地块之一FZX-0201-6005位于运河以西的通州武夷花园板块，与运河东的北京城市副中心01组团一河之隔，附近京通医院距地铁6号线运河北站约几百米，但碍于地块四至均有道路和绿地规划，很难判断实际距离能否达到“临铁盘”的标准。

武夷花园这个板块，说起来其实有点微妙，在副中心严格的组团规划里，它并不在01组团的核心位置，但从实际距离看，它又基本享有01组团的配套资源，板块内次新京贸国际花园的建成年限其实也已经超过10年了，可以说在武夷花园的居住概念内，已经数年没有过竞品出现，因此还是值得关注的。

从地块自身形状方正，但宽度较窄，纵深较长，具体容积率不详，且南侧临京秦铁路，虽然有规划绿地遮挡，但依旧是一道硬伤，同时玉带河东街的距离对楼栋常规的坐北朝南排布也构成了影响。

第二块FZX-0201-6004位于梨园板块，周边是通州二手房成交量前列的次新华业东方玫瑰，作为通州的老城区，梨园具有比较成熟的生活氛围，坐拥1号线八通线和7号线双地铁，相比6号线旁物资学院这类“近水楼台”的通勤板块，1号线对于国贸工作的客群显得通勤时间略长，但直达性尚可。

近年通州物资学院新盘包含万科东庐、北京城建国誉燕园和梨园板块的京玥兰园、璀璨公元以及近期上新的“产品明星”帅府京彩世界，销售指导价都在6.2万-6.5万/平方米之间，二者从价格和通勤属性来看，形成了微妙的竞品关系，客群却仅是存在交叉而并非完全重合.

这点从两个板块的产品分化也可见一斑，以万科东庐为例，项目户型建面为约65㎡两居起步，最大面积为120㎡四居，设计思路也完全对标刚需客群，在装修标准上不追求品牌的高低，而主张品类的完善，这份主张也的确打动了囊中羞涩的年轻人，在通州仍受严格双限限制的市场背景下，万科东庐成交脱颖而出。

再看梨园板块去年入市的璀璨公元，北京住建委网站公示项目的平均网签面积在约114㎡，同板块京玥兰园的平均网签面积也在约96㎡左右，偏刚改的网签面积段表明了板块的客群依旧以本地改善为主。从成交类别来看，改善交易一直由两类构成：一种是舍近求远，主要追求面积提升；另一种就是原地腾挪，更注重品质改善，梨园的客群就属于后者。

因此可以看到梨园新盘从社区环境到精装标准，在市场都属于中上水准，今年板块内新入市的帅府京彩世界，能在平静观望的市场氛围下收获可观的带看，除了在品质上保持水准外，户型中的错层露台设计对购房人也形成了莫大吸引。

毕竟错层有两大显而易见的优点：一是相比对齐的设计，错层在采光问题上不会相互遮挡，二是根据当前的政策规定，错层不计入房本面积，你品，你细品。

如果您对通州的任何新盘有兴趣了解的欢迎后台私信小助手，备注“通州”进我们的区域群交流～

最后，虽然新地块值得观望，但毕竟目前只存在于规划公示中，具体入市时间未定，即便赶在四季度的土拍“末班车”完成竞拍，也要经历至少1.5—3个月的产品研磨周期才能入市，对于眼下有购房需求的人，我们还是建议您利用当下的买房市场在现有项目中综合比对一下。