生重大变化？不就是我们今天看到的，楼市已经由卖方市场变成买方市场了吗？
再多思考一点，过去的大拆大建会逐渐消失，靠拆迁发家致富也会成为历史，而老旧小区加电梯、水管、道路、燃气管线改造将会大规模涌现。这还只是住宅，城市层面还有大量的排水设施改造、桥梁养护维修、道路翻新、绿化养护，甚至包括河堤加固。事实上这些事也到了非做不可的地步了。今年以来，因为基础设施老化带来的各种事故层出不穷，就是城市基础设施老化的明证。
住房要更新，终归是好事。从去年到今年，我居住的老小区先后更换了水管、燃气管，部分单元还加装了电梯。感觉小区里永远都在施工。更换工程虽然很麻烦，整个橱柜台面都得拆了重装，但看得出政府是实实在在想帮老百姓办点事。我还是要点赞的。
住房和城市更新局的设立意味更多的老旧房屋将进行改造和更新，从而提高城市的整体品质和人居环境。政府将致力于回归房屋的居住本质，满足老百姓对于舒适居住环境的需求。
看完这条新闻再回过来看今天的消息，就会发现未来房地产发展的整体脉络很清楚，先是陆续修补小区的公共道路、基础设施，然后再建立一套对于住宅公共设施的检查和维修机制，最终做到存量住宅尤其是老旧小区的可持续使用。
既然以后不打算拆迁了，那就得保证人家能继续安稳住下去，对吧？
3.
说了这么多，还没说到今天的正题。房屋检查和维修既然是很有必要的，那又怎么会影响房价呢？
很多事情说起来都很有必要，但优化是没有尽头的，而资源总归是有限的。按庄子的话说：吾生也有涯，而知也无涯。以有涯随无涯，殆已！古代先贤都明白这个道理，不设定边界，学习再好到最后也是死路一条。经济学就是一门解决资源如何分配才能效用最大化的学科。
我又要问一句政策有意无意忽略但对于每个人都很重要的问题了：钱从哪里来？
我们先来看看现有的制度情况。
就拿个人住宅来说，现在咱们的房子如果需要修缮了，实行的是住宅专项维修资金制度，新房销售时买家会缴纳这笔钱，然后一直随房子传递给后续的二手房购买者。这笔钱平时是住建局代管，住宅的公共区域一旦出现问题，比如承重墙、楼板、走廊、电梯、车库甚至监控系统坏了，物业都可以申请使用这笔钱，经业主大会同意后，住建局才会拨付。
打个比方来说，这笔钱就是住宅的“养老金”。
但这个制度也有问题，主要集中在资金使用上。严格审查的话效率太低，有的小区仅找齐2/3业主同意就要花上半年一年，可电梯坏了难道天天爬楼梯？放宽审查的话效率是高了，但容易出现资金被挪用滥用，去年爆出业委会和物业勾结骗取维修资金的新闻，就属于类似情况。
还有一个致命的问题，这笔钱用光了怎么办？
目前咱们国家房地产发展时间不算长，很多本世纪新建的住宅还没有遇到这个问题。但随着时间流逝这是早晚的事情。
按照现有规定，如果专项维修资金耗尽了，只有三个途径。一是召开业主大会，让现有业主补缴；二是让物业垫付；三是向政府申请财政资金。
这三个途径没一个靠谱，第一个最合理但执行起来也最难，很多小区连业主大会都凑不齐人，还想让大家出钱，简直是做梦，就算有人愿意出，但不患寡而患不均，看见别人不出钱，想出钱的肯定也不出了。第二个更是痴心妄想，物业是来打工的，不是来做慈善的。第三个就更别提了，要是每个小区都由政府财政出钱，那人民币马上就得贬成韩元。
所以，新的房屋体检、房屋保险、房屋养老金一系列制度，应该就是要解决现在制度的缺陷和漏洞。按领导的话说：
建立房屋定期体检制度即按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题，有针对性地消除发现的安全隐患。
建立房屋保险制度是通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。
建立房屋养老金制度是为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障。
4.
目前，按官方表述，资金的来源主要包括以下几个方面：财政出资，土地出让金，财政预算拨款，建设单位缴纳，个人缴纳等。
财政出资和拨款这个事情就暂时不指望了，就算有也肯定不是主力。原因之前说过了，按公开数据，2023年中国城镇住宅存量约为335.5亿平方米，这还不算在建的部分。每套房体检一次，就按20元/平米算，不多吧？那就是6000多亿元。这种搞法，什么财政能顶得住？这可是纯粹的新增支出，而且还没计算房屋保险和房屋养老金呢。
土地出让金也不靠谱，未来土地出让金本身就会大幅减少，再者说土地出让金本身跟财政资金使用上也没有实质区别。财政本身就在绞尽脑汁填补土地财政的窟窿，不大可能旧坑未填又开新坑。
建设单位缴纳又如何呢？很容易想到，开发商肯定会把这笔钱转移到房价里。但未来楼市如果以卖方市场为主，那么价格转移也不是件容易的事，存量市场里卖房，还是以促成交为主，提价并不明智。
所以，到最后，还是房屋所有权人承担相应费用是最合情合理，也最可能发生的。谁的房子谁出钱，天经地义嘛。
这可不是无端揣测。早在去年9月青岛就出台了房屋定期体检制度，里面明明白白写着“房屋所有权人是房屋安全第一责任人，应切实担负起日常检查、维修养护、隐患整治等主体责任。”
既然房子是你的，主体责任也是你的，那出钱的肯定也应该是你，合情合理吧？没道理你的房子让我出钱检查，对不对？
青岛这份政策应该就是住建部提到的“部分地区”开展的先行先试了。对下一步住建部正式文件的出台，应该很有借鉴意义。
别觉得我假设20元/平米的体检费用太高，你以为房屋体检就是来俩蓝衣师傅四处敲敲打打吗？按住建部的说法，现在都是高科技手段了。
强化房屋体检科技手段研发。进一步打通房屋全生命周期管理底层数据链，配合“二维码”技术手段，强化对房屋的安全监测。通过空天地一体监测手段、物联网传感器、人工智能等，构建大规模房屋自然灾害安全风险预警与单体建筑精准体检相结合的方法体系，如应用InSAR卫星监测房屋周边地质不规则沉降、融合多源数据建立高准度房屋灾害风险预测模型、基于激光雷达和图像智能识别快速检测单体房屋立面变形等。
大哥，我承认科技现在发达了，可你看到的是高科技，我看到的是白花花的银子啊！搞个体检还要动用卫星，我承受不起啊。
好多老旧小区住的都是退休老人，我时常看见他们在垃圾箱之间穿梭，拖着一袋子的塑料瓶和旧纸壳。你觉得他们愿意付多少钱，来打通底层数据链，利用物联网和人工智能，应用卫星监测和激光雷达来给自己的房子做个体检呢？
我想，如果没有医保报销，他们可能都舍不得给自己做一次体检。
这个事，是好事，探索推进我是百分百赞同的，但如果形成统一的全国性制度，那可能会落实有一点难度，也可能会误伤一些业主。
5.
我真的很少写到第五部分，一不小心写多了，抱歉。
这个政策一旦出台，可以想象，老旧房屋的业主，是不是有可能承担额外的持有成本？反映到房价上，是不是会在市场价的基础上再次下滑？
未来的房子，必定注重的是使用价值。那些居住不舒适甚至不适合住人的老破小，留在手里，小心鸡飞蛋打。
如果能看明白形势的老破住宅业主，趁现在房价跌得还不多，刚需还没晃过神儿来，学区房的名头还能唬住人，赶紧出手吧！
