转眼间，2022年上半年悄然已逝，又到了年中盘点的时刻，今年合肥楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及。二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

在这样的大环境下，2022上半年的合肥楼市交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，普通购房者又该如何买房？面对多变的市场，V楼市2022年年中策划《观合肥楼市 听购房声音》正式上线，阐述自己的态度，发出自己的声音。

2022年已经过半，纵观这半年的楼市，鼓励二胎、三胎家庭购房，人才现金补贴；降低公积金门槛、房贷利率下调、取消限购等一系列释放购买力政策，显然在楼市上起到了一定的作用，最近几个月，合肥楼市的确非常热闹，新站取消限购第一个月成交量暴增138%，刚需购房者下半年应该怎么选房？

NO.1丨壹

合肥上半年住宅成交17737套

根据金刚石数据，2022年上半年合肥新房成交均价20178.01元/平，同比增长6.53%。

与去年同期相比成交套数和成交总额都有较大缩减，但成交均价却有所上升，不仅是新盘价格上涨，也是改善客户的需求在增长。上半年滨湖区摇号的置地上玺、栢悦书香和珺和府等等，均以大户型为主，由此也在一定程度上拉高的成交均价。

而成交套数和成交总额的下降则是在调控政策下，市场逐渐回归冷静，买房人有更理性的思维购房。

各区商品住宅成交走势数据如下：

1、2022年上半年合肥供应面积前三名分别新站区447406.37㎡、滨湖区364135.76㎡、包河区367660.11㎡。

2、合肥成交面积前三名为新站区519328.86㎡，包河区451022.3㎡，瑶海区342109.62㎡。

3、合肥九区成交均价以滨湖区2.67万/㎡占据首位，紧随其后为包河区2.3万/㎡，高新区、经开区2.1万/㎡，滨湖省府的置地上玺、保利中交和光逸境、招商保利臻境都在上半年集中入市，均价2.6-2.8万/平，让滨湖的坐稳了榜首的位子。

数据来源：金刚石数据

4、新站是实实在在的刚需购房主阵地，另外就是瑶海区，新站瑶海位列第三四名也是由于在限购解除后，释放了一大部分购房需求，导致短期内成交量大幅上涨。

数据来源：金刚石数据

截至2022年6月合肥商品住宅各区库存量，首位为新站区，存量面积29.8万㎡。滨湖区、包河区位列第二、 第三。

数据来源：金刚石数据

截至6月合肥商品住宅各区去化周期，经开区9.77个月，去化周期最长；高新区去化周期仅2.17个月，去化周期最短。

NO.2 | 贰

盘点各区上半年楼盘销售排行榜

另外，根据金刚石数据显示，我也盘点了目前除政务区外，各区域上半年在售楼盘销售排行榜，供买房人参考。

1、瑶海区

瑶海区上半年成交均价为16894元/㎡，前十的分别是龙湖天玺、伟星玖玺台、保利海上明悦、龙湖上城、伟星长江赋、合肥大兴周谷堆农产品物流园、文一锦门云栖新语、安建翰林天筑、禹洲郎溪上里和翡丽东方；

除此之外，目前瑶海区还有6大纯新盘待售，分别是越秀01号地块、伟星东新壹号、文一繁华轩、招商保利时光印象、文一05号地块和名邦06号地块，其中保利招商时光印象已启动验资，毛坯限价15375元/㎡，预计精装入市。其他纯新盘暂无动态，预计下半年入市。

2、庐阳区

庐阳区的上半年成交均价为19128元/㎡，庐阳区的新房库存较少，祥生庐州云镜等楼盘的大面积底复房源拉低了均价，海创世袭庄园在“烂尾”10多年后，今年4月登记入市，位于四里河板块。

前十的分别是江山庐州印、佳源誉和湾、祥生庐州云境、海创世袭庄园（圣罗马世袭庄园）、墨荷名邸、兴港和昌湖畔云栖、融创长江壹号、万兴林里间、合景映月湾、中国铁建国际城；

庐阳区目前待入市纯新盘有9家，此次土拍新上两家，其中兴港&和昌再添一盘，伟星玖樾台与新锦成时光云锦展厅都已开放。

而佳源阅庐璟园从去年就说要首开但一直没开，项目毛坯限价17456元/㎡，装修入市放风价约2万/㎡左右。

3、蜀山区

蜀山区的上半年成交均价为19580元/㎡，新房供应以运河新城为主，前十分别是高速时代书院、城改万科观山隐秀、方远文璟花园、通和融创融耀星辰、旭辉望江来、意禾佶第、佳源花海印象、文一云湖轩、上坤云栖麓、丽丰璞羽山；

纯新盘目前有8盘，此次增加的供地在运河新城，新华又包揽了运河新城的两宗地。

阜阳绿城03号地块和新华3宗地均为竞品质地块，将为运河新城的商业配套带来新升级。

龙湖怡康湖城大境首开未触发摇号，伟星都荟之门目前正在验资，金额为70万，首开时间将在7月底。目前，同区域改善楼盘还有金隅中交山湖云筑、城改万科观山隐秀、文一云湖轩。

4、经开区

经开区新房成交均价从2.45万/平到现在2.1万/平左右，主要是被空港国际小镇项目拉低了均价，销售前十的分别是萃语云筑、伟星玖都荟、华润昆御府、公园万象、置地天玺、华侨城空港国际小镇、皖投万科产融中心云峰花园、启迪科技城水木园、依澜雅居和中海上东区；

目前有8个纯新盘，此次土拍新增3盘纯新盘，皖投云锦台临近南艳湖，城市展厅已开放，这也是合肥首宗成功竞装配的项目，后期入市关注度较高。

而邦泰新华星耀未来营销中心已开放，预计8月入市，远大上湖居预计8月下旬入市。

5、高新区

高新区2022年上半年新房成交均价21971元/㎡，目前区域内在售的主要以大户型产品为主，祥源湖山壹号在售375平以上别墅产品，世茂国风在售275-300平合院别墅，均是尾盘。

目前仅有2个纯新盘。一个是高速信达时代星河，另一个是航空新城南侧的伟星地块，高速信达时代星河项目即将首开，目前正在预约登记中。

此前有消息透露，项目预计高层起步户型105㎡，洋房起步户型125㎡，此外还有180㎡的大平层。（注：项目最终户型以官方公示为准）

龙湖光年也还有2栋高层，但是据了解项目要到2023年才能加推。

6、新站区

新站区上半年新房成交均价15427元/㎡，近日刚入市的意禾阅湖登科高层均价达到1.8万/平，新站的房价再次被刷新，置业门槛拔高。

新站目前有5家纯新盘，分别是城建菁华里、佳兆业06地块、光合森林、意禾&金茂03地块和乐富强07地块。

目前光和森林项目已经备案，均价1.69万/㎡，总价131.5万起，正在预约中，预计7月启动登记。首开对外推出的是8#、11#，共140套房，主要为建面约89㎡、95㎡和105㎡的户型。

7、滨湖区

滨湖区2022年上半年新房成交均价26701元/㎡，在售楼盘比较多，去除尾盘和短期无加推的楼盘，目前有5盘在售，分别是保利中交和光逸境、招商保利臻境、联发滨语听湖、佳兆业滨湖和鸣和文一塘溪津门；

新盘方面，目前有5个纯新盘，都是第一次集中供地出让的地块，5宗地块位置都比较好，根据各家建设速度来看，预计最先入市的应该是置地悦玺。

8、包河区

包河区上半年新房成交均价为23006元/㎡，整体价格波动不大，目前包河区的在售楼盘比较多，星澜湾、琥珀晴川里等楼盘已经进入尾盘状态。在售的滨河湾、陶然里、润城中心、中骏世界城都曾触发摇号。

包河区目前有11个纯新盘，数量较多。除了中铁的两个无动静项目外，其余楼盘都是第一次集中供地和第二次集中供地的地块，动作较快的是旭辉天阜玖江来和招商雍境湾，这两个楼盘预计7月首开。

目前旭辉天阜玖江来城市展厅已开放，规划建设194套房，户型面积约110-128㎡，预计7月首开，预计入市均价约2.5万元/㎡。

招商雍境湾临展已开放，项目建面约93-120㎡，放风价2.4-2.6万元/㎡，预计7月底入市。

NO.3 | 叁

结语

2022年已经过去了一半，今年一批接一批的改善楼盘入市，知名房企都带着优质产品而来，多项目未开先红，如置地栢悦书香、珺和府等。这是一个新旧楼盘更替的时代，正在形成全新的房价格局。

从上面的分析来看，市场正处于一个快速分化阶段。在这个阶段，不同楼盘在房价的涨跌上表现差距加大，不仅价格是决定去化的重要因素；开发商实力、品牌、口碑等也同样受购房者考量；地段、核心配套、楼盘品质三个主要因素，也会拉开楼盘之间的差距，并且会使得楼盘之间的价差越来越大。

综合来看，下半年合肥又将有一波纯新盘入市，“打新热潮”又要上演了。

注：文章中数据来自金刚石数据